Nach Einschätzung von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) bewegt sich der Immobilienmarkt der deutschen Hauptstadt wieder auf das Top-Niveau aus Vor-Pandemiezeiten zu. Das Analysehaus hat 2021 ein Transaktionsvolumen von 11,21 Milliarden Euro registriert, nur 2019 seien die Investitionen höher gewesen. Wer die Markttreiber waren und welche Assetklasse dominierte.
Laut BNPPRE wurde die Zehn-Milliarden-Euro-Marke in bemerkenswerter Weise geknackt und das Vorjahresergebnis um rund 25 Prozent übertroffen. „Einmal mehr wurde das beste Resultat unter den bundesdeutschen Investmenthochburgen eingefahren und München mit 7,7 Milliarden Euro und Frankfurt am Main mit 6,7 Milliarden Euro auf die Plätze verwiesen. Insbesondere bei den Einzeltransaktionen hat sich das Investmentgeschehen stark beschleunigt. Mit einem Volumen von 9,8 Milliarden Euro bewegen sich Einzeldeals auf dem Niveau des Rekordjahres 2019 (10,6 Milliarden Euro)“, erklärt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Absolut betrachtet reihe sich das Ergebnis der Single Deals mit aktuell gut 6,3 Milliarden Euro direkt hinter dem Wert von 7,4 Milliarden Euro aus dem Rekordjahr 2019 ein.
Große Einzeltransaktionen sind Markttreiber
Mit einem Volumen von rund sieben Milliarden Euro haben laut BNPPRE Transaktionen in der Größenklasse jenseits 100 Millionen Euro rund 63 Prozent zum Ergebnis 2021 beigetragen und seien damit die großen Treiber des Marktes gewesen. Das jüngste Resultat reihe sich nach 2019 (7,6 Milliarden Euro) ganz oben in der Rangliste der Top-Resultate ein und entspreche einer Steigerung von 61 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Beeindruckend sei auch die Anzahl der Deals in diesem Segment, die mit deutlich mehr als 25 Transaktionen überdurchschnittlich hoch sei, und selbst in der Größenordnung über 200 Millionen Euro im zweistelligen Bereich notiere.
Ein stabil hohes Investmentvolumen wird für die Größenklasse 50 bis 100 Millionen Euro vermeldet, die zwar relativ an Gewicht verloren habe, sich absolut aber sehr konstant mit 2,2 Milliarden (minus zwei Prozent gegenüber 2021) präsentiere. Entsprechend habe das durchschnittliche Deal-Volumen einen neuen Höchstwert von jetzt 74 Millionen Euro erreicht, heißt es. Auch dies ist ein bisher nicht gekannter Wert im Berliner Markt.
Büro-Investments dominieren weiterhin
Rund 6,4 Milliarden Euro wurden laut BNPPRE in Büroimmobilien platziert. Auch dieser Wert entspreche dem zweithöchsten Resultat nach 2019 (plus 22 Prozent gegenüber 2021). Trotz eines Ergebnisses von knapp 700 Millionen Euro haben Logistikimmobilien aufgrund Produktmangels das Rekord-Vorjahresergebnis verfehlt (minus 32 Prozent). Demgegenüber konnten Hotels und die Sammelkategorie Sonstige, in welche unter anderem die begehrten Berliner Entwicklungsgrundstücke fallen, überdurchschnittliche Ergebnisse und Umsatzsteigerungen von 72 beziehungsweise 186 Prozent verzeichnen.
Topcity oder Nebenlage? Hauptsache Berlin!
Lange war das Ergebnis beim Investmentvolumen nach Lagen nicht mehr so ausgeglichen, schreiben die Studienautoren. Alle Teilmarktlagen hätten 2021 einen Marktanteil zwischen 22 und 29 Prozent. Besonders auffällig sei die Punktlandung, welche die Topcity und die Nebenlagen mit jeweils 2,7 Milliarden beziehungsweise knapp 2,8 Milliarden Euro hingelegt haben.
Während das starke Ergebnis in der Topcity unter anderem von der Großtransaktion der Fürst Projektentwicklung und weiteren großvolumigen Einzeltransaktionen getrieben wurde, so BNPPRE, sei die Vielzahl an Transaktionen in den Nebenlagen beeindruckend. Doch auch hier wurden sieben Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke geschlossen, was die Werthaltigkeit auch der Berliner Randlagen unterstreiche. Die City habe ihre Spitzenposition aus dem Vorjahr mit einem aktuellen Volumen von 3,2 Milliarden Euro sichern können.
Neue Bestmarke für Entwickler
Investmentmanager haben BNPPRE zufolge im abgelaufenen Jahr rund 2,2 Milliarden Euro im Berliner Markt platziert (plus 41 Prozent gegenüber 2021) und damit nach 2019 ihr zweitbestes Resultat erzielt. Neben zahlreichen Transaktionen im mittleren Größensegment haben sie auch mehrere Deals jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke erfolgreich abgeschlossen. Der Fokus habe klar auf Büroimmobilien gelegen, in die sie mehr als eine Milliarde Euro investiert hätten. Immobilienunternehmen übersprangen erstmals die Eine-Milliarde-Euro-Marke (1,9 Milliarden Euro). Spezialfonds hätten sich mit rund 1,8 Milliarden Euro Investmentvolumen auf Rang drei eingeordnet.
Ein Rekordergebnis haben Projektentwickler erzielt, heißt es. Sie verdreifachten ihr Vorjahresergebnis nahezu und erreichten mit knapp 1,7 Milliarden Euro ebenfalls erstmals ein Resultat im Milliardenbereich. Ihr Vertrauen in das Wachstumspotenzial Berlins sei ungebrochen.
Trotz des bereits niedrigen Niveaus sind die Renditen für Büroimmobilien um weitere 15 Basispunkte auf 2,40 Prozent gesunken, wie BNPPRE ermittelt hat. Berlin sei damit in diesem Segment der teuerste Standort in Deutschland. Auch bei den Logistikimmobilien habe sich die Renditekompression fortgesetzt. Die Spitzenrendite notiere jetzt bei 3,00 Prozent (minus 35 Basispunkte). Für Geschäftshäuser werden unverändert 2,80 Prozent registriert.
Perspektiven
„Berlin startet in ein starkes Investmentjahr. Die Hauptstadt-Story wird ihre Fortsetzung finden, denn die Investoren sind vom großen Potenzial der Stadt überzeugt und dies gilt für nationale wie internationale Anleger. Eine Fortsetzung der Renditekompression ist in Berlin nicht ausgeschlossen“, fasst Jan Dohrwardt die Aussichten zusammen.
