In Deutschland sind nicht nur die Immobilienpreise seit 2010 stark gestiegen, sondern auch seit einigen Monaten die Baukosten und -preise. Die Entwicklungen können auf unterschiedliche Ursachen zurückgeführt werden. Der Anstieg der Immobilienpreise ist weniger fundamental verursacht, sondern vielmehr durch den Anlagedruck der Investoren. Im Folgenden analysiert Professor Günter Vornholz die Entwicklungen der Baukosten und gibt eine Prognose für die zukünftigen Entwicklungen.
Empirische Entwicklung: Materialkosten erhöhen Baukosten deutlich
Bei dem Baukostenindex, der nur für Wohngebäude ausgewiesen wird, zeigt sich mit dem Beginn des Jahres 2021 der deutliche Anstieg der Kosten. Dabei sind es vor allem die Materialkosten, die für den Anstieg der gesamten Baukosten verantwortlich sind; die Arbeitskosten sind deutlich geringer gestiegen. Im Vorjahresvergleich stiegen im Jahr 2021 die Materialkosten um rund 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während die Arbeitskosten nur um vier Prozent wuchsen.
Im Vergleich zum Baukostenindex werden bei den Bauleistungspreisen auch die Veränderungen der Produktivität und die Gewinnmargen der Bauunternehmen vom Statistischen Bundesamt berücksichtigt. Der Baupreis wird zwar für unterschiedliche Hochbauten ermittelt, jedoch sind die Unterschiede bei den Steigerungsraten nur marginal zwischen den verschiedenen Objektarten.
In der langfristigen Entwicklung sind die Baupreise bis Mitte des letzten Jahrzehnts nur gering angestiegen, die Wachstumsraten lagen teilweise unter der Zwei-Prozent-Grenze. Erst ab dem Jahr 2017 war eine stärkere Dynamik festzustellen, mit Raten von über drei Prozent. Danach setzte der starke Preisanstieg ein. Im Vergleich zum Jahresende 2020 sind die Baupreise aktuell bis zum Sommer 2022 um fast 30 Prozent angewachsen.
In der kurzen Frist stiegen die Baupreise ab dem Sommer 2021 stark an. Und schon im Herbst 2021 wuchsen die Baupreise um mehr als zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dies setzte sich in den folgenden Quartalen mit einer noch stärkeren Dynamik fort. Im zweiten Quartal 2022 wuchsen die Baupreise sowohl bei den Wohngebäuden als auch bei den Bürogebäuden. Die Preise stiegen im Wohnbau um mehr als 17 Prozent und bei den Bürogebäuden um mehr als 19 Prozent. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit dem Jahr 1970. Im Vergleich zum Vorquartal erhöhten sich die Baupreise im Mai 2022 sogar um drastische 6,6 Prozent.
Dabei stiegen die Preise bei den Rohbauarbeiten leicht stärker als bei den Ausbauarbeiten. Den größten Anteil an den Rohbauarbeiten und auch am Gesamtindex für den Neubau von Wohngebäuden haben Betonarbeiten und Mauerarbeiten. Allein die Betonarbeiten sind gegenüber Mai 2021 um 23,0 Prozent teurer geworden. Als Konsequenz dieses starken Preisanstiegs werden im Moment relativ viele Projektentwicklungen storniert, was vergleichbar mit der Situation von Anfang 2020 ist (Corona-Ausbruch). Bei den verbleibenden Projekten ist mit deutlich höheren Preisen zu rechnen.
Eine umfangreiche Gemengelage: Die Ursachen des Anstiegs
Die enormen Kosten- und Preissteigerungen sind auf eine Kombination mehrerer Faktoren zurückzuführen. Angefangen hat die rasante Preisentwicklung von Baumaterialien mit der Corona-Pandemie. Viele Betriebe wurden durch Lockdowns lahmgelegt oder die Produktion wurde gedrosselt. Gleichzeitig brach das Angebot durch weitere Krisen ein und Lieferketten wurden immer wieder unterbrochen. Preissteigerungen waren die Folge.
Mit Beginn des Ukrainekrieges und den Sanktionen gegen die Aggressoren sind die Preise für Bau- und Hilfsstoffe weiter stark angestiegen. Erstens waren Lieferengpässe und Rohstoffknappheiten dafür verantwortlich. Das wurde durch Störungen in der Produktion sowie Unterbrechungen der Lieferketten verursacht, sodass die Materialien nicht rechtzeitig an den Baustellen waren. Der Preisdruck generiert sich zum einen aus den sanktionierten, reduzierten Importen für Baustoffe aus Russland und Belarus und zum anderen kriegsbedingt ausbleibenden Importen aus der Ukraine.
Hinzu kam eine höhere Nachfrage aus dem In- und Ausland, die sich auf den Bausektor ausgewirkt hat. Besonders stark waren die Preisanstiege, aber auch die Rückgänge bei den Produkten, die an den internationalen Börsen gehandelt werden. Die sehr volatile Entwicklung basiert teilweise auch auf Spekulation. Bei dem an der Börse gehandelten Holz sind die Preise seit ihrem Höhepunkt zu Jahresbeginn wieder deutlich gefallen, was sich aber noch nicht in den Materialkostenstatistiken des Statistischen Bundesamtes ausgewirkt hat.
Vor allem die Preise von Rohstoffen, bei denen Russland, Belarus oder die Ukraine wesentliche Exporteure sind, haben sich verteuert. Besonders waren auch Stahlprodukte von diesem Faktor betroffen. Es besteht ebenso ein erheblicher Mangel an sämtlichen Kunststoffprodukten, dazu zählen Dämmmaterialien und vor allem Kunststoffrohre.
Ein erheblicher Druck auf die Preise ergibt sich aufgrund der gestiegenen Energiekosten. Die Rohölpreise haben sich seit 2020 zwischenzeitlich vervielfacht und sind in den letzten Wochen nur vergleichsweise leicht gesunken. Der starke Anstieg der Energiepreise belastet die Bau- und Immobilienwirtschaft direkt durch höhere Energiekosten und indirekt bei vielen Baustoffen durch höheren Energieeinsatz aus. Viele Materialien wie chemische Produkte oder Zement und Klinker werden sehr energieintensiv hergestellt. Somit wirkt sich der Anstieg der Energiepreise auch auf diese Preise aus.
Prognose: Die Preise könnten noch weiter ansteigen
Die Weltbank geht in ihrer aktuellen Prognose zur Preisentwicklung davon aus, dass die Energiepreise im Jahr 2022 insgesamt um mehr als 50 Prozent steigen. Erst mittelfristig in den Jahren 2023 oder gar 2024 soll sich die Situation bezüglich der Energiepreise wieder entspannen. Somit sind mineralische Baustoffe, die in Deutschland gewonnen beziehungsweise hergestellt werden und einen hohen Energieeinsatz haben, weiterhin hohe Preise zu erwarten. Auch wird angenommen, dass Preise für Metalle 2022 deutlich steigen werden, bevor sich die Preissteigerung in den folgenden Jahren abschwächen soll.
Bei den Befragungen durch das ifo-Institut gehen die Unternehmen ebenfalls davon aus, dass die Engpässe noch einige Monate andauern werden. Konsequenterweise werden die Unternehmen die höheren Preise für Baumaterial und Energie auch an die Kunden weitergeben. Die Preisprognose hängt entscheidend von der Dauer des Krieges in der Ukraine ab und der Stärke der Störungen auf die Warenflüsse. Somit könnten die Rohstoffpreise noch für eine längere Zeit auf dem hohen Niveau bleiben beziehungsweise sogar noch weiter ansteigen.
