Der in vielen deutschen Großstädten herrschende Mangel an verfügbaren Mietwohnungen könnte zumindest teilweise durch die Umnutzung von Bürogebäuden kompensiert werden. Nach einer Analyse von JLL bieten leerstehende Büroflächen in den sieben A-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ein Potenzial für insgesamt fast 20.000 Wohnungen, die im Jahr 2025 zur Verfügung stehen könnten. Dies entspräche rund 40 Prozent des über den Zeitraum 2023 bis 2025 kumulierten zusätzlichen Bedarfs von etwa 51.000 Wohneinheiten.
Dem Gesamtbedarf an zusätzlichen Wohneinheiten von jährlich rund 58.800 Wohneinheiten steht ein erwartetes durchschnittliches Fertigstellungsniveau von rund 42.200 Wohnungen pro Jahr gegenüber. „2022 gab es eine sehr hohe Nettozuwanderung nach Deutschland. Außerdem haben viele Wohnungssuchende ihren Kaufwunsch aufgrund der gestiegenen Kreditzinsen auf Eis gelegt. Das hat die Nachfrage nach Mietwohnungen zusätzlich angeheizt“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Besonders groß ist die Lücke zwischen geplanten Fertigstellungen und dem jeweiligen Wohnungsbedarf in Berlin. Dort fehlen bis 2025 jedes Jahr 6.500 Einheiten. In Frankfurt müssten zusätzlich 3.500 Wohnungen geschaffen werden, in München 3.300. Als einzige Metropole weist Düsseldorf ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebots- und Nachfrageentwicklung auf. „Die Zahlen verdeutlichen, dass Konversionen von Büros nur ein Baustein sein können, um die städtische Wohnungsknappheit zu lindern“, kommentiert Scheunemann.
Mit Ausnahme von Frankfurt spielen Büroumnutzungen zu Wohnungen kaum eine Rolle
Bisher spielen Umnutzungen von Büros zu Wohnungen mit Ausnahme einzelner Projekte allerdings kaum eine Rolle. Nur in Frankfurt haben Flächenkonversionen traditionell eine größere Bedeutung. So hat sich hier in den vergangenen 15 Jahren die Zahl der Umwandlungen mehr als verdoppelt. Im Fünfjahresschnitt liegt der Anteil der fertiggestellten Wohneinheiten aus Konversionsprojekten mit gewerblichen Nutzungen bei rund 33 Prozent.
In der aktuellen Baupipeline liegt die Quote bei 31 Prozent, bei gut 16 Prozent davon handelt es sich um Konversionen von Büro- zu Wohnflächen. „In Frankfurt gibt es im Vergleich zu den anderen Metropolen relativ viele Flächen in Bürotürmen, die sich aufgrund der hohen Ausnutzung der Grundfläche besonders für das Umwandeln in Wohnraum eignen, da sie einen natürlichen Lichteinfall bieten“, erläutert Scheunemann.
Wann eine Konversion von Büroräumen lohnt
Daneben gibt es zahlreiche weitere Aspekte, die bei einer Umnutzung von Bürogebäuden zu beachten sind. Dazu zählen neben einigen technischen Kriterien wie Deckenhöhen und Versorgungseinrichtungen insbesondere die Lage der Immobilie. So sind die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Schulen, Kindergärten und Freizeiteinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Grün- und Erholungsflächen wichtige Merkmale der Wohnlagequalität. „Je besser die Lage und die Qualität des Gebäudes, desto höhere Mieteinnahmen können in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden und am Ende den Ausschlag geben, ob sich eine Konversion überhaupt lohnen würde“, sagt Scheunemann.
Umbaukosten um die Hälfte günstiger als Neubau
Neben den potenziellen Einnahmen spielen die mit der Umnutzung verbundenen Kosten eine wesentliche Rolle bei der Entscheidungsfindung pro oder contra Konversion. JLL-Berechnungen gehen davon aus, dass die durchschnittlichen Umbaukosten für die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum in den sieben A-Städten zwischen 1.700 und 2.200 Euro pro Quadratmeter betragen und damit im Durchschnitt um fast 50 Prozent niedriger ausfallen als für einen Neubau.
Allerdings können die Kosten je nach Gebäude und Umfang der Umbauarbeiten erheblich variieren. „In einigen Fällen können die Kosten auch höher sein als bei einem Neubau. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Gebäude vor der Umwandlung vollständig abgerissen werden muss und selbst die Gebäudehülle für die Umwidmung nicht nutzbar ist. Daher ist es wichtig, im Vorfeld eine sorgfältige Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass die Umnutzung bestehender Bestandteile wirtschaftlich sinnvoll ist“, erklärt Scheunemann.
Kommunen sollten Konversionen finanziell unterstützen
Es sollten jedoch nicht nur die rein ökonomischen Kosten betrachtet werden, sondern auch die umweltrelevanten Kostenfaktoren, vor allem der CO2-Ausstoß. So liegen die CO2-Emissionen bei Sanierungen deutlich unter den Kennwerten für Neubauten. Ein Aspekt, der bei genehmigungsrechtlichen Fragen vorteilhaft sein kann. Schließlich würden emissionsärmere Bestandssanierungen Kommunen dabei helfen, ihre Klimaziele zu erreichen.
Zudem stellen laut Scheunemann veraltete und leerstehende Gebäude negative Standortfaktoren dar, schrecken Investoren ab und mindern die touristische Attraktivität. „Aus Sicht der Kommunen ist es daher sinnvoll, großflächige Konversionsprojekte in die städtebauliche Planung zu integrieren und zu fördern. Denn die erzielbaren Mieterträge werden die Konversionskosten nur selten decken können.“
