Zum dritten Mal hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) in Zusammenarbeit mit Cube Real Estate GmbH den Markt für kompakte Wohnformen (Compact Living) analysiert und die Ergebnisse im Cube Compact Living Report gesammelt. Dieser unterstreicht, dass das Segment nicht an Attraktivität verloren hat. Vor allem vor dem Hintergrund der durch den russischen Angriffskrieg massiv gestiegenen Energiekosten bieten die energieeffizienten Wohnungen des Compact-Living-Segments große Einsparungspotenziale. Aus diesem Grund stellt die Betrachtung der warmen und kalten Wohnnebenkosten einen Schwerpunkt im diesjährigen Report dar.
Durchschnittlich haben sich die Kaufpreise qualitätsbereinigt um 7,9 Prozent und die Mieten um 3,7 Prozent erhöht. Lübeck und Leipzig gehören in beiden Kategorien zu den Gewinnern. Das ist das Ergebnis einer Studie des Institutes der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) in Zusammenarbeit mit dem Projektentwickler Cube Real Estate. „Compact Living Wohnungen sind nicht nur typischerweise jünger und bieten daher eine höhere Energieeffizienz, sondern sie weisen optimierte Grundflächen auf, so dass nicht nur je Quadratmeter, sondern auch absolut Wärmekosten deutlich reduziert werden können“, heißt es dort. Definiert wird Compact Living hier als eine Wohnung mit maximal anderthalb Zimmern, neben Küche und Badezimmer. Dazu komme eine positive Zukunftsprognose hinsichtlich des demografischen Wandels: Dieser sorgt für eine steigende Anfrage nach kleinen Wohnungen für Ältere. Weiteres Plus: Zuwanderung und Fachkräftemangel, die zusätzlich den Bedarf erhöhen.
Segment von Krise betroffen, aber schwächer als andere
„Insgesamt sind die Perspektiven für den Compact Living Markt intakt, allerdings konnten die Turbulenzen des letzten Jahres selbstverständlich auch an diesem Segment nicht spurlos vorbeigehen“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am IW. „Dennoch spiegeln vor allem die vergleichsweise kurzen Neubau-Vermarktungslaufzeiten die Robustheit des Segmentes. Auch rechnen wir in Zukunft mit einem (Wieder-) Anstieg der zuvor moderat gewachsenen Mietpreise.“ Es sei davon auszugehen, dass sich neuere und energieeffiziente Flächen weiter vom Rest des Marktes abheben werden. Für 2022 wurde zudem festgestellt, dass ein Teil der kleinen Wohnungen nicht mehr langfristig vermietet, sondern kurzfristig und möbliert. Da das die eher teureren Objekte betrifft, könnte es sich auf die Mietpreisentwicklung auswirken.
Allerdings: Die langfristigen Perspektiven in der Vermietung sind zwar aus demografischen Perspektiven gut, kurzfristig sind Rückgänge in der Mietwohnungsnachfrage nicht unrealistisch. Die Gründe: Wegen Homeoffice fehlen Pendler und junge Menschen, die ob gestiegener Lebenshaltungskosten nicht zu Hause ausziehen. Die Studienmacher weisen zudem darauf hin, dass dies eher nur kurzfristig sei, „mit wieder steigenden Reallöhnen und wachsender wirtschaftlicher Zuversicht dürften die Nachfrage und damit die Mieten wieder steigen – was sich eben auch in den Preisen widerspiegelt“. Auch hier gilt: Immobilien mit geringen Energieverbräuchen sowie einer Unabhängigkeit von fossilen Energien werden weiterhin einen wesentlichen Vorteil haben, der sich positiv auf die Entwicklung der Nettokaltmieten und Preise auswirkt.
