Analysen von Aengevelt Research und GSG Berlin belegen: Der Berliner Büromarkt kommt gut durch die Corona-Krise. Diese sorgt für eine Trendumkehr bei den Angebotsreserven und kann ein Anziehen der Spitzenmieten nicht verhindern.
Aengevelt-Analyse des Berliner Büromarktes
Stabiler Büroflächenumsatz
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt im ersten Halbjahr 2020 einen Büroflächenumsatz (inklusive Eigennutzer) von rund 310.000 Quadratmetern. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Rekordjahres 2019 (1. Halbjahr 2019: 385.000 Quadratmeter) bedeutet dies zwar einen Rückgang um 20 Prozent. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Durchschnitt im 1. Halbjahr 2010-2019: 320.000 Quadratmeter pro Jahr) sind es dagegen lediglich -3 Prozent. Berlin liegt damit auf Platz zwei der deutschen Büromärkte, nur knapp hinter dem traditionellen Marktführer München (etwa 330.000 Quadratmeter).
- Bemerkenswert: Der Berliner Büromarkt erzielt ungeachtet der Krise im zweiten Quartal 2020 mit rund 155.000 Quadratmeter einen gegenüber dem ersten Quartal (rund 154.000 Quadratmeter) stabilen Büroflächenumsatz. Andere Bürometropolen mussten im Vergleich markante Umsatzrückgänge hinnehmen.
- Für das Gesamtjahr 2020 wird ein Büroflächenumsatz um 725.000 Quadratmeter für Berlin prognosiziert.
Corona führt zu Trendumkehr bei der Angebotsreserve
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) um 80.000 Quadratmeter von 360.000 auf 280.000 Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsquote sank damit von lediglich 1,9 Prozent auf nur noch 1,46 Prozent bei einem Gesamtbestand von rund 19,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche. Im ersten Halbjahr 2020 analysiert Aengevelt Research eine Trendumkehr:
- Die Angebotsreserve stieg bis Ende Juni 2020 auf nunmehr 300.000 Quadratmeter.
- Die Leerstandsquote hat sich entsprechend auf knapp 1,55% erhöht.
- Bis Ende 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg auf rund 350.000 Quadratmeter.
Büroflächenfertigstellungen ziehen an
2019 wurden laut Aengevelt in Berlin rund 267.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt (Neu-, Um-, Ausbau). Hier lag das Volumen 2018 (knapp 300.000 Quadratmeter) etwas höher. Für 2020 zeichnete sich vor der Corona-Krise ein deutlich anziehendes Fertigstellungsvolumen von bis zu 750.000 Quadratmeter ab - was wohl auch gehalten werden kann.
Spitzenmiete steigt weiter
Die gewichtete Spitzenmiete hat sich in Berlin im ersten Halbjahr 2020 weiter erhöht und stellt sich Ende Juni 2020 auf 39 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2019: 36 Euro pro Quadratmeter) bedeutet dies einen Anstieg um acht Prozent.
- Die mittlere Miete in Citylagen stieg von 27 Euro pro Quadratmeter auf circa 29 Euro pro Quadratmeter.
- Aengevelt prognostiziert für den weiteren Jahresverlauf eine stabile Spitzenmiete um 39 Euro pro Quadratmeter.
Gewerbe-Pulsschlag von GSG Berlin sieht dynamischen Anstieg der Büromieten gestoppt
Im zweiten Gewerbe-Pulsschlag, den GSG Berlin gemeinsam mit Savills und bulwiengesa für den Berliner Büromarkt erstellt hat, kommen die Autoren zu ähnlichen Ergebnissen wie Aengevelt, allerdings erklären sie zumindest den dynamischen Anstieg der Büromieten als vorerst gestoppt. Während der Pulsschlag wie die Analyse von Aengevelt auf um die 39 Euro pro Quadratmeter steigende Spitzenmieten vorhersagt, prognostiziert der Gewerbe-Pulsschlag für 2022 Durchschnittsmieten, die von rund 30 auf 27,10 Euro pro Quadratmeter sinken werden.
Die Pulsschlag-Autoren prognostizieren deutliche Effekte am Berliner Immobilienmarkt frühestens im Herbst 2020. Bereits jetzt sind aber Tendenzen erkennbar, etwa signifikante Veränderungen bei der Nachfrage von Digitals und Start-ups. Die Flächennachfrage in diesem Segment hat sich von 36 Prozent des Büroflächenumsatzes binnen Jahresfrist auf 18 Prozent im ersten Halbjahr 2020 halbiert. Zudem macht die Wirtschaftsstruktur der Hauptstadt diese besonders für die Folgen der COVID-19-Krise anfällig. Denn die vornehmlich betroffenen Branchen wie Dienstleistung und Einzelhandel sind in Berlin deutlich überrepräsentiert.
Zudem sagt der Pulsschlag voraus, dass sich die durch Corona ausgelöste wirtschaftliche Entwicklung dämpfend auf den weiteren Anstieg der Bürobeschäftigten in Berlin auswirken wird. Doch unterm Strich erwarten die Autoren immer noch ein Wachstum von 32.000 Bürobeschäftigten in den kommenden drei Jahren.
