Die Büromärkte abseits der A-Städte sind langfristig oft krisenfester und weisen eine geringe Gefahr für Marktverwerfungen in wirtschaftlichen Schwächephasen auf. Zu diesem Ergebnis kommt die Studie „Fragile Zeiten, robuste Lagen“ von BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM) Germany in Kooperation mit dem Analyseunternehmen bulwiengesa. Sie untersucht die Mietentwicklung von Büromärkten in verschiedenen Teillagen deutscher Städte hinsichtlich ihrer Krisen-Widerstandsfähigkeit über die letzten 30 Jahre. Insgesamt analysierte das Research-Team von BNP Paribas REIM dafür 66 deutsche Städte mit 198 Stadt-Teillage-Kombinationen.
Für Immobilieninvestoren in Deutschland gelten die sogenannten A-Städte Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart grundsätzlich als vielversprechendste Investmentmärkte. Besonders die Büromärkte profitieren in diesen Metropolregionen von einer hohen Nachfrage. BNP Paribas REIMs neueste Studie zeigt jedoch: Es sind gerade die Sekundärmärkte mit ihren B- und C-Lagen, die langfristig mit Robustheit punkten können. Hier zeigen sich in Krisenzeiten die geringsten Verwerfungen.
Stuttgart als erste A-Stadt nur auf Platz 37
Im Robustheits-Scoring der Studie schneiden vor allem B- und C-Lagen in Heidelberg, Ingolstadt, Heilbronn, Ludwigshafen und Bochum gut ab. Die ersten 36 Plätze gehen gänzlich an Sekundärstädte, vornehmlich mit B- und C-Lagen.
Mit dem Stuttgarter Teilmarkt City erreicht die beste Lage einer A-Stadt nur Platz 37 von 198.
Auch hinsichtlich des durchschnittlichen Mietwachstums liegt ein unerwarteter Kandidat an der Spitze: Die Fürther Peripherie weist ein durchschnittliches Mietwachstum von 3,3 Prozent pro Jahr auf.
Sekundärmärkte des deutschen Büromarktes weisen Investoren einen Ausweg
„Die deutschen Top-7-Büromärkte sind von Investoren hart umkämpft. Dass die Sekundärmärkte hinsichtlich der Robustheit so gut abschneiden, zeigt Investoren einen Ausweg auf“, meint Thomas Kotyrba, Head of Research bei BNP Paribas REIM. „In einem sehr polyzentrisch geprägten deutschen Marktumfeld punkten sie mit ihren dezentralen Lagen, hoher Krisenresistenz und einer spürbaren Outperformance beim langfristigen Mietwachstum.“
Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter der bulwiengesa AG, sieht die Gründe für die Robustheit der Lagen in zweiter Reihe vor allem in der bedarfsgerechten Versorgung der Märkte: „In den A-Städten wird häufig auf zukünftige Nachfrage spekuliert, Krisenzeiten sorgen dann für Turbulenzen. An den Sekundärmärkten findet das in dieser Form nicht statt. Das reduziert das Risiko eines Flächenüberhangs. Dazu kommt ein hoher Anteil an Eigennutzung in diesen Märkten, wodurch dem freien Vermietungsmarkt weitere Flächen gar nicht erst angeboten werden.
Immobilienportfolios: A-Stadt mit A-Lage nicht immer die Antwort
Für Portfoliostrategien liefert die Studie wichtige Einblicke in den Total Return von Portfolios unter Einbezug von Sekundärmarkt-Investments. So führen Portfolios mit beigemischten ansprechenden und marktgerechten Objekten in robusten C- und D-Märkten mit ihren Sekundärteillagen keinesfalls zu einer Verwässerung der Performance einer Asset-Allokation.
Die Studienergebnisse zeigen das Gegenteil: Durch ein selektives Exposure in deutschen Sekundärmärkten mit ihren Lagen der zweiten Reihe wird sowohl die Robustheit des Portfolios erhöht als auch die Möglichkeit eröffnet, von höherem Markt-Mietwachstum zu profitieren. Auf diesem Wege kann die nachhaltige Performance gesteigert werden, ohne Kompromisse hinsichtlich des Risk/Return-Profils hinnehmen zu müssen.
Investments außerhalb der Metropolen leisten Beitrag zur langfristigen Wertsicherung
„Die Ergebnisse unserer Studie dürften viele Investoren überraschen. Sie widersprechen den typischen Erwartungen vieler Immobilieninvestoren am deutschen Markt“, kommentiert Isabella Chacón Troidl, Chief Investment Officer von BNP Paribas REIM. „Bisher waren Investments abseits der Metropolstädte eher zur Diversifikation in vielen Portfolios vertreten. Unsere Studie deutet daraufhin, dass sie zusätzlich einen wichtigen Beitrag zur langfristigen Wertsicherung von Immobilienportfolios leisten können – auch über Krisenzeiten hinweg.“
Beispielprofil 1: Robuster Büromarkt Heidelberg
Heidelberg belegt in BNP Paribas REIMs Robustheits-Scoring mit seiner Peripherie- und City-Lage die ersten beiden Plätze. Die Stadt mit rund 160.000 Einwohnern zeichnet sich durch einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz und Spitzenmieten oberhalb von 16 Euro pro Quadratmeter Mietfläche aus. Insbesondere die Branchenzweige Beratungs- und Finanzdienstleistungen, Software/IT sowie Ärzte und medizinische Dienstleistungen sind hier stark vertreten. Derzeit sind auf dem Heidelberger Büromarkt rund 63.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau (Neubau und Sanierung, berechnet nach Richtlinie für Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG)), von denen aktuell noch rund 34 Prozent vermarktet werden. Im Vergleich dazu beträgt der spekulative Anteil der aktuell im Bau befindlichen Büroflächen im A-Stadtmittel 44 Prozent.
Beispielprofil 2: Krisenfester Büromarkt Heilbronn
Eine weitere sehr robuste Stadt-Teillage-Kombination ist die Peripherie-Lage der D-Stadt Heilbronn auf Platz vier. Für den Wirtschaftsstandort Heilbronn sind die prägenden und bestärkenden Faktoren ein breiter Branchenmix und ein starker Mittelstand. Mit einem durchschnittlichen Büroflächenumsatz von rund 14.500 Quadratmetern pro Jahr und einer Spitzenmiete von 13 Euro pro Quadratmeter Mietfläche liegt Heilbronn deutlich über dem Durchschnitt der D-Standorte. Die Stadt profitiert von ihrer Lage am Autobahnknotenpunkt der A6 und A81 und ihrer direkten Anbindung an das deutsche ICE/IC-Fernbahnnetz. Verglichen mit anderen D-Städten bildet Heilbronn mit einem Flächenbestand von rund 759.000 Quadratmetern (MFG) einen relativ großen Büromarkt ab, der vorwiegend von Eigennutzern der lokalen Ökonomie und öffentlichen Verwaltung geprägt ist. Entsprechend ist die Bauaktivität in Heilbronn bedarfsorientiert ausgerichtet.
