Im Interview gibt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner von mrp hotels, einen Einblick, wie neue Resorts überhaupt noch und zu welchen Preisen pro Quadratmeter gebaut werden können. Zudem spricht er über das Asset Management von Ferienanlagen und zeigt die Herausforderungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit auf.
Wie unterscheidet sich das Asset Management in der Ferienhotellerie von anderen Hotelimmobilienklassen?
Martin Schaffer: Die grundsätzliche Aufgabe sowie die Zielsetzung des Asset Managements bei Hotelimmobilien unterscheiden sich in Hotelimmobilienklassen im Grunde nicht. Vielmehr bestehen große Schnittmengen hinsichtlich der Merkmale von Immobilie, Vertragsart und -inhalten, Konzeption und Wirtschaftlichkeit sowie Betreiberlandschaft. Für einen nachhaltigen Erfolg erfordert die Ferienhotellerie auf Eigentümer- und Betreiberseite dennoch spezifisches Know-how.
Über das Asset Management von Ferienhotels
Können Sie spezifische Anforderungen an das Asset Management von Ferienhotels nennen?
Martin Schaffer: Große Resort-/Clubanlagen internationaler Hotelgesellschaften oder Touristikkonzerne, Ferienparks oder auch große Wellnesshotels verfügen über ein deutlich umfassenderes, diversifiziertes und damit flächenintensives Food&Beverage-, Wellness- und Freizeitangebot. Auch Zimmer sind aufgrund der Nutzungsanforderungen größer und werden durch längere Aufenthalte und Nutzungszeiten intensiver beansprucht. Hieraus ergeben sich beispielsweise auf Kostenseite deutlich höhere Aufwendungen und damit Anforderungen an entsprechende vertragliche Regelungen insbesondere bei Vertragsmodellen mit ergebnisabhängigen Pacht- und Mietkomponenten.
Was kann ein Asset Manager hier leisten?
Martin Schaffer: Zunächst ist vor allem die Notwendigkeit klarer Regelungen zu Zuständigkeiten im Bereich Instandhaltung/-setzung und Erneuerung über entsprechende Abgrenzungslisten und zu höheren Kosten beispielsweise im Bereich Wareneinsatz, Instandhaltung und -setzung oder Energie notwendig. Ferner weisen wir insbesondere auch auf einen erhöhten Bedarf im Bereich der FF&E-Reserve hin.
Welche weiteren Merkmale sind noch zu beachten, gerade in Bezug auf den Lebenszyklus der Immobilie?
Martin Schaffer: Die themen- und zielgruppenspezifischen Konzeptionen von Ferienhotels führen zu Herausforderungen und Einschränkungen bei fälligen oder notwendigen Neuvermietungen. Die professionelle ketten- beziwhungsweise markengebundene Betreiberlandschaft für potenzielle Nachmieter ist deutlich kleiner. Konzept- und insbesondere standortbezogen ist ferner auch die Drittverwendungsfähigkeit durch andere Assetklassen abseits der Hotelnutzung deutlich eingeschränkter als in der Stadthotellerie. Daraus ergibt sich eine noch intensivere Auseinandersetzung mit der Auswahl eines erfolgreichen und zukunftsträchtigen Betreibers.
Mehr Nachhaltigkeit in der Ferienhotellerie
Sie appellieren an Hotel-Investoren und -Betreiber, ihren notwendigen Beitrag in Sachen Nachhaltigkeit zu leisten. Können Sie Details nennen?
Martin Schaffer: Aufgrund der Standort- und Konzeptspezifika weisen gerade Ferienhotels erhöhte Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit auf. Vor dem Hintergrund von Standorten in schützenswerten Naturräumen, Overtourism-Tendenzen in zahlreichen etablierten Destinationen sowie den Auswirkungen des Klimawandels auf Feriendestinationen (zum Beispiel steigende Meeresspiegel, Schneesicherheit) ist das Thema von zentraler Bedeutung.
Hinzu kommt, dass Ferienhotels aufgrund ihres Angebots (Wellness, Pool, ...) energieintensive Nutzungen in Anspruch nehmen. Deren nachhaltige Ausrichtung kann einen großen Beitrag beispielsweise zur Reduktion des Wasserverbrauchs- und von CO2-Emissionen leisten. Eine nachhaltige Objektstrategie, die auch vertraglich in Form von Green Leases umgesetzt wird, soll dieser Verantwortung gerecht werden und ganzheitlichen Nutzen für Eigentümer, Betreiber und Gast stiften.
Ist Neubau in der Hotellerie noch machbar?
Wir haben bislang von Bestandshotels gesprochen. Wenn wir nun auf den Neubau schauen: Können Hotelprojekte derzeit überhaupt noch seriös kalkuliert und umgesetzt werden?
Martin Schaffer: Gerade Projekte, die sich in einem sehr frühen Stadium befinden, müssen derzeit erneut auf ihre Machbarkeit geprüft werden. Um diese trotz der aktuellen Umstände realisieren zu können, bedarf es einer Kraftanstrengung von Grundstückseigentümern, die häufig Abschläge beim geforderten Kaufpreis hinnehmen müssen, Projektentwicklern und Generalunternehmern, die Margen reduzieren, und Hotelbetreibern, die höhere Pachten in Kauf nehmen und gemeinsam mit dem Eigentümer die erforderlichen Flächen optimieren.
Projekte können in der derzeitigen Situation seriös kalkuliert werden, doch sind die Auftragnehmer im Rahmen von kooperativen Verfahren früher in die Projekte einzubinden, um Preisrisiken frühzeitig zu erkennen. So können zügig Gegenmaßnahmen, beispielsweise andere Bezugsquellen oder Materialwechsel ergriffen werden. Garantierte Maximalpreisangebote wird es nur mit einem hohen Risikozuschlag geben. Vor diesem Hintergrund scheinen derzeit Baukosten pro Quadratmeter Nettogrundfläche für ein voll ausgestattetes Resort Hotel (inklusive FF&E- und Planungskosten, ohne Grundstück) in Höhe von 3.500 bis 4.000 Euro oder mehr nicht unrealistisch.