Top7-Städte im Neubau mit großem Aufschlag
Zwischen Bestand und Neubau sind klare Unterschiede auszumachen: Mit 12,6 Prozent ist der Anstieg im Neubau deutlich stärker, was einerseits mit den höheren Neubaukosten aber auch der höheren Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien zu erklären ist. In den Top7-Städten zeigt sich ein großer Aufschlag von 71 Prozent. „Der starke Anstieg der Kaufpreise von Compact Living Wohnungen ist angesichts der deutlich gestiegenen Zinsen im letzten Jahr wirklich bemerkenswert“, so Moritz Laufer, Teamleiter Research und An- & Verkauf bei Cube Real Estate. „Eine Entwicklung, die die positive Erwartungshaltung für dieses Segment nur noch mehr unterstreicht.“
Auch bei den Nebenkosten, die derzeit eine wesentliche Rolle spielen, kann das Segment punkten. Die wichtigsten Aussagen der Studie zu diesem Thema folgen hier:
- Die Abschlagszahlungen für Compact Living Wohnungen sind 2022 um rund 44 Prozent gestiegen: auf durchschnittlich 268 Euro Nebenkosten. Ein Wert der klar unter den Kosten einer Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnung liegt: 357 Euro oder 466 Euro.
- Bei den Heizkosten sind große regionale Unterschiede festzustellen mit Augsburg, Kiel und Mönchengladbach an der Spitze.
- Die kalten Nebenkosten haben sich 2022 in diesem Segment hingegen weniger dynamisch entwickelt – hier lagen die Abschlagszahlungen im Januar 2023 lediglich fünf Prozent über dem Vorjahresniveau.
- Der Zuwachs der Heizkosten ist dabei regional sehr unterschiedlich. Während etwa in Berlin und Köln die Heizkosten um jeweils mehr als 60 Prozent gestiegen sind, lag der Zuwachs in Stuttgart und München unter 40 Prozent. Auch die Niveaus weisen eine sehr hohe Spreizung auf. In Augsburg als teuerster Stadt sind es mehr als 2,30 Euro je Quadratmeter, in Chemnitz dagegen 1,22 Euro.
- Neben den warmen Betriebskosten sollten auch die kalten Betriebskosten, die unter anderem durch die städtischen Gebühren und Steuern beeinflusst werden, in den Blick genommen werden. Hier ragt neben den Kommunen in Nordrhein-Westfalen vor allem auch Berlin hervor. Allein 2022 sind sie in der Bundeshauptstadt um mehr als zwölf Prozent gestiegen.
- Für die nähere Zukunft ist wieder mit einer gewissen Entspannung bei den Nebenkosten zu rechnen. Insbesondere die Wärmekosten dürften sich aufgrund der nun entspannteren Energiemärkte normalisieren. Allerdings ist zu beachten, dass allein aufgrund der zunehmenden CO2-Bepreisung mit einer weiteren Verteuerung aller fossilen Energien zu rechnen ist.
- Im Mittel haben sich die kalten Betriebskosten in den Bundesländern Thüringen (+ 15,8 Prozent), Sachsen-Anhalt (+ 13,8 Prozent) und Berlin (+ 12,7 Prozent) am stärksten erhöht.
- Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte waren die Preisanpassungen bei den kalten Betriebskosten im Compact Living-Segment in Berlin am höchsten, aber auch in Hamburg (+ 11,9 Prozent) und Düsseldorf (+ 10,5 Prozent) lagen die Preisanpassungen im zweistelligen Prozentbereich.
Als Compact Living werden in der Studie Wohnungen mit maximal 1,5 Zimmern (neben Küche und Badezimmer) verstanden. Dem Institut der deutschen Wirtschaft dienten als Grundlage des Reports alle Kauf- und Mietangebote von 1- und 1,5-Zimmer-Wohnungen der 70 kreisfreien Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Analysiert wurden an den jeweiligen Standorten sowohl Angebote im Stadtgebiet als auch im angrenzenden Umland, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2022 verfügbar waren. Insgesamt wurden in den fünf Betrachtungsjahren etwa 413.000 Mietangebote (4,3 Prozent im Neubau) und 63.000 Kaufangebote (8,3 Prozent im Neubau) ausgewertet.
