In Deutschlands Büros wird es immer enger. Denn obschon immer mehr Menschen in Bürojobs aufgehen, wächst das Angebot an Flächen nicht mit. Das ist in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen nicht anders.
Im Schnitt kommen laut einer aktuellen Erhebung der Empira Gruppe je neuem Bürobeschäftigten nur zehn Quadratmeter an Fläche zum Gesamtangebot hinzu – ein Beschäftigter benötigt allerdings zwischen 15 und mehr Quadratmeter. Eine nicht unerhebliche Differenz, der man auch in mitteldeutschen Städten wie Leipzig, Dresden, Jena und Magdeburg kaum Herr wird.
Leipzig
Da hilft es nicht einmal, dass das Vermietungsvolumen auf dem Büromarkt Leipzig im ersten Halbjahr 2019 mit 55.000 Quadratmetern nicht ansatzweise die um 31 Prozent höheren Zahlen des vergleichbaren Vorjahres-Zeitraumes erreicht. „Das (niedrige) Umsatzvolumen lässt sich insbesondere auf die noch fehlenden Großabschlüsse zurückführen, denn in diesem Jahr wurde noch kein Deal mit einer Fläche von über 5.000 Quadratmetern abgeschlossen“, erklärt Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH. Ursache sei das fehlende Angebot an großen Flächen mit moderner Ausstattungsqualität in City-
lage. Die größte Vermietung 2019 geht auf das Kurier- und Logistikunternehmen FedEx Express Germany GmbH zurück. Jenes mietete 3.300 Quadratmeter für eines ihrer Business Center an.
Und obschon die großen Deals bislang fehlen, ist der Leerstand in der Messestadt im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 um 21 Prozent gesunken. Zur Verfügung stehen damit nur noch 211.000 Quadratmeter Büroflächen. Von denen besitzen weniger als 20 Prozent die immer vehementer nachgefragte moderne Ausstattung. Die Leerstandsquote sank im ersten Halbjahr 2019 um 0,6 Prozent auf 5,6 Prozent. Leipzig muss reagieren. Und Leipzig reagiert. Mit einem starken Anstieg der Bautätigkeit. Genannt seien der neue Sitz der Sächsischen Aufbaubank und der P2 Office-Bürokomplex mit einer Gesamtbürofläche von über 10.000 Quadratmetern auf dem alten Messegelände. Doch 90 Prozent der aktuell entstehenden Büroflächen sind längst vergeben.
Entspannung sieht anders aus. Zumal die Lage durch obskure Meldungen – wie jene um das neue Bürogebäude der Leipziger Staatsanwaltschaft – nicht entschärft wird. Laut Medienberichten ist bereits während des aktuell stattfindenden Baus des voraussichtlich 2020 fertiggestellten Gebäudes abzusehen, dass die geschaffenen Kapazitäten nicht für die momentan 300 Bediensteten ausreichen werden. Die Raumbedarfsplanungen im Vorfeld wurden von der stetig zunehmenden Bevölkerungszahl der Messestadt, einer mitwachsenden Kriminalitätsrate und analog steigenden Personalzahlen bei der Staatsanwaltschaft links überholt.
Die Folge der Knappheit: Die Spitzenmieten stiegen in den letzten zwölf Monaten um sieben Prozent auf 14,50 Euro pro Quadratmeter. Auch die durchschnittliche Büromiete zog im gleichen Zeitraum um zehn Prozent auf jetzt zehn Euro pro Quadratmeter an. „Der Marktentwicklung folgend, dürfte der Aufwärtstrend der Mieten anhalten“, fasst Stefan Sachse die weiteren Aussichten für 2019 zusammen.
Dresden
2018 war Dresden nach Leipzig der zweitstärkste ostdeutsche Büromarkt. Diesen Trend wird die sächsische Landeshauptstadt nach Prognose von AENGEVELT 2019 beibehalten können. Bei gleichzeitiger Abnahme der Angebotsreserve auf etwa 150.000 Quadratmeter. Zumindest erhöht sich das Volumen an neugeschaffenen modernen Büroflächen im laufenden Jahr auf etwa 37.500 Quadratmeter. Nur sind von denen bereits 65 Prozent vorvermarktet.
Dementsprechend ist auch Dresden am Bauen. Unter anderem entwickelt die TLG IMMOBILIEN AG gleich zwei Bürokomplexe in der City. „Der Büroflächenbedarf in zen-
tralen Dresdener Lagen ist in den letzten Jahren bei parallel sinkenden Leerständen stetig gestiegen, und es ist damit zu rechnen, dass dieser Trend weiter anhält“, sagt Maik Müller, Senior Asset Manager der TLG IMMOBILIEN AG. NEO und Annenhöfe werden die Komplexe heißen und 35.000 Quadratmeter neue Büroflächen für Dresden bieten. Dank derartiger Maßnahmen soll die Elbmetropole nicht nur 2019 ihr stabiles Mietniveau beibehalten, was wichtig ist, damit die Stadt für Neuansiedlungen von Unternehmen attraktiv bleibt.
Jena
Jena ist und bleibt eine Stadt der Hightech-Gründungen und Neuansiedlungen – in der es allmählich eng wird. Die Folge für den Büromarkt der thüringischen Stadt: sinkender Leerstand, rückläufiger Umsatz bei gleichzeitig hoher Nachfrage und steigende gewerbliche Mieten. In Jena sind laut dem eigens von der Wirtschaftsförderung erstellten Büromarktbericht 2019 vor allem große, modern ausgestattete Flächen Mangelware, die insbesondere von den wachstumsstarken Jenaer Hightech-Branchen nachgefragt werden. Daraus resultieren immer längere Suchzeiten nach neuen Räumlichkeiten und höhere Mietpreise. Letztere lagen Anfang 2019 bei der Durchschnittsmiete im Bereich von 9,20 Euro pro Quadratmeter – 1,10 Euro mehr als im Vorjahr. Abhilfe werden nur Neu- und Umbauten schaffen. Was in der räumlich stark beengten Stadt zu echten Herausforderungen führt. Dementsprechend ist beispielsweise ein besonders ambitionierter Gebäudekomplex namens Steinweg Tower geplant. Dieser wird aus einem Bürohochhaus, einem Wohngebäude, einem Büroeckgebäude und einem Restaurant bestehen und teils 19 Geschosse in die Höhe ragen.
Magdeburg
Der Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts bescheinigt AENGEVELT eine robuste Büromarkt-Beschaffenheit. 2018 war der geprägt durch wenig Neubau, ein Absinken der Angebotsreserve um 18 Prozent auf 75.000 Qua-
dratmeter und eine Leerstandsquote von 7,2 Prozent. Die Spitzenmiete, die von 2013 bis 2016 konstant bei 10,80 Euro pro Quadratmeter lag, zog um fast zwei Euro auf 12,75 Euro pro Quadratmeter an. Auch dank der neu eröffneten Elbarkaden zu Beginn des Jahres 2019, welche dem Magdeburger Büromarkt 5.600 neue Quadratmeter an Fläche bescherten, soll der Spitzenmietpreis laut AENGEVELT trotz weiter sinkenden Leerstandes vorerst stabil bleiben. Interessant ist, dass in der Stadt weiterhin kaum auf Neubau gesetzt wird – für 2019 sind keine bedeutenden Büro-Neubauten geplant.
