Tim Schymik ist CEO der Periskop Capital AG und leitet dort die Debt-Fonds-Sparte. Mit über 20 Jahren Erfahrung im Immobilienfinanzierungsgeschäft und seiner Vergangenheit als Geschäftsführer eines der größten Mezzanine-Anbieter im deutschsprachigen Raum, wo er ein Portfolio von über sieben Milliarden Euro betreute, blickt er in einen veränderten Marktmechanismus.
„Der Markt für Immobilienfinanzierungen hat sich in den letzten Monaten drastisch verändert. Früher ging es oft darum, Negativzinsen zu vermeiden und Kapital kosteneffizient unterzubringen. Heute stehen wir vor einer ganz anderen Herausforderung: Das Kapital ist eng, die Risikobereitschaft gering und viele klassische Finanzierungsmodelle funktionieren einfach nicht mehr.“ Im Schnelldurchlauf gibt Tim Schymik, CEO der Periskop Capital AG, einen aktuellen Ist-Stand.
Das Unternehmen positioniert sich als Kapitalpartner, der klassische Finanzierungen mit Mezzanine-Strukturen kombiniert, für die Periskop Partners AG genau wie für Dritte. „Wir denken wie eine Bank und fragen uns immer: Welche Sicherheiten gibt es? Wie kommt das Kapital zurück? Dabei sind wir sehr nah an der Immobilie und behalten das Risiko genau im Blick“, erläutert Tim Schymik. Im Gegensatz zu klassischen Asset Managern verwaltet die Periskop Partners AG keine Assets, sondern Kredite – eine klare Differenzierung, die die Rolle als aktiver Finanzierer unterstreicht.
Die Aufteilung des Portfolios folgt dabei einem strikten Klassifikationsmodell: „Wir unterscheiden zwischen Wohnen, Office und Sonstigem. Die größten Tickets entfallen grundsätzlich auf Wohnen und Office, wobei das Segment Büroimmobilien derzeit fast gar nicht funktioniert.“ Damit stimmt er in einen Kanon ein: Die Deutsche Pfandbriefbank AG beispielsweise will ihr Geschäftsmodell und ihre Einkommensbasis diversifizieren, wobei die gewerbliche Immobilienfinanzierung das Rückgrat bleibt. Allerdings soll das relativ hohe Gewicht der Assetklasse Office in den kommenden Jahren sukzessive zurückgeführt und die Ausrichtung auf profitablere und wachstumsstärkere Segmente vorangetrieben werden. Cushman & Wakefield verweist beispielsweise darauf, dass der Berliner Büromarkt mit dem schwächstem Dreivierteljahresumsatz seit 2013 abschloss, bei einem Leerstand von mehr als acht Prozent. Für Frankfurt am Main geht das Unternehmen von mehr als zehn Prozent Leerstand aus. „Im Office-Bereich traut sich derzeit kaum jemand an Neuinvestitionen heran“, so Tim Schymik. Der Markt sei geprägt von Unsicherheit über die langfristige Nachfrage und Mietentwicklung. „Die Mieten müssen funktionieren, sonst ist das ganze Modell nicht tragfähig. Wir erleben gerade eine Rückkehr zu den grundlegenden Prinzipien der Immobilienwirtschaft: Welche Lage habe ich? Welchen Nutzer will ich erreichen? Und vor allem: Welche langfristigen Perspektiven bietet die Immobilie?“ Im Wohnsegment gibt es dagegen erste Anzeichen einer leichten Erholung. „Es ist wie in einer Ehe, in der man drei Jahre nicht miteinander gesprochen hat, und plötzlich sagt einer wieder ‚Guten Morgen‘. Man spricht miteinander, also würden einige das als eine intakte Ehe beschreiben, da es wieder eine Gesprächsbasis gibt“, beschreibt Tim Schymik die Situation der Assetklasse. Eine echte Trendwende sei das allerdings nicht.
Tim Schymik sieht das aktuelle Finanzierungsumfeld als stark fragmentiert an. „Der klassische Senior Loan bleibt die Hauptkomponente in vielen Finanzierungsstrukturen, aber es wird in der Zukunft eine hohe, ungedeckte Nachfrage nach alternativen Finanzierungsmodellen“, erklärt er. Er wagt noch eine andere Prognose: „Wir werden im Officebereich wieder auf das Niveau von 2013/2014 kommen.“ Die neuen Bedingungen zeigen (Anm: siehe oben den Text zu dem Büroflächenumsatz) sich an einem Beispiel: The Squaire am Frankfurter Flughafen, Landmark-Building und 140.000 Quadratmeter groß, wurde um mehr als 37 Prozent auf einen Wert von nur noch 517 Millionen Euro abgewertet. Immerhin hatte das Objekt den damaligen Bauherrn IVG bei Fertigstellung rund eine Milliarde Euro gekostet.
Veränderte Teilnehmerlandschaft: Von Banken zu Debt-Fonds
Die Finanzierungslandschaft hat sich in den letzten zehn Jahren grundlegend verändert. „Viele traditionelle Banken haben sich zurückgezogen oder sind fusioniert und stattdessen sind Debt-Fonds und Versicherungen an ihre Stelle getreten.“ Dieser Wandel ist eine Reaktion auf die komplexer werdenden Marktbedingungen für Banken und die Notwendigkeit, innovative Finanzierungsmodelle zu entwickeln. „Heute agieren wir in einem Markt, in dem es schwer ist, Dinge zu verbergen – jeder Teilnehmer muss transparent und flexibel agieren.“
In diesem Umfeld werde es schwer, innerhalb kurzer Zeit große Portfolios aufzubauen. „Die Zeiten, in denen man in wenigen Jahren Millionen an Assets under Management aufbauen konnte, sind vorbei“, ist Tim Schymik sicher. Stattdessen rücken gezielte Einzelinvestitionen in den Vordergrund, die eine klare Risikostruktur und langfristige Planungssicherheit bieten. Trotz der aktuellen Herausforderungen sieht Tim Schymik auch Chancen. „Wir müssen neue Finanzierungsmodelle entwickeln, um auf das veränderte Umfeld zu reagieren“, erklärt er. Eine Möglichkeit sieht er in der verstärkten Struktuierug von gesamtheitlichen Finanzierungslösungen aus Senior, Mezzaninen und Equity. „Diese Modelle bieten mehr Flexibilität, erfordern aber auch eine präzise Abstimmung zwischen den Kapitalgebern.“ Die Periskop Capital setzt hierbei auf ein intensives Risikomanagement und enge Partnerschaften mit Investoren, um diese neuen Wege erfolgreich zu beschreiten. „Es wird wieder eine Phase der Konsolidierung geben, und dann werden wir sehen, welche Finanzierungsmodelle sich durchsetzen“, resümiert er.