Aengevelt Research hat die Ergebnisse des Berliner Büromarktes in 2023 analysiert. Die wichtigsten Kennzahlen erhalten Sie hier ebenso wie Prognosen für das laufende Jahr anhand erster Zahlen des ersten Quartals 2024.
Flächenumsatz im Büromarkt Berlin
Der Berliner Büromarkt erzielte 2023 mit 540.000 Quadratmetern einen Büroflächenumsatz, der rund 30 Prozent unter dem Vorjahreswert (2022: 770.000 Quadratmeter) sowie etwa 32 Prozent unter dem Dekadenmittel (Durchschnitt von 2013 bis 2022: 792.000 Quadratmeter pro Jahr) liegt. Ungeachtet des Umsatzrückgangs sicherte sich Berlin damit erneut Platz eins der deutschen Büromärkte, vor München (455.000 Quadratmeter) und Hamburg (444.000 Quadratmeter).
Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research einen leicht anziehenden Büroflächenumsatz um 600.000 Quadratmetern und damit eine allmähliche Erholung des Berliner Büromarktes, auch wenn der Wert immer noch unter dem Durchschnittswert der jüngsten zehn Jahre läge. Dabei startete Berlin im ersten Quartal 2024 mit einem Büroflächenumsatz von rund 145.000 Quadratmetern und damit auf Vorjahresniveau (erstes Quartal 2023: 142.000 Quadratmeter).
Angebotsreserve am Berliner Büromarkt steigt wieder
2019 sank die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve auf völlig unzureichende 280.000 Quadratmeter. Seitdem ist sie wieder gestiegen und stellt sich Anfang 2024 auf einen Wert von 910.000 Quadratmeter (Anfang 2023: 770.000 Quadratmeter). Die Leerstandsquote stieg damit auf immer noch moderate 4,3 Prozent bei einem Gesamtbestand von aktuell etwa 21,3 Millionen Quadratmeter. Zieht man hiervon zudem die für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderliche Fluktuationsreserve von 797.000 Quadratmetern sowie den latenten und strukturellen Leerstand ab (200.000 Quadratmeter beziehungsweise 75.000 Quadratmeter) ab, ergibt sich sogar ein Angebotsdefizit von 160.000 Quadratmetern. Dabei ist insbesondere für moderne, die ESG-Kriterien erfüllende und für New Work geeignete Büroflächen, für die in Berlin eine hohe Nachfrage existiert, ein großer Mangel zu konstatieren.
Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research unter anderem aufgrund überdurchschnittlicher Fertigstellungsvolumina eine weitere Erhöhung der Angebotsreserve um rund 140.000 Quadratmeter auf ein Volumen von plus / minus 1.050.000 Quadratmetern.
Überdurchschnittliche Büroflächenfertigstellung
2023 sank die Fertigstellung neuer Büroflächen nach 750.000 Quadratmetern in 2022 auf 617.000 Quadratmeter. Dieser Wert liegt indessen weiterhin deutlich über dem Zehnjahresmittel (Durchschnitt von 2013 bis 2022: 345.000 Quadratmeter pro Jahr). Davon waren zum Jahresanfang 2023 bereits 65 Prozent vorvermarktet.
2024 können bis zu 700.000 Quadratmeter neuer Bürofläche auf den Markt kommen, jedoch mit einer deutlich geringeren Vorvermarktungsquote. Auch für 2025 zeichnet sich ein zwar sinkendes, indessen immer noch überdurchschnittliches Fertigstellungsvolumen ab. Insgesamt zeichnet sich damit eine zunehmende Verfügbarkeit besonders nachgefragter moderner Büroflächen ab. Allerdings sind krisenbedingte Verzögerungen bei der Fertigstellung einzelner Projekte möglich.
Mietpreisniveau auf dem Büromarkt Berlin steigt weiter
Angesichts des bislang knappen Angebots an modernen Büroflächen sowie gestiegener Baukosten ist die gewichtete Spitzenmiete in Berlin auf aktuell 45 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Damit liegt Berlin auf Platz drei hinter Mietpreisführer München (49,50 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt (46,50 Euro pro Quadratmeter).
Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research eine Stabilisierung des Spitzenmietniveaus bei 45 Euro pro Quadratmeter.
