Peter Axmann, Leiter Immobilienkunden bei der Hamburg Commercial Bank (HCOB), über die aktuelle Krise, wie es für Büros weitergeht und wie eine Bank in der derzeitigen Lage agiert.
Im Juni sagte Peter Axmann: „Nach zwölf Jahren Boom braucht die Branche noch Zeit, um in der neuen Realität anzukommen.“ Nun ist sie angekommen, spürbar auf der EXPO REAL. „Es gibt keinen mehr, der morgens aufwacht und glaubt, dass alles wie früher ist.“
„Wir müssen die neue Realität akzeptieren, alles andere wäre Zeitverschwendung.“
Themen gibt es viele. „Die Assetklasse Office war lange nicht betroffen, das kam erst mit Verzögerung an.“ Dies hänge auch mit den langen Mietverträgen zusammen, die nun auslaufen. Schon länger habe man Untervermietungen beobachten können, was sich noch fortsetzen, aber nicht zu einem Trend werden wird. „Der Boden ist hier aber noch nicht gefunden.“ Schon eher bei Hotel und Retail.
Wie verändert die Krise die Realitäten für Banken?
Doch was ändert sich für eine Bank? „Wir sind schon vor zwei Jahren vorsichtiger geworden, haben dem Zyklus nicht mehr getraut.“ Bedeutete: deutlich weniger Finanzierungen in Projektentwicklungen. „Die, die wir jetzt haben, sind in einem fortgeschrittenen Stadium, bei 70 Prozent von ihnen sehen wir gar keine Probleme.“ Heute rechnen sich viele neue Projekte für Entwickler nicht mehr wirklich, bedürfen genauer Betrachtung. Preise hochzurechnen, wie das lange Zeit durchaus üblich war, funktioniert nicht mehr.
Und was ändert sich für die Immobilie als Investment? „Sie wird immer attraktiv bleiben und ihre Berechtigung haben. Aber dass es einen Zyklus gibt, haben viele in den vergangenen zehn Jahre vergessen.“ Die relative Attraktivität sinke mit der Zyklustiefe. „Family Offices kaufen schon wieder, weil sie langfristiger denken.“ Im Vergleich mit Anleihen bieten Immobilien immerhin durch meist im Zeitverlauf steigende Mieten einen gewissen Inflationsschutz.
Trotzdem: Abschläge von 20 Prozent seien nun Realität, es kann bis zu 30 Prozent Wertminderung hochgehen. „Allerdings wird das nicht bei allen Immobilien reichen.“ Es brauche jetzt Zinsstabilität, heißt: ein bis zwei EZB-Sitzungen, wo nichts passiert. „Solange die Gefahr besteht, dass es mit den Zinsen weiter nach oben geht, wird auch der Markt nicht mehr anspringen.“ Bis dahin geht Peter Axmann von einer Marktbereinigung aus und von einem Anstieg der Insolvenzen. Die Angebotsseite werde zunächst durch den Verkaufsdruck von Fonds, Bauträgern und Immobilien AGs belebt. Auf der Käuferseite stehen institutionelle Investoren mit viel Kapital bereit, die auf Preisstabilität und Transaktionen als Referenzpunkte warten. Der Wettbewerb um die Finanzierung von Core-Objekten und ‚green buidlings‘ werde wachsen.
