Cristina Popa, CEO beim Tech Startup contractuo, hat für IMMOBILIEN AKTUELL analysiert, wie Baukosten, Zinsen und Mietrenditen unsichtbare Prozesse und die Potenziale dahinter beeinflussen.
Wir erleben gerade in Deutschland, was ein Anstieg der Baukosten für Neubau und Sanierungsprojekte bedeutet und wie sich dies auf die Aufträge in der Baubranche auswirkt. Förderungen wie jene für das Effizienzhaus KW 55 sind Anfang des Jahres 2022 ausgelaufen und neue Förderprogramme noch in der Ausarbeitung. Nächstes Jahr soll es rund 17 Milliarden Euro für die Förderung von klimafreundlicheren Gebäuden geben. Der Großteil davon ist für die Sanierung von älteren Bestandsimmobilien angedacht, rund eine Milliarde Euro für den Neubau vorgesehen.
Wir sehen, dass die Zinsen weiter steigen und wie in der Politik durch fortlaufend höhere Standards Investitionen in der Immobilienwirtschaft gut überlegt sein müssen. Erstmals seit Juli 2011 hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen im Euroraum erhöht. Der Leitzins wurde von 0,0 Prozent auf 2,0 Prozent und der an den Finanzmärkten maßgebliche Einlagensatz auf 1,50 Prozent angehoben.
Sinkende Mieten sind nicht zu erwarten
Sinkende Mieten sind nicht zu erwarten. Diesen vielleicht wenig mutmachenden Marktbewegungen ist entgegenzuhalten, dass sich die langfristige Mietrendite in den Jahren 1970 bis 2020 relativ konstant zwischen drei und fünf Prozent bewegt hat. Die Reagibilität der Preise auf die Zinsen ist weniger stark als auf dem erfolgsverwöhnten Immobilienmarkt subjektiv empfunden und befürchtet. Doch stellen sich gerade aufgrund der gestiegenen Baukosten und Zinsen sowie der Neuauflage von Förderungen viele institutionelle Investoren und Privatanleger die Frage, ob jetzt die richtige Zeit für ein neues Bauvorhaben ist.
Liegt die Antwort darin, weniger in großen Sprüngen zu denken und zu verstehen, wie man mehr aus dem Bestehenden herausholen kann? Optimierungspotenziale gibt es noch reichlich: die Sanierung und Modernisierung von Bestandsimmobilien, der Einsatz von Smart Home-Geräten, die Optimierung der Versicherungsbeiträge, die Anpassung von Mietverträgen oder die Digitalisierung der Immobilienverwaltung.
Trotz Krisenstimmung wichtige Inhalte
Für kleinere Objekte kann die Installation von Wärmepumpen in Betracht gezogen werden. Wiederum unabhängig von der Immobiliengröße können Dämmungen von Dächern und Fassaden, der Einsatz von Photovoltaikanlagen oder der Wechsel von Fenstern und Türen mögliche Optionen darstellen. Dies steigert nicht nur den Wert und die Attraktivität einer Immobilie, sondern zahlt zusätzlich positiv auf den Klimawandel ein. Trotz Krisenstimmung erfahren so wichtige Inhalte aus beispielsweise dem Pariser Klima-Abkommen wieder mehr Aufmerksamkeit.
Die Installation von Smart Home-Geräten, die unter anderem den Feuchtigkeitsgrad messen, kann dabei helfen, möglichen Schimmelbildungen präventiv entgegenzuwirken oder undichte Rohre zu identifizieren. Smarte Sensoren warnen durch Alarmfunktionen Mieter und Eigentümer bei Einbruchsversuchen. Wie man an einer Studie im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) ersehen kann, soll der Umsatz mit Smart Living-Produkten im Jahr 2025 auf rund 19 Milliarden Euro ansteigen. Projekte wie ProSHAPE erweitern zudem bestehende Heimvernetzungsplattformen um Funktionen, die eine preisbasierte, flexible und energieeffiziente Optimierung der Wärme- und Stromversorgung im mehrgeschossigen Wohnungsbau ermöglichen.
Mieterhöhungen um zehn Prozent denkbar
Wenn es weniger energiewirtschaftlich sein soll, können weitere Potenziale für Mieter und Vermieter in der temporären Vermietung, der Gestattung der Untervermietung oder Nutzung von Indexmietverträgen liegen. Die Nutzung von Indexmietverträgen, also Mietverträge, bei denen die Mieterhöhung an die Inflation gekoppelt ist, werden derzeit beliebter. Dies kann zur Folge haben, dass Mieterhöhungen um zehn Prozent denkbar sind. Das wiederum könnte dazu führen, dass für angemietete Wohnräume ein überteuerter Mietzins entrichtet werden muss. Hingegen sind Mieter vor anderen Mieterhöhungen gemäß § 557b Abs. 2 BGB geschützt.
Ein Umdenken in der Immobilienwirtschaft lenkt den Blick weg von der sichtbaren Immobilie hin zu den unsichtbaren Prozessen und Potenzialen dahinter. Die aktuellen Marktgeschehnisse stellen Immobiliengesellschaften vor die Herausforderung, Mietverträge massenhaft anpassen zu müssen. Zugleich gilt es, Leerstand bestmöglich zu vermeiden. Mit den derzeitigen IT-Lösungen gestaltet sich all dies umständlich. Relevante Informationen sind in verschiedenen IT-Systemen und physischen Ordnern verteilt. Kleinere Immobilienverwalter scheuen den Einsatz von digitalen Lösungen, um Mietverträge digital erstellen und signieren zu lassen oder sich Erinnerungen für Mietverlängerungen, Kündigungen oder notwendige Wartungen zu setzen.
Ein sauberer Datenhaushalt ist unumgänglich
Dabei erstellen und verwalten Immobilienunternehmen täglich Vertrags- und Kundendokumente. Das Problem: Den Unternehmen fehlt es an Zeit, an schneller datenbasierter Entscheidungskraft sowie an den richtigen Ressourcen, um die Prozesse rund um das Vertragsmanagement zu digitalisieren. Dabei ist ein sauberer Datenhaushalt inzwischen unerlässlich, sei es bei größeren Bauvorhaben oder bei der allgemeinen Immobilienverwaltung.
Als private Immobilienbesitzerin, Gesellschafterin der Unternehmensberatung consistency mit Fokus auf Digitalisierungsvorhaben in der Energiewirtschaft und CEO von contractuo einem Unternehmen, das verstanden hat, wie man Daten und nicht Dokumente in den Vordergrund stellt und Digitalisierung zugänglich macht, habe ich mich entschieden, gemeinsamen mit meinen Partnern den Kopf nicht in den Sand zu stecken. Wir erkennen an, dass die aktuelle Polykrise auch auf dem Immobilienmarkt uns dazu motivieren sollte, endlich umzudenken und Dinge smarter anzugehen.
Themen wie Digitalisierung, Energieeffizienz, Sicherheit und Komfort können die Attraktivität von Wohnraum und die optimale Nutzung von Immobilien deutlich steigern und gar neue Geschäftsmodelle schaffen.
