Im Segment Real Estate Private Debt gab es in den vergangenen beiden Jahren kaum Aktivität. Zu groß war die Unsicherheit am Immobilienmarkt. Spätestens 2025 wird es jedoch wieder mehr neue Immobilienkreditfonds geben und weiteres Geld von Institutionellen in die Assetklasse fließen.
Bereits jetzt zeigen sich Zeichen der Belebung am Markt. Geändert haben sich die Strukturen: Mezzanine-Kapital spielt kaum noch eine Rolle, dagegen liegt nun der Fokus auf Whole-Loans. Die Renditen sind wieder deutlich höher als in der Niedrigzinsphase.
Dies sind die Kernergebnisse der heutigen Online-Pressekonferenz „Real Estate Private Debt: Muss sich die Assetklasse nach der Zinswende neu erfinden?“, an der Uwe Janz, Leiter Treasury & Private Debt bei der INTREAL, Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, und Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales bei der BF.capital, teilnahmen.
Rückzug der Banken bringt Chancen für Real Estate Private Debt
Uwe Janz, Leiter Treasury & Private Debt bei der INTREAL, definiert den Begriff: „Private Debt ist die Bereitstellung von Fremdkapital durch Nicht-Banken und ohne Einbeziehung des Kapitalmarktes – daher private.“ Uwe Janz ist optimistisch für das Real-Estate-Private-Debt-Segment: „Der Rückzug der Banken hält an. Real Estate Private Debt kann die Lücke teilweise füllen. Dies ist einer der Gründe, weshalb wir 2024 steigende Mittelzuflüsse in das Segment erwarten. Auch Zahlen der INREV untermauern diese Erwartung: Im Rahmen der Investment Intentions Survey 2023 gaben fast 80 Prozent der Investoren an, ihre Real-Estate-Debt-Allokation ausbauen zu wollen. Damit war Debt innerhalb aller Immobilienanlagen das Segment, das laut INREV am stärksten wachsen wird.“
Uwe Janz erwartet eine deutliche Refinanzierungslücke bei auslaufenden gewerblichen Immobilienkrediten in den kommenden Jahren in Europa: „Die Kanzlei Macfarlanes beziffert das Volumen auslaufender gewerblicher Immobilienkredite auf 150 Milliarden Euro allein für 2025. Laut einer Studie von CBRE gelten davon knapp 40 Milliarden Euro als refinanzierungsgefährdet. Von 2024 bis2027 ergibt sich laut Studie eine Refinanzierungslücke in Europa von 176 Milliarden Euro. Dies stellt für alternative Kreditgeber – wozu Kreditfonds zählen – eine potenzielle Chance dar, institutionellen Kunden Restrukturierungslösungen anzubieten.“ Er erwartet zudem bei den Banken eine Zunahme sogenannter Non Performing Loans (NPL).
Institutionelle haben wieder Spielräume
Manuel Köppel, Geschäftsführer der BF.capital, schätzt den Anteil von Real Estate Debt in deutschen institutionellen Portfolios auf etwa 1,0 Prozent. Bei den Real-Estate-Debt-Engagements hat es in den vergangenen zwei Jahren kaum Bewegung gegeben. Es kam allenfalls zu passiven Veränderungen – beispielsweise durch Rückführungen von Darlehen oder Abwertungen. Manuel Köppel weiter: „Aktuell beobachten wir, dass Institutionelle wieder mehr Spielräume haben. Sowohl Zinsen als auch Immobilienpreise haben sich stabilisiert, so dass wieder sicherer kalkuliert werden kann. Wir befinden uns derzeit im Fund Raising für unseren neuen Real Estate Debt Fund. Wir wollen einer der ersten sein, der nach der Krise wieder an den Markt kommt.“
Renditen von Real Estate Debt gestiegen
Pascal Scheeff, Managing Director Institutional Sales bei der BF.capital, ergänzt: „Das Debt-Segment hat im Vergleich zur Zeit vor der Zinswende Veränderungen erlebt. Mezzanine-Strukturen spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Sowohl Investoren als auch Fondsanbieter stufen aktuell vor allem Whole-Loan-Strategien als attraktiv ein. Mezzanine wird aber perspektivisch zurückkommen, wenn der Markt sich weiter erholt hat.“ Welche Renditen sind derzeit mit Real Estate Debt möglich? Pascal Scheeff dazu: „Wie in allen Segmenten des Immobilienmarktes sind auch im Debt-Bereich die Renditen gestiegen. Mit Real Estate Debt sind aktuell 6,5 bis 8,5 Prozent Brutto-IRR (Internal Rate of Return) möglich.“
Real Estate Debt wird regulatorisch günstig behandelt
Neben der Rendite, die höher ist als bei Eigenkapitalinvestments, bietet Real Estate Debt zudem regulatorische Vorteile. „Die Regulierung der Versicherungen (Solvency) und die Regulierung der Banken (CRR 3) stellen für die Investoren im Vergleich zu Eigenkapitalfonds geringere Kapitalanforderungen. Das macht Real Estate Debt attraktiv, da die Investoren weniger von ihrem knappen Eigenkapital einsetzen müssen. Auch die Anlageverordnung, die für den Großteil der Institutionellen gilt, behandelt Real Estate Debt vorteilhaft. „Investments fallen nicht in die – oft schon volle – Immobilienquote, sondern in die AIQuote (Nr. 17)“, so Pascal Scheef.
Wo und wie wird Real Estate Debt in der Praxis eingesetzt? „Das Kapital wird für Ankaufsfinanzierungen, Projektentwicklungen mit gesichertem, aber entwicklungsfähigem Baurecht, Value-Add-Objekte, Umnutzungen, Refurbishments, Bridge-Finanzierungen oder zur Finanzierung von ESG-Optimierungen am Objekt verwendet. Mit anderen Worten: Sie finanzieren eher besondere Situationen und nicht die klassische langfristige Bestandsphase einer Immobilie“, so Pascal Scheeff.