Der Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilien-Partner analysiert kontinuierlich und vergleichend die 14 deutschen Büromärkte Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart und ermöglicht so Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- beziehungsweise West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße. Für das laufende Jahr zeigen die Analysen, dass sich die Flächenumsätze an den einzelnen Bürostandorten überwiegend negativ entwickelt haben. Besonders hart trifft es die Top-7-Städte, während die B-Städte besser durch die Krise kommen.
Insgesamt lässt sich entsprechend im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2022 ein Minus beobachten:
- Der Gesamtflächenumsatz belief sich in den ersten drei Quartalen 2023 auf rund 2,31 Millionen Quadratmeter. Dieses Ergebnis entspricht einer Abnahme von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Quartal 1 bis 3 im Jahr 2022 rund 3,07 Millionen Quadratmeter). Das langjährige Mittel (Durchschnitt des ersten und dritten Quartals von 2013-2022: 2,80 Millionen Quadratmeter) wurde um etwa. 18 Prozent verfehlt.
- Die Angebotsreserve in den genannten 14 Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um 493.300 Quadratmeter beziehungsweise 9,5 Prozent auf aktuell 5,68 Millionen Quadratmeter (Quartal 1 bis3 im Jahr 2022: 5,19 Millionen Quadratmeter). Die Leerstandsquote stieg von 4,6 Prozent im dritten Quartal 2022 auf nun 5,1 Prozent.
- Ungeachtet der wirtschaftlichen Herausforderungen erhöhte sich in den 14 Büromärkten binnen eines Jahres die durchschnittliche Spitzenmiete um rund 3,90 Euro pro Quadratmeter (+11 Prozent) auf circa 39,00 Euro pro Quadratmeter.
Umsatzdynamik auf den Büromärkten nimmt ab
Auch wenn mit einem Büroflächenumsatz von 2,31 Millionen Quadratmetern ein Rückgang erzielt wurde, verlief die Entwicklung nicht in allen 14 beobachteten Büromärkten negativ.
Sowohl der Ost-Standort Leipzig (+1,1 Prozent) als auch Essen (+2,4 Prozent) und auch Freiburg (+2,5 Prozent) verzeichneten – ungeachtet der aktuell schwierigen Lage – eine leicht positive Entwicklung. Bei allen drei Märkten handelt es sich um B- beziehungsweise C-Standorte.
An Dynamik haben hingegen alle „Big Seven“-Standorte verloren: Stuttgart verzeichnete mit einem Rückgang von rund 51 Prozent im Vergleich zum Vorjahr die größte Abnahme aller beobachteten Märkte. Auch in Köln (-46 Prozent), Berlin (-31 Prozent), Hamburg (-28 Prozent), Düsseldorf (-23 Prozent), München (-15 Prozent) und Frankfurt am Main (-6,6 Prozent) analysierte DIP teilweise deutlich geringere Umsätze als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Für die restlichen vier Märkte lassen sich ebenfalls – wenn auch weniger markante – Umsatzrückgänge beobachten: Während sich in Magdeburg der Flächenumsatz um rund 43 Prozent reduzierte, fiel die prozentuale Abnahme in Dresden (-6,3 Prozent), Nürnberg (-5,7 Prozent) und Karlsruhe (-5,1 Prozent) niedriger aus.
Büromärkte der „Big Seven“ mit niedrigem Umsatz
Auf die „Big Seven“ entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rund 1,99 Millionen Quadratmetern. Das bedeutet einen Rückgang von rund 27 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Quartal 1 bis 3 in 2022: 2,73 Millionen Quadratmeter). Der Anteil an den gesamten Büroflächenumsätzen stellt sich damit auf 86 Prozent (2022: 89 Prozent).
München ist seit einigen Jahren erstmals wieder Umsatzsieger mit 493.800 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 580.000 Quadratmeter) vor Berlin. Die Bundeshauptstadt konnte mit einem Büroflächenumsatz von 430.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 625.000 Quadratmeter) ihre bisherige Spitzenposition nicht behaupten. Den dritten und vierten Platz belegen Hamburg mit 325.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 453.000 Quadratmeter) und Frankfurt am Main mit 275.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 294.300 Quadratmeter).
Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit 189.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 244.700 Quadratmeter), Köln mit 159.000 Quadratmetern (Q1-Q3 2022: 292.000 Quadratmeter) und Stuttgart mit 120.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 245.000 Quadratmeter).
Differenziertes Ergebnis in den übrigen Bürostandorten
Die übrigen sieben beobachteten Bürozentren (Dresden, Essen, Freiburg, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2023 einen Gesamtflächenumsatz von 322.270 Quadratmetern. Im Vorjahresvergleich reduzierte sich der Büroflächenumsatz deutlich geringer als in den „Big Seven“ um lediglich 3,5 Prozent (Quartale 1 bis 3 in 2022: 333.800 Quadratmeter). Damit erhöht sich ihr Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz auf 14 Prozent (2022: 11 Prozent).
Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Freiburg mit 20.500 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 20.000 Quadratmeter), in Essen mit 86.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 84.000 Quadratmeter) und in Leipzig mit 91.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 90.000 Quadratmeter) moderate Umsatzsteigerungen verzeichnet. Auf der anderen Seite verlor das Marktgeschehen in Nürnberg mit 50.000 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 53.000 Quadratmeter), in Dresden mit 34.200 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 36.500 Quadratmeter), in Karlsruhe mit 29.900 Quadratmetern und in Magdeburg mit 10.670 Quadratmetern (Quartale 1 bis 3 in 2022: 18.800 Quadratmeter) an Dynamik.
Deutlich steigende Büroflächenleerstände
Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 beobachteten Büromärkten binnen eines Jahres um 493.300 Quadratmeter (+9,5 Prozent) von 5,19 Millionen Quadratmeter auf aktuell 5,68 Millionen Quadratmeter. Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von 4,6 auf nunmehr etwa 5,1 Prozent.
Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die „Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf eine deutliche Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren sieben Bürozentren zeigen ein differenzierteres Bild: Während sich in Freiburg, Karlsruhe und Magdeburg die Angebotsreserve weiter moderat abbaute, stieg sie in Dresden, Leipzig, Essen und Nürnberg teilweise deutlich.
Mietpreisniveau in den Büromärkten steigt
Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen Büromärkten um 11 Prozent beziehungsweise 3,90 Euro pro Quadratmeter auf nunmehr 39,00 Euro pro Quadratmeter zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Düsseldorf (39,00 Euro pro Quadratmeter = +34 Prozent), Freiburg (21,50 Euro pro Quadratmeter = +26 Prozent), Köln (32,50 Euro pro Quadratmeter = +20 Prozent) und München (49,75 Euro pro Quadratmeter = +18 Prozent) zu nennen. München hat damit seit Jahren erstmals Mietpreisführer Frankfurt mit 46,00 Euro pro Quadratmeter überholt, gefolgt von Berlin mit 45,00 Euro pro Quadratmeter .
Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen stieg ebenfalls, wenn auch deutlich moderater, um 1,3 Prozent beziehungsweise 0,30 Euro pro Quadratmeter von 22,60 Euro pro Quadratmeter auf nunmehr 22,90 Euro pro Quadratmeter.
