Die DZ HYP hat eine neue Studie zur Entwicklung der Segmente Büro und Einzelhandel in den zwölf regionalen Zentren Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg veröffentlicht. Das sind die wichtigsten Ergebnisse.
Pandemiebedingt war die Nachfrage nach Büroflächen in Deutschland 2020 rückläufig. Die sieben deutschen Top-Standorte waren dabei mit einem Minus von 37 Prozent spürbarer betroffen als die Oberzentren mit einem Rückgang von minus 27 Prozent. Dennoch blieben die Spitzenmieten und Mietrenditen stabil. Auch die Leerstandsquote hielt sich mit 3,5 Prozent auf dem Vorjahresniveau. Das zeigt die aktuelle Studie „Regionale Immobilienzentren 2021“ der DZ HYP.
Büros bleiben wichtige Assetklasse
Laut Dr. Georg Reutter, Vorsitzender des Vorstands der DZ HYP, zeigt sich der Immobilienmarkt auch ein Jahr nach erstmaligem Auftreten des COVID-19-Virus „weitestgehend robust“. Büros würden auch im Anschluss an die Pandemie einen hohen Stellenwert für die Arbeitswelt einnehmen. Regionale Märkte blieben nach wie vor interessante Anlagealternativen zu den Metropolen. „Voraussetzung dafür sind weiterhin tiefgreifende Marktkenntnisse“, so Dr. Georg Reutter.
Im Einzelhandel verstärkte die Pandemie der Studie zufolge den Trend sinkender Mieten. So hätten sich zunehmende Filialschließungen in deutschen Innenstädten, insbesondere im Mode- und Elektronikhandel, nach den Oberzentren 2020 auch an den Top-Standorten bemerkbar gemacht. Die Mietrenditen blieben dagegen in dieser Assetklasse auf dem Stand von 2019. Die Studie analysiert die Entwicklung der Segmente Büro und Einzelhandel in Augsburg, Bremen, Darmstadt, Dresden, Essen, Hannover, Karlsruhe, Leipzig, Mainz, Mannheim, Münster und Nürnberg und vergleicht diese mit der in den sieben deutschen Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.
Die Ergebnisse der DY-HYP-Studie im Detail
Leerstandsquote im Bürosegment blieb auf niedrigem Niveau
Nach Jahren des Aufwärtstrends sank die Wirtschaftsleistung in Deutschland 2020 um fünf Prozent. Auch die Beschäftigtenzahl ließ 2020 spürbar nach. Viele Büroangestellte sind auf mobiles Arbeiten umgestiegen. Trotz dieser Entwicklungen blieb die Leerstandsquote an allen Standorten auf einem niedrigen Niveau, so die DZ HYP. Die meisten freien Büroflächen waren in Frankfurt verfügbar (6,8 Prozent). Am niedrigsten war der Leerstand in Münster (1,5 Prozent) und Berlin (1,8 Prozent).
Auch die Mietrenditen blieben stabil. Laut DZ HYPerreichten sie in den Oberzentren einen Durchschnittswert von 3,9 Prozent. An den Top-Standorten lag der Mittelwert bei 2,8 Prozent. Unter den Oberzentren wurden in Bremen mit 4,5 Prozent die höchsten Renditen erzielt. Dahinter folgten Essen (4,1 Prozent) sowie Mannheim, Karlsruhe und Darmstadt (jeweils 4 Prozent). Schlusslicht war Dresden mit 3,6 Prozent. Bei den Metropolen war Berlin mit 2,6 Prozent der Standort mit den niedrigsten Renditen. Köln behauptet sich hingegen auf dem ersten Platz. Dort nahmen die Renditen von 3,1 auf 3,2 Prozent zu.
Mietsteigerungen auf den Büromärkten flachten ab
In den vergangenen Jahren stiegen die Mieten auf den Büromärkten dynamisch an. Dieses Wachstum konnte 2020 nicht fortgesetzt werden. Ein spürbarer Rückgang der Mieten wie in vorherigen Wirtschaftskrisen blieb hingegen bislang aus. So legten die Spitzenmieten der Studie zufolge an den Top-Standorten um 0,9 Prozent auf durchschnittlich 33,70 Euro je Quadratmeter zu. In den regionalen Zentren blieben die Spitzenwerte konstant bei 15,30 Euro je Quadratmeter.
