Steigende Refinanzierungskosten werden zu einer wachsenden Zahl von Wohnungsverkäufen in Berlin führen, prognostiziert Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group. Nach zehn Jahren Boom endet in den kommenden Monaten die Laufzeit von vielen Immobiliendarlehen. „Die seit März deutlich gestiegenen Zinsen sowie die Tatsache, dass viele Eigentümer erstmals nach zehn Jahren Verkaufsgewinne nicht versteuern müssen, lassen derzeit viele Verkaufsentscheidungen reifen“, sagt Skjerven, der seit 2006 in Berlin als Investment- und Transaktionsmanager tätig ist.
Wende im zehnjährigen Marktzyklus
Nach den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin errichten die Verkäufe von Wohn- und Geschäftshäusern im Jahr 2013 mit 948 Verkäufen ebenso einen Höchstwert wie die Zahl der in Paketen gehandelten Eigentumswohnungen (2.454). Im gleichen Jahr wurde mit 842 gehandelten Mietwohnhäusern der zweithöchste Wert seit 2009 in dieser Immobilienklasse erreicht. Lediglich 2011 wurden mit 994 noch mehr Mietwohnhäuser verkauft.
„Vor dem Hintergrund von häufig zehnjährigen Immobiliendarlehn und den aktuell deutlich gestiegenen Zinsen, gibt es in der zweiten Jahreshälfte 2022 und für das gesamte Jahr 2023 eine höhere Wahrscheinlichkeit für Verkäufe und die Chance auf ein sehr lebhaftes Transaktionsgesehen“, sagt Einar Skjerven. Hinzu kämen die Neben- und Nachwirkungen des Mietendeckels, der Enteignungsvolksentscheid und die aktuellen Pläne zu einem Mietenmoratorium beziehungsweise zur Deckelung der Wohnkosten anhand der Einkommensbelastung.
Viele Eigentümer wollen nicht mehr in Berlin investiert sein
„Die vielfältigen politischen Interventionen der Berliner Landespolitik in den Wohnungsmarkt haben das Vertrauen der Anleger zumindest teilweise erschüttert“, erklärt Einar Skjerven. „Einige Bestandshalter werden in den kommenden Monaten Berlin wohl den Rücken kehren.“ Auf der anderen Seite führten die niedrigen Genehmigungszahlen und der geringe Wohnungsbau auch zu einem hohen Maß an Investitionssicherheit. Denn dass man eine Wohnung mal nicht zu guten Konditionen vermieten könne, das werde es in Berlin in den kommenden zehn Jahren wohl nicht geben.
In diesem Szenario sieht Einar Skjerven vor allem Chancen für eigenkapitalstarke und langfristig orientierte Investoren. „Im Allgemeinen wirtschaftlichen und politischen Umfeld sind die Preise etwas unter Druck geraten und die Zahl möglicher Interessenten hat sich spürbar reduziert. Das stärkt die Einkaufsposition von Pensionskassen und Fondsgesellschaften, die einen positiven Cashflow und eine nachhaltige Rendite auch ohne niedrige Finanzierungskosten erreichen wollen. Dabei bringt der im Vergleich zum Euro momentan starke Dollar zunehmend wieder auch amerikanische Interessenten nach Berlin.“ Da beispielsweise der Anteil internationaler Kapitalgesellschaften käuferseitig in den Coronajahren 2020 und 2021 deutlich unter dem der Vorjahre lag, sei hier mit einem Anstieg des Interesses und einer Normalisierung der Marktaktivität zu rechnen.
Opportunisten suchen nach Ausbaureserven und Aufwertungspotenzial
Chancenorientiere Investoren werden sich nach Annahme von Einar Skjerven auf bereits aufgeteilte Häuser sowie auf Immobilien mit Ausbau- beziehungsweise Nachverdichtungspotenzial fokussieren. „Die Nachfrage nach Wohneigentum zur Selbstnutzung ist weiterhin hoch“, sagt Skjerven. „Wer hier zusätzliches Angebot schafft, kann auch unter den aktuellen Bedingungen gutes Geld verdienen und den Menschen einen echten Mehrwert bieten.“
