Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser war 2022 von Zurückhaltung geprägt, vor allem ab dem zweiten Halbjahr. Das gesamte Transaktionsvolumen fiel in Berlin im Jahr 2022 mit 3,6 Milliarden Euro rund ein Drittel geringer aus als im Fünfjahresdurchschnitt (5,6 Milliarden Euro). Es konnten zudem deutlich weniger Paketverkäufe realisiert werden, die das Vorjahr 2021 zu einem Rekordjahr gemacht hatten (7,5 Milliarden Euro Euro). Ein Wendepunkt beim Transaktionsgeschehen scheint im zweiten Quartal 2023 erreicht.
„Insbesondere die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank führten im vergangenen Jahr zu einer großen Zurückhaltung, vor allem bei institutionellen Investoren“, ordnet Benjamin Rogmans, Geschäftsführer und Leitung Investment Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Berlin, den Markt ein.
Markterholung im zweiten Quartal 2023 in Berlin
Zu Beginn des Jahres 2023 hatte sich der Trend des geringen Transaktionsvolumens auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt noch fortgesetzt. Im zweiten Quartal 2023 hingegen nahmen die Transaktionen um rund 32 Prozent auf 141 Vorgänge zu (erstes Quartal 2023: 107). Das Transaktionsvolumen stieg um rund 69 Prozent auf 724,6 Millionen Euro (erstes Quartal 2023: 429,1 Millionen Euro).
„Die Werte für das zweite Quartal 2023 bestärken unsere Einschätzung, dass der Preisanpassungsprozess am Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser weitestgehend abgeschlossen ist. Auch wenn das Ergebnis im zweiten Quartal noch unter dem Wert des Vorjahres lag, so bemerken wir doch, dass wieder deutlich mehr Bewegung im Markt ist. Die Preise haben sich im zweiten Quartal 2023 stabilisiert, der durchschnittliche durch uns erzielte Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.576 Euro pro Quadratmeter“, bewertet Rogmans das zurückliegende Quartal. Die durchschnittliche Rendite lag im zweiten Quartal bei 3,8 Prozent, der Faktor beim 24- bis 25-fachen der Jahresnettokaltmiete.
Markt für Wohn- und Geschäftshäuser als Hidden Champion?
„Während in den primär institutionell geprägten Märkten und in weiten Teilen des Eigentumswohnungsmarktes weiterhin eine gedämpfte Stimmung herrscht, sehen immer mehr Investoren bei Berliner Wohn- und Geschäftshäusern einen sehr guten Zeitpunkt zu investieren. Wenn man so will, ist dieser Teilmarkt gerade der Hidden Champion unter den Transaktionsmärkten“, sagt Rogmans. „Wir beobachten, dass derzeit nicht nur weiterhin eigenkapitalstarke private Käufer und Family Offices am Markt aktiv sind. Auch institutionelle Akteure investieren wieder verstärkt in Berliner Wohn- und Geschäftshäuser“.
Dies ist damit zu begründen, dass die Preise in Berlin um 25 bis 30 Prozent gegenüber dem Höchststand von 2021/2022 gesunken sind, wodurch Hauptstadteigentum je nach Lage aktuell wieder für 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter oder sogar weniger erworben werden kann. Gleichzeitig bewirken die gesunkenen Preise und der hohe Druck auf die Mieten einen doppelt positiven Effekt auf die Renditen. Auch das attraktive Verhältnis von Kapitalwerten zu den derzeitigen Baukosten ist für viele Käufer ein Argument, während die geringe Neubauaktivität und das Defizit an Wohnraum die Vermietbarkeit in der Hauptstadt nahezu risikofrei machen.
Aspekte des Klimaschutzes werden immer wichtiger
Eine weitere wesentliche Entwicklung am Markt ist im Gebäudeenergiegesetz sowie der allgemeinen Sensibilität für das Thema Klimaschutz begründet. Energetische Aspekte werden insgesamt immer wichtiger. „Käufer im Wohn- und Geschäftshausbereich blicken in der jüngeren Vergangenheit zu Recht kritischer auf die ESG-Kompatibilität von Immobilien. Mit gestiegenen Energiepreisen sind vor allem die energetische Hülle eines Gebäudes sowie die verbaute Heizung ein zentrales Element bei Verkaufsverhandlungen“, ergänzt Rogmans.
