Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate, spricht im Interview mit IMMOBILIEN AKTUELL über die Projekte in der Hauptstadt, den Wohnungsmarkt und höhere Renditen in Polen, die Auswirkungen der Corona-Pandemie, über den Zollhafen in Mainz und den Erwerb eines Grundstückes in Hamburg.
IMMOBILIEN AKTUELL: Die Trei Real Estate ist in Berlin sehr aktiv, über 700 Wohnungen sind derzeit im Bau. Der neue Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel, möchte ein Wohnungs- und Mieten-Kataster für einen transparenten Markt und gegen zu hohe Mieten haben. Was sagen Sie als Projektentwickler dazu?
Pepijn Morshuis: Grundsätzlich ist mehr Transparenz zu begrüßen. Allerdings glaube ich, dass ein solches Kataster nur mit einem sehr hohen Verwaltungsaufwand realisiert werden kann. Außerdem krankt der Berliner Wohnungsmarkt nicht an zu wenig Transparenz, sondern daran, dass zu wenig gebaut wird und Unternehmen, die Wohnungen bauen wollen, zu viele Steine in den Weg gelegt werden. Dies gilt ganz besonders, wenn ein B-Plan-Verfahren durchlaufen werden muss. Die Wohnungspolitik sollte ihren Fokus in Berlin auf pragmatische und schnelle Genehmigungsverfahren legen.
Der Wohnungsmarkt, Corona und der Mietendeckel
IMMOBILIEN AKTUELL: Für einige Ihrer Projekte in der Hauptstadt kalkulieren Sie mit Mietpreisen um die 20 Euro pro Quadratmeter/kalt. Werden die Mieten aus Ihrer Sicht noch weiter steigen?
Pepijn Morshuis: Diese Mieten klingen zunächst einmal hoch. Allerdings müssen die sehr hohen Grundstückspreise und die deutlich gestiegenen Baukosten berücksichtigt werden. Die genannten Preise – die sich auf das Projekt Pappelallee beziehen – werden erst einmal nicht weitersteigen. In Bezug auf ganz Berlin ist eine Aussage wegen des Mietendeckels schwierig. Wenn der Mietendeckel als verfassungswidrig eingestuft wird, werden die Mieten weiter steigen. Gründe sind die nach wie vor bestehende hohe Nachfrage und das geringe Angebot.
IMMOBILIEN AKTUELL: Wird sich der Wohnungsmarkt durch Corona verändern und wenn ja: Wie?
Pepijn Morshuis: Betrachtet man Preise und Mieten muss man feststellen, dass das Wohnsegment bislang kaum von Corona tangiert wurde. Es gibt erste Marktdaten, die zeigen, dass die Preise trotz der Pandemie weiter steigen. Über längerfristige Effekte kann man nur spekulieren. Wenn künftig generell mehr aus dem Homeoffice gearbeitet wird, werden auch Lagen, die weitere von den großen Städten entfernt sind, attraktiv. Der Grund: Wenn man nur noch drei Mal in der Woche ins Büro muss, dann kann man auch weitere Wege in Kauf nehmen. Außerdem könnten die Wohnungen wieder größer werden, weil ein eigenes Arbeitszimmer wichtiger wird.
IMMOBILIEN AKTUELL: Haben sich durch die Pandemie Verzögerungen bei Bauprojekten ergeben? Schauen Sie anders als vorher auf den Markt?
Pepijn Morshuis: Alle Projekte, die sich zu Beginn der Pandemie im Bau befanden, liefen – zwar teilweise etwas verzögert – aber kontinuierlich weiter. Engpässe gab es zum Beispiel bei den Lieferketten, vor allem bei Produkten aus dem Ausland. Auch die ausländischen Mitarbeiter hatten aufgrund der Reisebeschränkungen teilweise Probleme, wieder nach Deutschland einzureisen. Dies hat zu leichten Beeinträchtigungen auf den Baustellen geführt. Unterm Strich hielten sich die Verzögerungen jedoch in Grenzen. Mittlerweile sind alle unsere Baustellen wieder im Zeit- und Kostenplan.
Trei-Real-Estate-Projekte in Hamburg und Mainz
IMMOBILIEN AKTUELL: Sie haben in Hamburg ein Grundstück angekauft: Warum in der Hansestadt und was soll dort entwickelt werden?
Pepijn Morshuis: Die Akquisition in Hamburg ist strategisch wichtig für uns. Nachdem wir bereits Grundstücke in Berlin, Köln, München, Mainz und Düsseldorf erworben haben, ergänzen wir unser Portfolio durch den Ankauf in Hamburg mit einem fehlenden, wichtigen Ballungsraum. Der Stadtteil Bergedorf im Südosten Hamburgs ist etwa knapp 20 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt und gehört zu den beliebtesten Wohnlagen der Hansestadt. Aktuell stehen auf dem Grundstück noch ein Hotel und ein Parkhaus. Dies werden wir abreißen. Ab 2024 werden wir dort ein gemischt genutztes Gebäude mit größtenteils Wohnnutzung errichten. Wir wollen das Objekt im Bestand halten und die Wohnungen vermieten. Derzeit laufen Planungen und Genehmigungsverfahren.
IMMOBILIEN AKTUELL: Wie ist der aktuelle Stand im Zollhafen Mainz?
Pepijn Morshuis: Wir haben im April 2020 den Architekturwettbewerb abgeschlossen. Aktuell läuft die Vorbereitung des Bauantrags, die wir bis Ende des Jahres einreichen wollen.
Das unterscheidet den Wohnungsmarkt in Polen und Deutschland
IMMOBILIEN AKTUELL: 40 Prozent Ihrer Tätigkeit zielt auf Ihren zweiten Hauptmarkt, nämlich Polen. Welche Unterschiede finden sich in Deutschland und seinem Nachbarland hinsichtlich des Wohnungsmarktes, der Gesetze und Verwaltungen?
Pepijn Morshuis: Auf dem polnischen Wohnungsmarkt ist Eigentum viel wichtiger als Miete. Während in Polen 84 Prozent der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden wohnt, sind des in Deutschland beispielweise nur 51,5 Prozent. Allerdings wächst auch in Polen die Nachfrage nach modernen Mietwohnungen sprunghaft. Ein weiterer wichtiger Unterschied sind die Renditen von Wohnimmobilien. In Polen sind diese noch deutlich höher als in Deutschland. Grundsätzlich sind Genehmigungsverfahren in Polen erheblich einfacher und schneller als in Deutschland.
IMMOBILIEN AKTUELL: Wie viele Projekte werden derzeit in Polen realisiert und wie sieht die Strategie mittelfristig aus?
Pepijn Morshuis: Aktuell entwickelt die Trei Real Estate in Polen vier Projekte – und zwar in Breslau, Lodz, Posen und Warschau. Insgesamt baut die Trei in Polen zurzeit 1.600 Wohneinheiten. Bislang konzentrierten wir uns auf die Entwicklung von Eigentumswohnungen. Obwohl wir diese Strategie in hochwertige Lagen fortsetzen werden, ergänzen wir das inzwischen durch den Verkauf von Mietwohnungen en bloc an institutionelle Investoren.