Seit dem Jahr 2000 schwankten die Werte der regionalen Standorte gegenüber den jeweiligen Vorjahren zwischen minus drei und plus fünf Prozent. Seit 2007 stiegen sie jährlich um rund drei bis fünf Prozent, so die DZ HYP. Die Metropolen zeigten sich im gleichen Zeitraum mit Veränderungen zum Vorjahr zwischen minus 14 und plus zwolf Prozent volatiler, heißt es. Die günstigsten Standorte waren Bremen mit 13,10 Euro pro Quadratmeter sowie Augsburg und Darmstadt mit jeweils 13,20 Euro pro Quadratmeter. Ganz vorne unter den Oberzentren lag Hannover. Die Spitzenmieten lagen hier bei 18 Euro pro Quadratmeter. Größer war die Spannbreite in den Metropolen. Hier war Spitzenreiter Frankfurt mit 41 Euro je Quadratmeter fast doppelt so teuer wie Köln mit 23,50 Euro je Quadratmeter.
In Augsburg, Bremen, Darmstadt, Mainz und Münster waren die Mieten für Objekte in Bürozentren außerhalb der City höher als in der Citylage. Während in den meisten genannten Städten der Unterschied deutlich weniger als einen Euro betrug, war in Augsburg der Quadratmeterpreis für Neubauten in reinen Bürolagen fast drei Euro teurer als bei hochwertigen Büroflächen in der City.
Einzelhandel: Die Pandemie beschleunigte den Wandel
Insgesamt betrachtet erlebte der Handel mit einem Wachstum von rund fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr ein gelungenes Jahr, schreibt die DZ HYP. Der Erfolg war aber auf einzelne Segmente in der Branche beschränkt. Insbesondere der Onlinehandel profitierte von geschlossenen Läden und konnte weiter wachsen. Gewinner waren zudem Supermärkte, Fahrradhändler und Baumärkte. Zu den Verlierern gehörten Mode– und Elektronikhändler. Diese stehen bereits seit Jahren vor Herausforderungen und verkleinern zunehmend ihr Filialnetzwerk.
Auch 2020 setzte sich das Überangebot ungenutzter Mietflächen fort und führte zu einem weiteren Rückgang der Mietpreise. Nach zwei Lockdowns und dem Ausbleiben von Touristen war dieser Trend auch an den Top-Standorten angekommen. In allen untersuchten Städten gingen die Mieten 2020 für Handelsimmobilien zurück. In den Oberzentren sanken die Werte zwischen 21 Prozent (Essen) und 3,8 Prozent (Bremen) mit spürbaren Unterschieden. Unter den Metropolen war die rückläufige Entwicklung vor allem in Stuttgart mit einem Minus von 14 Prozent wahrnehmbar. Frankfurt verbuchte mit minus 1,7 Prozent den geringsten Rückgang. Im Durchschnitt sanken die Spitzenmieten in den Oberzentren von 129 auf 123 Euro je Quadratmeter. An den Top-Standorten gingen sie von durchschnittlich 294 Euro auf 282 Euro zurück. Diese Entwicklung dürfte sich vorerst fortsetzen, so ein Studienfazit.
Mietrenditen hielten sich stabil
Trotz der herausfordernden Lage des Einzelhandels weiteten sich die anfänglichen Mietrenditen nur wenig aus. So lagen die Werte für zentral gelegene Handelsimmobilien in den Oberzentren mit 4,1 Prozent über dem Vorjahresniveau von vier Prozent. An den Top-Standorten blieben die Werte wie 2019 bei 2,8 Prozent. Dabei bewegten sich diese in den regionalen Immobilienzentren zwischen 3,5 Prozent in Münster und 4,7 Prozent in Essen. In Stuttgart waren die Mietrenditen mit 3,3 Prozent unter den Top-Standorten am höchsten. München bildet in dieser Kategorie mit 2,6 Prozent wie 2019 das Schlusslicht.
