Aengevelt analysiert seit längerer Zeit eine geringe Dynamik am Büromarkt der sächsischen Landeshauptstadt. Was die Gründe dafür sind und was nun gefordert wird.
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Dresden bis zum Ende des dritten Quartals 2020 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rund 29.000 Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen deutlichen Rückgang um 41 Prozent. Im Vergleich zum Dekadenmittel sind es -44 Prozent.
Stabilen Umsatzzahlen und geringe Neubautätigkeit
Die Corona-Krise zeige durchaus Auswirkungen und Veränderungen am Markt, erklärt Anett Richter, Niederlassungsleiterin Aengevelt Dresden. Ungeachtet dessen verzeichne der Büromarkt der Barockstadt nach wie vor eine gewisse Anspannung, die auf die stabilen Umsatzzahlen der letzten Jahre und vor allem eine immer noch zu geringe Neubautätigkeit zurückzuführen sei. Besonders in Innenstadtlagen würden weiterhin adäquate, moderne Büroflächen benötigt.
„Aktuell befinden sich einige größere Projekte wie zum Beispiel das neue Technische Rathaus mit 40.000 Quadratmeter , die neue Zentrale des kommunalen Versorgungsträgers DREWAG/ENSO mit 20.000 Quadratmeter und die von der TLG geplanten Annenhöfe bereits in der Umsetzung“, so Anett Richter. Allerdings sei mit deren Fertigstellung frühestens in zwei Jahren zu rechnen. „Tatsächlich bräuchte der Büromarkt jetzt moderne und insbesondere frei verfügbare Flächen für eine adäquate Angebotserweiterung.“ In den nächsten fünf Jahren sei mit einer Fertigstellung von nur rund 80.000 Quadratmeter zu rechnen. Das sei zu wenig, um für eine Entspannung des Marktes zu sorgen, so ihr Fazit.
Weitere Angebotsverknappung trotz Corona
2019 reduzierte sich laut Aengevelt die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) um 25.000 Quadratmeter von 160.000 auf 135.000 Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von rund 6,4 Prozent auf 5,3 Prozent.
In den ersten neun Monaten 2020 analysiert Aengevelt eine weitere Verknappung der Angebotsreserve: Diese sank bis Ende September 2020 trotz Corona-Krise weiter auf rund 120.000 Quadratmeter. Die Leerstandsquote reduzierte sich dementsprechend im dritten Quartal bei einem Büroflächenbestand von aktuell rund 2,5 Millionen Quadratmeter nochmals von 5,1 Prozent auf 4,8 Prozent . Bis Ende 2020 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere moderate Verknappung der Angebotsreserve auf etwa 115.000 Quadratmeter.
Rückläufige Büroflächenfertigstellung und stabiles Mietpreisniveau
2019 wurden rund 36.500 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Für das Gesamtjahr 2020 wird hingegen - teilweise auch Corona-bedingt - ein geringeres Fertigstellungsvolumen von rund 20.000 Quadratmeter erwartet. Dies entspreche lediglich etwa 0,8 Prozent des Bestandes und könne entsprechend nicht für eine Entspannung des Büromarktes sorgen.
Die gewichtete Spitzenmiete zeigt sich in Dresden binnen Jahresfrist solide und stellt sich Ende September 2020 unverändert zum Vorjahreszeitpunkt auf 15,00 Euro pro Quadratmeter. Die mittlere Miete in Citylagen liegt nach Analysen von Aengevelt Research ebenfalls stabil bei 12,00 Euro pro Quadratmeter.
Ohne die COVID-19-Krise wäre für 2020 unter anderem angesichts weiterer Verknappungen moderner Büroflächen von einem leichten Anziehen des Mietpreisniveaus in der Breite auszugehen gewesen. Diesen Trend sieht Aengevelt Research vorläufig gestoppt. Allerdings ist auch nicht von einer gegenläufigen Entwicklung auszugehen, da das Flächenangebot unverändert knapp bleibt. Bis Jahresende prognostiziert Aengevelt Research daher eine weiterhin stabile Spitzenmiete um 15,00 Euro pro Quadratmeter.
