Das Marktforschungsinstitut empirica hat die Wohnungsmarktdaten des vierten Quartals 2021 analysiert. Die wichtigste Frage bleibt dabei nach wie vor unbeantwortet: Welche Miete ist eigentlich bezahlbar?
Im Wahlkampf waren sich die Parteien einig: Die beiden Worte bezahlbar und Wohnen mussten kombiniert im Programm vorkommen. In Berlin und im Bund. So findet sich die Wortverbindung auch im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP wieder. Da heißt es: „Wir werden dazu beitragen, dass ausreichend Wohnraum geschaffen wird und das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral und barrierearm wird.“ Diese Aussage impliziert, dass Wohnen derzeit nicht bezahlbar ist.
Berlin will Bündnis für bezahlbares Wohnen - doch was heißt bezahlbar?
In Berlin haben die regierenden Parteien SPD, Grüne und LINKE vereinbart, dass ein Bündnis für bezahlbares Wohnen gegründet wird. Im Berliner Koalitionsvertrag steht dazu: „Ziel des Bündnisses ist es auch, für bezahlbare Mieten im Bestand zu sorgen, um die soziale Mischung in der Stadt zu erhalten und Verdrängung entgegenzuwirken.“ Doch was heißt eigentlich bezahlbar? Diese Fragen setzt das Marktforschungsinstitut empirca in seiner aktuellen Wohnmarktdaten-Analyse für das vierte Quartal 2021 an den Anfang.
30 Prozent des Nettoeinkommens... Schwellenwerte bei Mietanteildiskussionen nicht zielführend
Bei der Diskussion um die Höhe der Mieten tragen Politiker verschiedene Schwellenwerte vor. So soll die Miete mal 30, mal 35, mal 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Reiner Braun, Geschäftsführer von empirica, betont: „Das wird der Realität nicht gerecht.“ Es gebe nicht nur eine große Bandbreite an Mieten und Einkommen, sondern unterschiedlich große Haushalte, die auch unterschiedlich hohe Resteinkommen nach Wohnkosten benötigen. Und es sei nicht nötig, dass sich jeder einen eigenen Schwellenwert ausdenke. Denn was der Gesetzgeber als bezahlbar und damit tragbar erachtet, das hat er im Wohngeldgesetz definiert. Er habe damit ein Werturteil gefällt.
Und das besagt: „Für Singles sind Mieten zum Teil selbst dann noch bezahlbar, wenn sie gut die Hälfte ihres Einkommens für Wohnen ausgeben müssen. Aber je größer der Haushalt, desto kleiner sollte diese Belastung sein.“ Für einen Single mit einem Nettoeinkommen von 1.100 Euro werde erst ab einer Kaltmiete von 600 Euro Wohngeld gezahlt. Dagegen können Haushalte mit mehreren Personen bei gleichem Einkommen weniger Miete stemmen. Nicht die Marktmiete entscheide über die individuelle Tragbarkeit. Sozialpolitisch relevant sei vielmehr die aus eigener Tasche zu zahlende Miete nach Transferbezug.
Angebotsmieten steigen im vierten Quartal 2021 leicht, Baupreise stark
Die gute Nachricht für alle, die eine Mietwohnung suchen: Die Angebotsmieten sind bundesweit über alle Baujahre im Vergleich zum Vorquartal lediglich um 1,2 Prozent gestiegen. Die Verteuerung liegt damit deutlich hinter der Inflation von fünf Prozent im gleichen Zeitraum. Maßgeblich für die Einordnung von Zuwachsraten bei den Mieten ist auch die Entwicklung der Baupreise: Aktuelle Zahlen für die Baupreisentwicklung liegen für November 2021 vor. Um rund 14,4 Prozent ging es im Vergleich zum Vorjahr nach oben. Damit wurde der höchste Anstieg im Vorjahresvergleich seit August 1970 erreicht. Bauen ist in den vergangenen Monaten erheblich teurer geworden, nicht nur im Neubau, sondern auch bei der Sanierung und Modernisierung von Bestandswohnungen.
Neubaumieten steigen moderat
Diese Entwicklung spiegelt sich bislang nicht in den inserierten Neubaumieten wieder. Im vierten Quartal 2021 wurde in den Landkreisen lediglich ein Anstieg um ein Prozent im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet, in kreisfreien Städten um 1,1 Prozent und im Jahresvergleich um 4,4 Prozent. Mit durchschnittlich 19,37 Euro pro Quadratmeter werden die höchsten Neubaumieten in München verlangt.
Berlin liegt mit 14,75 Euro pro Quadratmeter auf Rang zehn aller kreisfreien Städte und Landkreise. Die empirica-Analyse für Angebotsmieten im Bestand weist in Berlin für das vierte Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal sogar einen leichten Rückgang von 0,2 Prozent aus. Im Zeitraum von zwölf Monaten sind sie insgesamt um fünf Prozent gestiegen. Die durchschnittliche Angebotsmiete von Berliner Bestandswohnungen lag im vierten Quartal 2021 bei 9,81 Euro. Die Hauptstadt nimmt damit deutschlandweit Rang 63 ein.
Eigentum legt deutlich zu
Erheblich verteuert haben sich im Gegensatz zu den Mieten die Preise für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser. Im Jahresvergleich haben sich Kaufwohnungen in kreisfreien Städten um 12,3 Prozent und in den Landkreisen um 11,9 Prozent verteuert. Die Preise für Häuser legten in den kreisfreien Städten um 13 Prozent und in den Landkreisen um 15,7 Prozent zu.
