Auf der ersten Sitzung des Baukollegiums unter Leitung der neuen Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeldt stand nur ein Projekt auf dem Prüfstand – die Pläne rund um den Solitär in der Sellerstraße 31 in Berlin-Wedding. Warum das Gremium den Entwurf ablehnt und was nun die Herausforderung für die Projektentwickler und Planer ist.
Kaum war die Personalie bekannt, gab es Kritik: Die Architektin Petra Kahlfeldt (63) sei nicht die Richtige für den Posten der Senatsbaudirektorin. In den Medien hieß es, sie stehe für konservative Architektur, nicht für Neues. Der Start hätte kaum schwerer sein können. Auf der ersten Sitzung des Baukollegiums unter ihrer Leitung hatte sie nun Gelegenheit, sich online einem breiten Publikum vorzustellen. Sie sei Architektin mit Schwerpunkt Wohnungsneubau sowie Bauen im Bestand und damit auch mit der Transformation von Arealen vertraut.
Sie betonte: „Insoweit bin ich in den unterschiedlichen Maßstäben zu Hause.“ Mit dem Areal Sellerstraße kenne sie sich sehr gut aus. Sie war am Umbau des Abspannwerkes Scharnhorst in den Bürostandort des BEWAG-Kundenservice mit 350 Arbeitsplätzen beteiligt. Damit nahm sie Bezug auf das einzige Projekt auf der Tagesordnung: Die Pläne für den Umbau der Sellerstraße 31 in ein zeitgemäßes Bürogebäude. Doch das Projekt von Quest Investment Partner und Axa Invest Manager kam im Gremium nicht gut an. Die Planer stehen nun vor der Frage, wie sich die Bedürfnisse der Nutzer mit den Wünschen des Baukollegiums in Einklang bringen lassen.
Bürogebäude der Bayer AG soll saniert und erweitert werden
Zum Vorhaben: Bei der Sellerstraße 31 in Berlin-Wedding handelt es sich um ein Bürogebäude der Bayer AG aus den 1990er Jahren. Der Siebengeschosser wird von zwei Rotunden geprägt, eine davon ist über die gesamte Höhe des Gebäudes verglast. Bayer verkaufte das Objekt und wird im Frühjahr 2023 ausziehen. Die Projektentwickler möchten das Gebäude sanieren und den Bürostandort erweitern, so dass 50 Prozent mehr Fläche zur Verfügung stehen. Bereits im Frühjahr dieses Jahres wollten sie einen Bauantrag stellen, um dann zügig nach Auszug mit dem Bau beginnen zu können. So lautete jedenfalls der Plan.
Reiner Nowak vom beauftragen Architektur- und Beratungsbüro CSMM wies ausdrücklich auf die Intention hin, das Vorhaben in das Umfeld zu integrieren – und das Grundstück zu öffnen. Der Vorschlag in Stichpunkten:
- Sanierung des Bestandsgebäudes aus Gründen der Nachhaltigkeit;
- Erweiterung durch Anbau an zwei Seiten;
- zusätzlich Bau eines 15 Stockwerke hohen Bürohauses mit Vorplatz;
- Wege zur Schule, dem Sportplatz und dem Erika-Heß-Eisstadion;
- Schaffung eines Grünzuges und Renaturierung der Panke, die derzeit in einem Kanal verläuft;
- Flächen für Gewerbe und Gastronomie im Erdgeschoss.
Die Gründe für die Ablehnung eines ersten Entwurfes
Ein von QUEST Investment Partners und AXA IM Alts gegründetes Joint Venture gab am 5. Mai 2021 bekannt, das Bürogebäude in der Sellerstraße 31 in Berlin-Mitte erworben zu haben. Das siebengeschossige Gebäude umfasst 15.800 Quadratmeter Mietfläche und wurde im Rahmen einer Sale-and-Leaseback-Transaktion erworben. Die 1992 errichtete Corporate-Immobilie wird vom aktuellen Mieter, der Bayer AG, noch mindestens zwei Jahre genutzt.
„Vorbehaltlich der erforderlichen Genehmigungen planen wir nach Ablauf des derzeitigen Mietvertrags eine umfangreiche Neupositionierung mit dem Ziel, ein hochmodernes, nachhaltiges und zukunftsfähiges Gebäude zu gestalten. Außerdem beabsichtigen wir, die vorhandene Baureserve auf dem Grundstück zu aktivieren und den Standort damit neu zu entwickeln und zu positionieren“, erläutert Jan Rouven Künzel, geschäftsführender Gesellschafter von QUEST Investment Partners.
Die Kritik des Baukollegiums fasste der Architekt und Stadtplaner Andreas Garkisch zusammen: „Aufrichtig gut fanden wir die Öffnung des Gebäudes.“ Da könne aber mit dem Erdgeschoss noch mehr passieren. „Was wir sehr problematisch finden“, erklärte er, „ist, dass das Gebäude durch ein weiteres Gebäude ergänzt werden soll.“ Moniert wurde zudem die mehrfache Erschließung durch Wege innen und außen. Ein Solitär entspräche der städtebaulichen Logik an diesem Ort. Das Fazit lautete: „Wir glauben eher daran, das Gebäude als Komplex weiterzuentwickeln, so dass es ein Komplex bleibt.“ Dabei verwies er bei dem derzeit angedachten Vorhaben mit 50 Prozent mehr Fläche auf Probleme mit dem B-Plan.
Doch eine Erweiterung des Bestandsgebäudes hatten sich die Planer vorab bereits angeschaut. „Wir sehen das als schwierig an“, sagte Reiner Nowak. Knackpunkt seien effektive und sinnvolle Grundrisse – und damit die zukünftigen Bedürfnisse der Nutzer. Jan Rouven Künzel, geschäftsführender Gesellschafter von Quest, betonte seinerseits, dass im Vordergrund bei der Frage nach Abriss oder Sanierung die Effizienz gestanden habe. „Wenn wir über die Bürowelt der Zukunft sprechen, müssen wir immer wieder auf Effizienz kommen“, erklärte er.
Denn anders als zu Beginn der Corona-Pandemie gedacht, seien nicht kleinere Flächen gefragt, sondern oft größere, weil die Aufenthaltsbereiche immer wichtiger werden. „Aber die Nutzer wollen nicht wachsen.“ Ergo: Die Fläche muss gleichbleiben, aber anders organisiert werden. Die Campus-Idee mit dem zusätzlichen Bürohaus sei der Versuch, diesen Widerspruch aufzulösen. „Wir dürfen den Nutzer nicht verlieren.“ Und da müsse man bei diesem Gebäude aufpassen, das eben nicht effizient sei.
Petra Kahlfeldt gab sich optimistisch. Das könnte ein gutes Projekt werden, betonte sie. „Nur nicht mit Scheibe und nicht mit 15 Stockwerken.“ Sie regte ein Dialogverfahren an, um gemeinsam Ideen zu entwickeln. Ob der Zeitplan damit gefährdet sei, wollte Jan Rouven Künzel wissen. Die Antwort der Senatsbaudirektorin lautete: „Das Frühjahr dauert bis 21. Juni.“ Bis dahin tagt das Baukollegium noch zwei Mal.
