Der Magdeburger Büromarkt liefert trotz der aktuellen Herausforderungen im Immobiliensektor ein top Halbjahresergebnis 2022 ab, das mit insgesamt 14.800 Quadratmetern Flächenumsatz sowohl die Halbjahresergebnisse 2020 (10.000 Quadratmeter; + 48 Prozent) und 2021 (12.500 Quadratmeter; + 18,4 Prozent) als auch die Vor-Corona-Werte und das Dekadenmittel (Durchschnitt des ersten Halbjahres 2012 bis 2021: 9.250 Quadratmeter; + 60 Prozent) deutlich übertrifft. Insgesamt handelt es sich um den drittbesten Halbjahreswert am Magdeburger Büromarkt in diesem Jahrtausend.
Dazu beigetragen haben insbesondere zwei von Aengevelt vermittelte Großabschlüsse: Zum einen die Anmietung von 6.700 Quadratmetern Bürofläche im City Carré durch die Agentur für Arbeit sowie der durch ein Beratungsunternehmen abgeschlossene Mietvertrag über 1.440 Quadratmeter Bürofläche in dem Büro- und Geschäftszentrum „Universitätsplatz 10-12“.
Auch für das zweite Halbjahr zeichnet sich ein dynamisches Marktgeschehen ab. Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für das Gesamtjahr 2022 einen erneut überdurchschnittlichen Büroflächenumsatz um 30.000 Quadratmetern, der zwar acht Prozent unter dem exzellenten Vorjahreswert (2021: 32.600 Quadratmeter) läge, das Zehnjahresmittel (Durchschnitt von 2012 bis 2021: 23.200 Quadratmeter) aber um nahezu 30 Prozent überträfe.
Angebotsreserve am Büromarkt Magdeburg bleibt auf niedrigem Niveau
Während in anderen Bürostandorten wie Berlin oder Frankfurt der Abbau der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) von der Krise gestoppt beziehungsweise im Trend sogar wieder umgekehrt wurde, setzt sich in Magdeburg die Leerstandsreduzierung fort: Sie sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2021: 72.000 Quadratmeter) um 13 Prozent auf 62.500 Quadratmeter Ende Juni 2022. Die Leerstandsquote ging damit binnen Jahresfrist von knapp sieben Prozent auf aktuell 6,1 Prozent des Gesamtbestandes von 1,05 Millionen Quadratmeter zurück. Für 2022 prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Angebotsreserve von etwa 62.500 Quadratmetern.
Ab 2024 werden die Büroflächenfertigstellungen signifikant anziehen
Seit 2017 wurden in Magdeburg im Schnitt lediglich 7.500 Quadratmeter neue Bürofläche im Jahr fertiggestellt. 2021 waren es überdurchschnittliche 21.000 Quadratmeter, was jedoch auf die Eigennutzung der Städtischen Werke Magdeburg zurückzuführen ist. Zudem waren hiervon bereits alle Flächen an Nutzer beziehungsweise Eigennutzer vergeben.
2022 werden lediglich 2.900 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Für 2023 zeichnet sich nochmals in etwa die gleiche Größenordnung ab. Damit bleibt das Angebot an modernen Büroflächen insbesondere in der City knapp. Voraussichtlich erst ab 2024 werden die Fertigstellungen deutlich anziehen. Dann kommen neue und unter ESG-Gesichtspunkten auch für internationale Nutzer relevante Büroflächen auf den Markt.
Mietpreisniveau bleibt stabil, Spitzenmiete steigt
Aufgrund des hohen Flächenumsatzes und einer sinkenden Angebotsreserve zog das Spitzenmietniveau erstmals seit 2018 wieder an und erhöhte sich bis Ende des ersten Halbjahres 2022 – wenn auch nur moderat um 0,35 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 2,6 Prozent – von 13,50 auf 13,85 Euro pro Quadratmeter. Ansonsten verbleiben die Durchschnittsmieten in Magdeburg auf konstantem Niveau und stellen sich in Citylagen auf 9,80, in Cityrandlagen auf 8,50 und in den Außenbezirken auf 6,50 Euro pro Quadratmeter. Bis zum Jahresende erwartet Aengevelt Research eine Spitzenmiete von 14 Euro pro Quadratmeter. Von einem deutlicheren Anstieg ist auszugehen, wenn die zukünftigen Büro-Projekte in die Realisierung und Vermarktung gehen.
