Nach Angaben von Colliers wurden 2023 auf dem Berliner Büromarkt 530.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 30 Prozent verfehlt, während das zehnjährige Mittel von 804.000 Quadratmetern um 34 Prozent unterschritten wurde. JLL kommt in einer Marktanalyse auf ähnlich schwache Zahlen.
„Die traditionelle Jahresendrallye auf dem Berliner Büromarkt ist dieses Jahr ausgefallen. Stattdessen stellte das abgelaufene Quartal mit 118.500 Quadratmetern das schwächste Jahresende seit 2009 dar“, erklärt Christian Leska, Head of Business Development und Head of Office Letting bei Colliers in Berlin. Colliers benennt vielfältige Gründe: Wirtschaftliche Unsicherheiten sowie anhaltende Überlegungen zu neuen Bürokonzepten und mobilen Arbeitsmodellen führen demnach zu wesentlich längeren Entscheidungszeiträumen. Viele Bestandsmieter verlängern daher aktuell lieber ihre Verträge, was auch auf Seiten der Vermieter auf großes Interesse stößt.
Unternehmen mit einem Flächenbedarf ab 3.000 Quadratmetern sind sehr zögerlich beim Abschluss eines neuen Mietvertrages: Lediglich zwei Vermietungen über 10.000 Quadratmeter und zwölf weitere Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter zeigen die Zurückhaltung sowohl bei der öffentlichen Verwaltung, die sich mit zunehmender Haushaltsdisziplin konfrontiert sieht, als auch bei der Digitalwirtschaft, bei der reduziertes Risikokapital und gestiegene Finanzierungskosten das Expansionstempo drosseln.
Spitzenmiete steigt weiter, Durchschnittsmiete stabil
Hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen – idealerweise bereits taxonomiekonform – bleiben trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten stark nachgefragt. Entsprechend klettert die Spitzenmiete auf 44,50 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von drei Prozent zum Vorjahr. Von dieser Entwicklung profitieren neben dem Neubausegment insbesondere die Lagen innerhalb der Ringbahn.
Im Gegenzug steigt der Druck auf Bestandsobjekte mit geringer ESG-Konformität und in weniger gut angebundenen Mikrolagen. Hier sind im größeren Umfang Mietpreisreduktionen zu beobachten. Die Durchschnittsmiete bleibt zum Vorquartal stabil bei 29,00 Euro pro Quadratmeter bei höheren Incentives. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Rückgang von gut zwei Prozent.
Leerstandsquote steigt auf 5,7 Prozent
Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat zum Jahreswechsel noch einmal deutlich zugenommen. Unvermietete Neubauten und leergezogene Bestandsflächen stellen hier gleichermaßen die größten Treiber dar, sodass der Leerstand auf knapp 1,3 Millionen Quadratmeter, bei einer Leerstandsquote von 5,7 Prozent, gestiegen ist, was einem Zuwachs um 200 Basispunkte innerhalb eines Jahres entspricht. Im nationalen und internationalen Vergleich ist der Leerstand in Berlin immer noch sehr moderat. Untermietflächen haben sich auf einem hohen Niveau stabilisiert. Aktuell stehen 173.200 Quadratmeter kurzfristig zur Verfügung. Ohne Untermietflächen liegt die Leerstandsquote bei 4,9 Prozent.
Öffentliche Verwaltung vor IT-Branche und Beratungsunternehmen
Die öffentliche Verwaltung setzte sich mit 103.500 Quadratmetern (20 Prozent) knapp an die Spitze. Direkt dahinter folgt mit 81.400 Quadratmetern (15 Prozent) die IT-Branche – trotz erschwerter Finanzierungsrunden bleibt die Digitalwirtschaft einer der Treiber auf dem Berliner Büromarkt. Die Top 3 runden die krisenresistenten Beratungsunternehmen mit 78.400 Quadratmetern (15 Prozent) ab. Deutlich reduziert zu den Vorjahren mietete der (Online-)Handel an. Großanmietungen blieben in diesem Segment fast gänzlich aus, sodass lediglich 18.800 Quadratmeter registriert wurden. Die ehemals anmietungsstarken Coworking-Anbieter schafften es mit 13.200 Quadratmetern nicht einmal unter die zehn umsatzstärksten Branchen.
Projektentwicklungspipeline in 2024 gut gefüllt
2023 wurden in Berlin 875.100 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt – rund zwei Drittel davon entfallen auf Neubauten und gut ein Drittel auf Refurbishments. Für 2024 wird das Fertigstellungsvolumen mit 876.000 Quadratmetern fast auf identischem Niveau liegen, wobei der Anteil an Refurbishments steigen wird. Aufgrund vieler gestoppter und verzögerter Projekte werden die Fertigstellungen ab 2025 deutlich sinken – aktuell werden für 2025 rund 536.000 Quadratmeter erwartet, für 2026 voraussichtlich noch weniger.
Die Vorvermietungsquoten gehen ebenfalls leicht zurück. Die 2023er Fertigstellungen waren zum Jahresende zu 70 Prozent belegt. 2022 lag dieser Wert noch bei 77 Prozent und zum Höhepunkt der Vorvermietung Ende 2019 bei 91 Prozent. Für 2024 und 2025 liegen die Vorvermietungsquoten aktuell bei 47 beziehungsweise 36 Prozent.
Ausblick auf 2024
„Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat sich bereits seit einigen Quartalen von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt gedreht. Bürogesuche haben heute oft mehrere Optionen zur Auswahl und wenig Handlungsdruck, weshalb Eigentümer wieder verstärkt mit Incentives locken und versuchen Bestandsmieter langfristig zu halten“, beobachtet Christian Leska. „Dennoch sind weiterhin zahlreiche Gesuche inklusive großer Tickets am Markt unterwegs. Wir rechnen für 2024 aufgrund aufgeschobener Anmietungsentscheidungen mit einem gewissen Aufholeffekt, weshalb wir den Flächenumsatz in 2024 wieder bei mindestens 600.000 Quadratmetern sehen. Der generelle Trend hin zu modernen taxonomiekonformen Flächen in gut angebundenen Lagen sowie der zunehmende Druck auf unsanierte Bestandsflächen werden dabei weiterhin anhalten“, fasst Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, zusammen.
Auch JLL bilanziert ausbleibende Belebung des Berliner Büromarktes
Die Experten des Beratungsunternehmens JLL kommen bei den bereits genannten Kennzahlen auf nahezu deckungsgleiche Ergebnisse wie Colliers. Sie erweitern die Betrachtung jedoch noch um die Vermietungszahlen: Demnach wurden im vergangenen Jahr 709 Vermietungen registriert, im Vorjahr waren es 869. Zu den größten Abschlüssen zählen die Anmietung des Bundeskriminalamts in Kreuzberg-Tempelhof sowie der Abschluss von 18.800 Quadratmetern durch die Boston Consulting Group im Teilmarkt Mediaspree. Für den größten Deal im vierten Quartal sorgte Universal Music mit 7.900 Quadratmetern im Objekt „M_Eins“, ebenfalls Mediaspree.
„Was dem Markt zurzeit fehlt, ist die Nachfrage im großvolumigen Umfang ab 5.000 Quadratmetern. Viele Unternehmen stellen ihre Flächengesuche in diesem Segment aufgrund der angespannten konjunkturellen Lage zurück und verlängern stattdessen ihre Bestandsverträge“, analysiert Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig. Was dagegen weiterhin gut funktioniere, sei das kleinteilige Vermietungsgeschäft von Flächen bis 500 Quadratmetern. Auf solche Deals entfielen knapp zwei Drittel aller Abschlüsse im Gesamtjahr.
