Nach dem Corona-bedingt herausfordernden Jahr 2020 kommt auf Immobilienbesitzer und -käufer in 2021 ein umfangreiches Paket an Neuerungen zu. Darunter die Neuregelung der Makler-Courtage, die Anfang Dezember 2020 in Kraft getretene WEG-Reform sowie das auf den Weg gebrachte Baulandmobilisierungsgesetz.
„Mit den jetzt vom Bundeskabinett beschlossenen Maßnahmen wird eine für Immobilieneigentümer und -käufer ohnehin schon angespannte Situation noch schwieriger“, urteilt Rudolf Naßl, Mitglied des Vorstands der Hausbank München eG, verantwortlich für das Ressort Immobilienwirtschaft, zu den anstehenden Änderungen.
Umstrittenes Umwandlungsverbot tritt mit Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft
Am 4. November 2020 hat das Bundeskabinett das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen, mit dem auch das lange umstrittene Umwandlungsverbot – zeitlich befristet bis zum 31.12.25 – in Kraft treten würde. Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen dann in angespannten Wohnungsmärkten untersagen. Mit Folgen insbesondere für Selbstnutzer, womit sich die Wahrscheinlichkeit für steigende Preise erhöhen dürfte. Zudem kann das neue „Baugebot“ Grundstückseigentümer dazu verpflichten, freie Flächen im Rahmen bestimmter Fristen mit Wohnungen zu bebauen. Immerhin: Dank der neuen Baugebietskategorie „Dörfliches Wohnen“ soll das Bauen am Ortsrand in einvernehmlichem Miteinander wieder unkomplizierter werden. Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 18.12.2020 zu dem Entwurf Stellung genommen und unter anderem die bis 2025 befristete Umwandlungsbremse befürwortet. Die Zustimmung des Bundestages zum Baulandmobilisierungsgesetz steht allerdings noch aus.
WEG-Reform regelt Wohneigentumsrecht neu
Bereits am 1. Dezember 2020 ist die WEG (Wohnungseigentumsgesetz)-Reform in Kraft getreten, mit der zahlreiche Neuregelungen im Wohnungseigentumsrecht einher gehen. Diese haben in erster Linie einen Abbau von Hürden für Umbauten und Sanierungen zur Folge. So kann künftig schon ein einzelner Wohnungseigentümer Um- und Einbauten wie E-Ladestationen oder einen Glasfaseranschluss von den übrigen Eigentümern verlangen, muss die Kosten aber selbst tragen. Für umfangreichere Sanierungsarbeiten, zum Beispiel an der Fassade, muss in Zukunft die Mehrheit der Eigentümer stimmen. Wurde das Ergebnis mit einfacher Mehrheit erzielt, werden nur diejenigen Eigentümer an den Kosten beteiligt, die für die Maßnahme gestimmt haben. Bei einer Zweidrittelmehrheit, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile umfasst, werden alle Eigentümer zur Kasse gebeten.
Neuregelung der Makler-Courtage
In Bayern und weiteren neun Bundesländern ist sie ohnehin längst gängige Praxis, im Rest der Republik gilt sie ab dem 23. Dezember 2020: Die hälftige Teilung der Makler-Courtage zwischen Käufer und Verkäufer. Dies besagt das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. „Kaufinteressenten und Eigentümer mit Immobilien in den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachsen, sollten die Neuregelung beachten, wenn Sie einen Makler beauftragen“, rät Naßl.
Warum das neue Maklerrecht längst überfällig war
Möglicher Anstieg der Hypothekenzinsen
Eine grundsätzlich sehr gute Nachricht fordert hingegen unter Umständen schnelleres Handeln beim Bau und Kauf von Immobilien. Denn während sich Hypothekenzinsen zuletzt fast auf Rekordtief bewegt haben, könnte die jüngste Ankündigung eines Corona-Impfstoffes schon bald zu deren Erhöhung führen. Wer ein Objekt gefunden hat, dem ist deshalb geraten, sich das aktuelle Zinsniveau zu sichern.
Auch diese fünf Themen werden den Immobilienmarkt 2021 prägen
Neben den oben gezeichneten Neuregelungen identifizierte Nuveen Real Estate fünf wichtige Themen, die das Immobilienjahr 2021 bestimmen werden.
- Liquiditätsschwemme: Während Regierungen die Wirtschaftstätigkeit aufgrund der Corona-Pandemie eingeschränkt haben, wurde gleichzeitig Geld in die Volkswirtschaften gepumpt. Dieses globale monetäre Umfeld dürfte Kapitalmärkte und Vermögenswerte beflügeln und Investitionen in Immobilien fördern.
- Stadtzentren und Vorstädte neu denken: Ausgelöst durch die Pandemie bewerten die Menschen ihre Lebenssituation neu. Die Städte verändern sich. Menschen überdenken ihr Leben in urbanen Zentren und in den Vorstädten während und nach der Pandemie.
- Vorwärts in die Zukunft: Einige der tiefgreifenden Veränderungen, die auf dem Immobilienmarkt durch Technologie und Demografie bereits angestoßen wurden, werden durch das Virus beschleunigt.
- Identifizierung der Gewinner und Verlierer: Es wird Gewinner und Verlierer dieser Entwicklungen geben, wobei widerstandsfähige Vermögenswerte gefragt sind, während andere veralten. Wir schauen uns die Sektoren und Untersektoren an, in denen diese Vermögenswerte entstehen.
- Klimawandel: Wir erwarten eine verstärkte Konzentration auf dieses Schlüsselrisiko im Jahr 2021, das mit der neuen US-Regierung im Januar beginnt und in der Klimakonferenz der Vereinten Nationen (COP26) im November gipfelt.
