Wenige Abschlüsse statt Jahresendrallye: Laut Zahlen von Cushman & Wakefield war das vierte Quartal 2023 auf dem gewerblichen Berliner Immobilienmarkt mit 580 Millionen Euro Investmentumsatz ähnlich schwach wie das Vorquartal (575 Millionen Euro). Für das Gesamtjahr 2023 summiert sich das Volumen auf 3,27 Milliarden Euro. Das sind 62 Prozent weniger als im Jahr 2022 und 66 Prozent unter dem Fünfjahresdurchschnitt.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Mit wenigen Transaktionen im letzten Quartal schließt der Investmentmarkt dieses Jahr sogar unter den Erwartungen des Jahresanfangs ab. Auch wenn die meisten Marktteilnehmer Zinssenkungen zur Jahresmitte 2024 erwarten, wird noch einige Zeit vergehen, bis eine Erholung am Immobilieninvestmentmarkt einsetzt. Hierbei spielt nämlich nicht nur die Länge der Kaufprozesse eine Rolle. Hinzu kommt, dass der unverändert geringe Spread zu Anleiherenditen auch nach der ersten Zinssenkung noch nicht groß genug sein dürfte, um die Mehrheit der Investoren zum Kauf zu bewegen.“
Transaktionsvolumen mit geringstem Jahresumsatz seit 2011
Seit der Zinswende 2022 ist der Berliner Investmentmarkt zunehmend inaktiv. Das zweite Jahr in Folge geht das Transaktionsvolumen am Gewerbeimmobilienmarkt zurück und ist nun auf das niedrigste Niveau seit 2011 gefallen.
Die wenigen getätigten Großverkäufe (sechs Deals über 100 Millionen Euro) im Gesamtjahr 2023 entstanden überwiegend im Zusammenhang mit Verkäufern, die durch gestiegene Finanzierungskosten in Not geraten sind.
Käufer sind vor allem Investoren, die durch einen hohen Eigenkapitalanteil kaum vom schwierigen Finanzierungsumfeld betroffen sind. So treten vermehrt Private-Equity-Gesellschaften auf, wie beispielsweise beim Kauf des „Moabit Office“ Anfang 2023. Des Weiteren stieg auch der Anteil der Family Offices auf der Käuferseite von drei (2022) auf acht Prozent (2023).
Spitzenrenditen steigen in allen Segmenten
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien erhöhte sich seit dem letzten Quartal um 20 Basispunkte und notiert nun bei 4,60 Prozent (+100 Basispunkte gegenüber Ende 2022). Innerhalb von zwei Jahren summiert sich der Anstieg sogar auf 200 Basispunkte und folgt damit auf den raschen Anstieg der Anleihenrenditen.
Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erhöhte sich um 35 Basispunkte auf nun 4,35 Prozent (+85 Basispunkte gegenüber Ende 2022).
Für Logistikimmobilien beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,50 Prozent und damit 20 Basispunkte mehr als ein Quartal zuvor beziehungsweise 50 Basispunkte mehr als Ende 2022.
Stärkster Rückgang bei Büroimmobilien
Das Transaktionsvolumen von Büroimmobilien lag im vierten Quartal bei 240 Millionen Euro, sodass sich ein Jahreswert von 675 Millionen Euro ergibt. Dies bedeutet einen Rückgang von 79 Prozent gegenüber 2022 und 88 Prozent gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt.
Handelsimmobilien hingegen lagen mit 160 Millionen Euro im Berichtsquartal und 1,05 Milliarden Euro im Gesamtjahr deutlich über dem Wert von 2022 (+273 Prozent). Der größte Teil hiervon entfällt auf den Verkauf eines KaDeWe-Anteils Anfang des Jahres. 2023 wurden allerdings auch 15 Transaktionen von Fachmärkten mit einem Gesamtvolumen von rund 220 Millionen Euro getätigt.
Im vierten Quartal registrierte Cushman & Wakefield keine Transaktionen von Logistik- und Industrieimmobilien, sodass am Jahresende das Volumen bei 240 Millionen Euro liegt. Dies ist eine Halbierung gegenüber 2022.
In den letzten drei Monaten des Jahres wurden am Berliner Gewerbeimmobilienmarkt Hotels mit einem Gesamtvolumen von 100 Millionen Euro verkauft. Damit fällt mit einem Jahresvolumen von 180 Millionen Euro dieses Segment weniger schwach aus als zuvor erwartet. Der Rückgang zum Vorjahr beträgt damit 43 Prozent.
Ausgewählte bekannte Top-Transaktionen 2023: Signa-Verkäufe tragen das Transaktionsvolumen
Die großvolumigen Anteilverkäufe von Signa aus dem ersten Halbjahr tragen laut Grossmann & Berger auch zum Jahresende das Transaktionsvolumen. Die wichtigsten Transaktionen 2023:
| Projekt / Objekt Straße Nr. | Teilmarkt | Assetklasse | Käufer | Verkäufer |
| „Galeria Kaufhof“, Alexanderplatz 9 |
Mitte | Einzelhandel | Commerz Real (für Fonds Hausinvest) | Signa Prime Selection |
| „MYND“, Karl-Liebknecht-Straße 29 |
Mitte | Büro | Commerz Real (für Fonds Hausinvest) | Signa Holding |
| „Schicklerhaus“/“Beam“ (50 Prozent Anteilsverkauf), Schicklerstraße 5-7 |
Mitte | Büro | Kühne Holding | Signa Holding |
| „Schicklerhaus“/“Beam“ (50 Prozent Anteilsverkauf), Schicklerstraße 5-7 |
Mitte | Büro | Kühne Holding | Signa Holding |
| „KaDeWe“ (50 Prozent Anteilsverkauf), Tauentzienstraße 21-24 | Ku’damm plus Seitenstraße | Einzelhandel | Harng Central Department Store | Signa Prime Selection |
