Berlin gehört bereits seit Jahren zu den Immobilien-Hotspots in Deutschland. Aufgrund der hohen Nachfrage entwickeln sich die Preise bereits seit über zehn Jahren nur in eine Richtung: nach oben. Für eine aktuelle GeoMap-Analyse wurde die Entwicklung der Kauf- und Mietpreise pro Quadratmeter nach Bezirken und ihren Ortsteilen im Zeitraum von Mai 2020 zu Mai 2022 untersucht. Die Frage: In welchen Ortsteilen müssen die Berliner besonders tief in die Tasche greifen?
Grafik: Kauf- und Mietpreisentwicklung in Berlin
Den höchsten Kaufpreisanstieg gab es in Berlin-Heinersdorf
Die obige Darstellung zeigt vorwiegend flächendeckende Preisanstiege in den meisten Berliner Ortsteilen. Aus der Grafik geht hervor, dass der Ortsteil Heinersdorf den größten Kaufpreisanstieg mit 62,40 Prozent verzeichnet. Dort mussten Käufer im Durchschnitt 4.177,05 Euro für den Quadratmeter Wohnraum bezahlen. Im Folgejahr lag der Durchschnittspreis bei 6.783,38 Euro pro Quadratmeter. Doch nicht nur die Preise sind in Heinersdorf stark gestiegen. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die Ortsteile Buch und Niederschöneweide mit einem Kaufpreisanstieg von 43,09 Prozent sowie 30,87 Prozent.
Die Top 5 der Ortsteile mit den höchsten Kaufpreisanstiegen:
| Rang | Ortsteil | Kaufpreis pro Quadratmeter 2020-2021 in Euro | Kaufpreis pro Quadratmeter 2021-2022 in Euro |
Entwicklung Kaufpreis pro Quadratmeter in Prozent |
| 1 | Heinersdorf | 4.177,05 | 6.783,38 | 62,40 |
| 2 | Buch | 3.625,10 | 5.187,29 | 43,09 |
| 3 | Niederschöneweide | 3.470,14 | 4.541,26 | 30,87 |
| 4 | Falkenhagener Feld | 2.897,24 | 3.761,43 | 29,83 |
| 5 | Rudow | 3.770,74 | 4.720,39 | 25,18 |
Den höchsten Kaufpreisrückgang verzeichnete Schlachtensee
Den größten Preisrückgang verzeichnet der Ortsteil Schlachtensee mit -13,06 Prozent. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter im Zeitraum Mai 2020 - Mai 2021 lag bei 5.853,76 Euro. Zwischen Mai 2021 und Mai 2022 mussten die Käufer durchschnittlich 5.089,16 Euro für den Quadratmeter Wohnraum bezahlen. Dahinter folgen die Ortsteile Wittenau und Halensee mit jeweils -1,64 Prozent und -1,03 Prozent Kaufpreisrückgang.
Die fünf Berliner Ortsteile mit den niedrigsten Kaufpreisanstiegen:
| Rang | Ortsteil | Kaufpreis pro Quadratmeter 2020-2021 in Euro | Kaufpreis pro Quadratmeter 2021-2022 in Euro |
Entwicklung Kaufpreis pro Quadratmeter in Prozent |
| 79 | Frohnau | 4.316,86 | 4.295,88 | -0,49 |
| 80 | Johannisthal | 4.180,60 | 4.141,57 | -0,93 |
| 81 | Halensee | 6.771,81 | 6.701,92 | -1,03 |
| 82 | Wittenau | 4.068,76 | 4.002,18 | -1,64 |
| 83 | Schlachtensee | 5.853,76 | 5.089,16 | -13,06 |
Prinzipiell lässt sich feststellen, dass der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter in Berlin um 11,14 Prozent gestiegen ist. Im Durchschnitt mussten die Käufer im aktuellen Zeitraum 5.870,23 Euro für den Quadratmeter Wohnraum bezahlen.
Größter Anstieg beim Mietpreis in Heinersdorf
Analog zur Kaufpreisentwicklung ist der Berliner Ortsteil Heinersdorf mit einem Preisanstieg von 41,13 Prozent ebenfalls Spitzenreiter bei der Mietpreisentwicklung pro Quadratmeter. Während die Mieter im Zeitraum Mai 2020 – Mai 2021 durchschnittlich 9,81 Euro für den Quadratmeter Wohnraum bezahlen mussten, sind es im vergangenen Jahr durchschnittlich 13,84 Euro pro Quadratmeter. Auf den weiteren Plätzen folgen die Ortsteile Fennpfuhl, Plänterwald und Wittenau mit über 30 Prozent Mietpreisanstieg.
Die Top 5 der Ortsteile mit den höchsten Mietpreisanstiegen:
| Rang | Ortsteil | Mietpreis pro Quadratmeter 2020-2021 in Euro | Mietpreis pro Quadratmeter 2021-2022 in Euro |
Entwicklung Mietpreis pro Quadratmeter in Prozent |
| 1 | Heinersdorf | 9,81 | 13,84 | 41,13 |
| 2 | Fennpfuhl | 6,23 | 8,74 | 40,26 |
| 3 | Plänterwald | 9,40 | 12,36 | 31,45 |
| 4 | Wittenau | 9,41 | 12,28 | 30,46 |
| 5 | Rahnsdorf | 10,32 | 13,29 | 28,85 |
Größte Preisrückgänge bei den Mieten in Berlin-Falkenberg
Den größten Preisrückgang verzeichnet der Ortsteil Falkenberg mit -29,37 Prozent von im Durchschnitt 12,23 Euro auf 8,64 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgen die Ortsteile Schmöckwitz mit -17,90 Prozent und Märkisches Viertel mit -11,34 Prozent Mietpreisrückgang. In den Berliner Ortsteilen Staaken, Alt-Treptow und Hansaviertel ist ebenfalls ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen.
Die fünf Ortsteile mit den niedrigsten Mietpreisanstiegen:
|
Rang |
Ortsteil | Mietpreis pro Quadratmeter 2020-2021 in Euro | Mietpreis pro Quadratmeter 2021-2022 in Euro |
Entwicklung Mietpreis pro Quadratmeter in Prozent |
| 88 | Alt-Treptow | 11,98 | 11,51 | -3,90 |
| 89 | Staaken | 8,40 | 8,00 | -4,87 |
| 90 | Märkisches Viertel | 7,72 | 6,85 | -11,34 |
| 91 | Schmöckwitz | 13,52 | 11,10 | -17,90 |
| 92 | Falkenberg | 12,23 | 8,64 | -29,37 |
In der Summe lässt sich in Berlin ein deutlicher Anstieg der Mietpreise um 13,18 Prozent feststellen. Im Zeitraum 2020-2021 lag der durchschnittliche Mietpreis bei 11,70 Euro. Im Vergleich dazu mussten die Mieter im Zeitraum 2021-2022 13,24 Euro pro Quadratmeter bezahlen.
Die Renditen in den Berliner Ortsteilen
Die aktuelle GeoMap-Analyse liefert auch Informationen über die Bruttomietrendite für Wohnungen nach Ortsteilen. Die Spitzenrendite beträgt 3,74 Prozent im Berliner Ortsteil Moabit. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Wittenau und Niederschöneweide mit 3,68 beziehungsweise 3,58 Prozent. Die niedrigsten Renditen erzielen Wohnungen in den Ortsteilen Staaken und Buch mit jeweils 1,60 beziehungsweise 1,80 Prozent. Insgesamt ist in Berlin eine Rendite von 2,71 Prozent zu erzielen.
