Cushman & Wakefield registriert für das erste Halbjahr auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 354.100 Quadratmetern. Das ist ein leichter Rückgang von fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Ergebnis liegt rund sieben Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt, aber zwei Prozent über dem Zehn-Jahresmittel. Weitere wichtige Erkenntnisse...
Großabschlüsse sind Mangelware auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt
Mit 200.900 Quadratmetern wurden im zweiten Quartal 31 Prozent mehr Flächen vermietet als im umsatzschwachen Zeitraum von Januar bis März. Ein Großteil des Zuwachses entfiel mit 30.000 Quadratmetern auf den Eigennutzer-Sanierungsstart des „Hauses der Statistik“, welches durch das Finanzamt und die BIM genutzt werden wird.
Für ein noch besseres Ergebnis mangelte es dem Halbjahr insgesamt an Großabschlüssen. In die Kategorie ab 10.000 Quadratmeter fiel nur noch die Projektvoranmietung von Siemens Mobility in Adlershof mit circa 15.000 Quadratmetern Büro- und Laborfläche. Der rollierende Jahresumsatz zeigt seit eineinhalb Jahren in fast allen Größenklassen einen aufsteigenden Trend. Lediglich bei Abschlüssen ab 10.000 Quadratmetern ist er fallend. Bei kleinen und mittleren Flächengrößen sind die Umsätze wieder auf oder sogar über Vor-Pandemie-Niveau.
Rekordhoch bei Spitzenmiete
Die erzielbare Spitzenmiete erreichte ein neues Rekordhoch und beträgt jetzt monatlich 42,00 Euro pro Quadratmeter. Das sind 3,00 Euro mehr als zwölf Monate zuvor und 1,00 Euro mehr als im ersten Quartal 2022.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete erreichte ebenfalls einen neuen Höchstwert. Sie stieg binnen eines Jahres um 1,65 Euro und um 20 Cent im zurückliegenden Quartal. Cushman & Wakefield geht davon aus, dass die Spitzenmiete auch in der zweiten Jahreshälfte - getrieben durch Anmietungen in neuen und hochwertigen Flächen in Bestlagen - weiter leicht steigen wird.
Leerstand wächst stetig in Berlin
Zum Ende des ersten Halbjahres 2022 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 4,3 Prozent. Das ist der höchste Wert seit 2016. Damit sind in der Hauptstadt aktuell 869.500 Quadratmeter kurzfristig beziehbar. Das entspricht einer Zunahme von 207.000 Quadratmetern beziehungsweise 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 60 Prozent beziehungsweise 524.300 Quadratmeter der kurzfristig verfügbaren Bürofläche entfällt auf Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings.
Verantwortlich für den Anstieg waren vor allem noch nicht vermietete Flächen in fertiggestellten Projektentwicklungen und freigezogene Flächen, deren ehemalige Mieter inzwischen in neue oder kernsanierte Flächen umgezogen sind. Da die Projektentwicklungspipeline bis Jahresende und darüber hinaus gut gefüllt ist, rechnet Cushman & Wakefield mit einer weiteren Zunahme des Leerstands.
Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Steigende Zinsen könnten direkte Auswirkungen auf den Berliner Bürovermietungsmarkt haben. Denn die vielen hier ansässigen Start-ups hätten es dann schwerer, an Wachstumskapital zu kommen. In der Folge müssten sie geplante Personalaufstockungen verschieben und ihr Bedarf an neuen Flächen fiele deutlich geringer als erwartet aus.“
Spekulativer Neubau wird zurückgehen
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten erreichten im ersten Halbjahr 2022 ein Rekordvolumen. Die erfassten 327.700 Quadratmeter liegen 171 Prozent über dem Fünf-Jahresdurchschnitt. 64.600 Quadratmeter beziehungsweise 20 Prozent der Flächen waren bei Fertigstellung noch ohne Nutzer. Von den 419.900 Quadratmetern, die bis Ende des Jahres 2022 noch bezugsfertig werden sollen, sind 64 Prozent vorvermietet oder für Eigennutzer vorgesehen.
Insgesamt befinden sich Projektentwicklungen im Umfang von knapp 1,7 Millionen Quadratmetern im Bau, wovon derzeit 51 Prozent vermietet oder für Eigennutzer reserviert sind. Aufgrund der steigenden Finanzierungs- und Baukosten sowie des steigenden Angebots, erwartet Cushman & Wakefield, dass Projektentwickler zurückhaltender agieren werden und die Anzahl spekulativer Baustarts abnehmen wird.
