Dr. Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum, schaut für IMMOBILIEN AKTUELL auf ein bewegtes Jahr 2021 in der Assetklasse Büro zurück. Eine wichtige Erkenntnis: Die Pandemie konnte dem Büromarkt trotz gegenteiliger Annahmen kaum etwas anhaben. Welche Argumente diesen Schluss zulassen.
Zwei gegensätzliche Trends prägten Büromärkte 2021
Die Büroimmobilienmärkte in den sieben A-Städten zeigten im vergangenen Jahr zwar leichte Bremsspuren, aber der befürchtete Einbruch blieb aus. Dabei prägten zwei gegensätzliche Trends die Entwicklung der Büromärkte an den Topstandorten. Einerseits kamen positive Impulse von der wirtschaftlichen Entwicklung. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs im Jahr 2021 um 2,7 Prozent nach dem deutlichen Einbruch um 4,6 Prozent im Jahr 2020. Da für eine höhere Produktion auch mittelfristig mehr Bürobeschäftigte benötigt werden, ist hier mit mehr Nachfrage nach Bürofläche zu rechnen.
Andererseits wollen die Unternehmen die vermehrte Möglichkeit von Homeoffice nutzen, um die Büronutzung effizienter zu gestalten. Die Unternehmen wollen durch weniger Bürofläche ihre Kosten senken. Jedoch setzt dieses üblicherweise voraus, dass Formen von Desk Sharing eingeführt werden müssen. Ansonsten kann auch keine Fläche reduziert werden. In der Regel halten Unternehmen weiterhin Arbeitsplätze im Büro auch dann vor, wenn Mitarbeiter teilweise von zu Hause aus arbeiten.
Nachfrage nach Bürofläche steigt weniger dynamisch
Das bisherige Ergebnis der beiden gegenläufigen Trends kann anhand verschiedener Indikatoren aus dem Jahr 2021 gezeigt werden. Die Nettoabsorption ist die Nachfrageveränderung der Unternehmen nach Bürofläche. Dabei wird die von den Unternehmen genutzte Bürofläche (Flächenbestand minus Leerstand) im Zeitablauf verglichen. Im Vorjahresvergleich nahm in jedem Quartal von 2021 die benutzte Fläche zu, wenn auch nicht in dem Ausmaß der vorangegangenen Jahre. Während im Jahr 2020 noch die Nachfrage um insgesamt gut 700.000 Quadratmeter anstieg, waren es im Jahr 2021 nur noch knapp 200.000 Quadratmeter. Dabei kam es im Jahresverlauf sogar zu einem zwischenzeitlichen Rückgang im Vorquartalsvergleich.
Büroleerstand steigt trotz hoher Nachfrage
Trotz der positiven Nachfrageentwicklung nahm aber gleichzeitig der Büroleerstand in den 7 a-Städten zu. Dies ist aber vornehmlich darauf zurückzuführen, dass sehr viele Büros im Jahr 2021 gebaut wurden. Es wurde ein zehnjähriger Spitzenwert bei den Fertigstellungen realisiert. Diese mehr angebotenen Flächen konnten dann aber nicht vom Markt absorbiert werden. Der Leerstand nahm dementsprechend um mehr als 25 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, auch wenn die Leerstandsquote noch auf einem relativ niedrigen Niveau verharrt.
Spitzenmieten ziehen an und Büros bleiben Investors Liebling
Trotz der Leerstandsentwicklung stiegen die Spitzenmieten in den 7 A-Städten im Schnitt um rund zwei Prozent gegenüber dem Vorjahr an. In fünf der sieben Städte wuchsen die Mieten leicht, während sie nach den Daten von JLL in den beiden anderen Standorten stagnierten.
Bei den Investoren waren Büroimmobilien weiterhin die beliebteste Assetklasse. Büroimmobilien machten bei den Gewerbeimmobilien einen Anteil von fast der Hälfte aller Investments aus. Sowohl absolut als auch beim Anteil gab es im letzten Jahr Zuwächse. Trotz der starken Bedenken, dass Homeoffice zu einer rückläufigen Nachfrage nach Bürofläche führt, waren die Anleger sogar bereit höhere Preise zu bezahlen. Die Preise stiegen in den Toplagen um gut fünf Prozent an. Trotz der leicht steigenden Mieten kam es zu einem weiteren, wenn auch leichten Rückgang der Renditen.
