Colliers blickt in das Jahr 2023 voraus. Die Prognose lautet: weniger Transaktionen, steigende Mieten, geringerer Flächenumsatz. Der Investmentmanager HIH Invest Real Estate geht von einer Belebung des Marktes im zweiten Halbjahr aus.
Büroimmobilien bleiben trotz der aktuellen Situation begehrt. Das Analysehaus Colliers geht wegen des verhaltenen Jahresstartes von einem Flächenumsatz 2023 in den Top 7 von rund drei Millionen Quadratmetern aus und würde damit unter dem langjährigen Mittel liegen. Der Anstieg des Leerstandes von etwa 5,1 Prozent (2022) auf 5,6 (2023) Prozent liegt im marktneutralen Bereich. „Der Investmentmarkt fing 2022 stark an und ließ stark nach“, sagt Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers. „Im ersten Quartal gab es ein Allzeithoch, im Schlussquartal, traditionell das stärkste, bildete sich die aktuelle Situation wieder.“
Capital Racing im Büromarkt wird erschwert
Der Ausblick 2023 kann wie folgt zusammengefasst werden: Es gibt weiterhin ein sehr hohes Kaufinteresse, auch wenn viele Ankäufe verschoben wurden. „Aber eben nur verschoben und nicht abgesagt. Zudem ist Kapital im Markt vorhanden, das Capital Racing allerdings nicht mehr so leicht.“ In Zahlen heißt das: Für den gesamten gewerblichen Investmentmarkt prognostiziert Colliers für 2023 42 Milliarden Euro, für Büroimmobilien etwa 20 Milliarden Euro.
„Der Druck auf die Anfangsrenditen nimmt langsam ab, die stärksten Anpassungen der Renditen liegen hinter uns.“ Ende 2022 trübte sich die Stimmung ein. Für das erste Halbjahr 2023 gehen die Analyse-Experten von größerer Zurückhaltung bei der Nachfrage und damit sinkenden Umsätzen aus. „Für das zweite Halbjahr erwarten wir eine Marktbelebung, die aber nicht reichen wird, um das Jahr 2022 zu übertreffen.“ Die Prognose lautet hier: minus zehn bis 15 Prozent beim Flächenumsatz.
Mietpreisanstieg in C-, B- und D-Lagen
Zudem geht Colliers von einem Anstieg der Mieten aus. „Es wird eine Verbesserung auf den Bürovermietungsmärkten geben.“ Unternehmen nutzen die Chance, auch in B- und C-Lagen zu gehen, jedoch ist das nicht der Großteil. „Lagen mit guter Anbindung, Umgebung und Dienstleistungen haben immer eine Berechtigung, der Fokus liegt aber auf den A-Lagen“, so Andreas Trumpp.
Ein ähnliches Bild ergibt sich, wenn man auf B- und C-Städte schaut. „Diese Märkte sind etwas weniger volatil. Hinsichtlich der Diversifizierung von Portfolien gibt es damit sehr gute Gründe für Investments dort.“ Mietpreisanstiege erwartet der Experte vor allem in nachhaltigen und flexiblen Immobilien in C-, B- und D-Lagen. „Denn ESG sowie New Work als wichtige Treiber für Veränderungsprozesse und die Anforderungen von Arbeitnehmern spielen hier eine tragende Rolle.“ Zudem gebe es eine Polarisierung hinsichtlich des Nachfrage-Überhanges von ESG-Produkten in sehr guten Lagen. „Die Umsetzung von flexiblen Konzepten ist bisher bei wenigen Unternehmen erfolgt und eher in neuen Gebäuden sichtbar. Das wird sich ändern.“
ESG als absolut kritische Größe bei Ankauf von Büroimmobilien
Europäische Beispiele zeigen, wie dank ESG eine Wertsteigerung aussieht: In Paris erzielen nachhaltige Büroimmobilien 30 Prozent Preisaufschläge, in London liegt die Steigerung bei etwa einem Viertel. „ESG ist eine absolut kritische Größe geworden bei Ankaufentscheidungen“, sagt Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest Real Estate. „Vor allem bei größeren Corporates spielt das eine Rolle. Wir haben aber die Annahme, dass sich das auch in den Mittelstand hinein fortsetzen wird, da stehen wir momentan noch am Anfang.“ Der Rückgang bei Fertigstellungen und Baugenehmigungen habe zu einer Verknappung geführt. So treffe eine hohe Nachfrage nach modernen drittverwendungsfähigen Flächen auf ein geringes Angebot.
Der Transaktionsmarkt ist laut Felix Meyen nach starker Verunsicherung auf dem Weg zur Belebung. „Der Preisanpassungsmechanismus hält bis heute an. Keiner wollte der erste sein, der in das fallende Messer greift. Das führte zu einem Stillstand“, so der HIH-Manager. „Wir sehen momentan sehr gute Opportunitäten, die Transaktionssicherheit rückt wieder mehr in den Fokus, der Wettbewerb hat deutlich abgenommen. Wir müssen wieder mehr Steine umdrehen. Es ist nun die Zeit für fundamentale Akquisitionsarbeit und die Zeit für intensive Gespräche.“
Für 2023 geht Felix Meyen von einer Stabilisierung aus. „Die größte Zinsdynamik ist nun bereits in den Märkten drin, die Inflationsrate schwächt sich ab, die Fundamentaldaten sind stabil. Das Transaktionsvolumen wird sich ab Mitte 2023 wieder positiv gestalten.“ Interessant dabei sind für das Investmenthaus nicht nur die Top 7, sondern auch, bei HIH so genannt, die Wachstumsstandorte. Dazu gehören unter anderem Aaachen, Dresden, Mannheim, Leipzig, Bonn und Bremen. „Dort gibt es wenig Anzeichen für größere Ausschläge, da die Leerstandsquoten und auch die Nachfrage stabil sind.“ Für Frankfurt am Main erwartet er hingegen eine volatile Leerstandsquote.
