Den europäischen Immobilienmarkt und seine Bankenfinanzierung in Zeiten von Corona, Klimaschutz und Inflation beleuchtet IMMOBILIEN-AKTUELL-Gastautorin Elena Graf-Burgstaller, Head of Real Estate bei der Dean Capital Strategies GmbH.
Die Corona-Krise in Europa hält an. Die EU-Länder haben auf die Pandemie mit ähnlichen Maßnahmen reagiert: Homeoffice, mehr oder weniger strikte Lockdowns, Homeschooling und kostenlose Impfungen. Die Internetverbindung hat auch die abgelegensten Orte der EU erreicht – an manchen Tagen besser und an anderen schlechter. Eine Überflutung der Hauptstädte mit AirBnB-Wohnungen, die auf einmal zur langfristigen Vermietung angeboten wurden, sowie die Flucht in Immobilien als Reaktion auf Inflation und niedriges Zinsniveau haben sowohl die westeuropäischen als auch die osteuropäischen Staaten erlebt.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investition und die Suche nach größeren Wohnungen, um Homeoffice besser zu bewältigen, kennzeichnet die reicheren und die ärmeren EU-Länder. Die steigenden Immobilienpreise werden nicht nur in Deutschland und Österreich, sondern genauso in CEE-Ländern wie Albanien, Bosnien und Herzegowina, dem Kosovo, Nordmazedonien, Montenegro, Serbien und der Türkei beobachtet.
Der Umgang mit der Corona-Krise
Den größten Unterschied zwischen West- und Osteuropa sehe ich in dem psychologischen Umgang beziehungsweise der Bewältigung der Krise durch die Menschen. Seit der Wende 1989 haben die Osteuropäer einen totalen Wechsel der gesellschaftlichen Ordnung, Hyperinflation, Verarmung bis zur Lebensmittelknappheit, danach wieder Fortschritt, Bereicherung bis zum Wohlstand erlebt. Dadurch haben sie in den letzten 30 Jahren eine gewisse geistige Flexibilität entwickelt und für sie ist die Pandemie einfach die nächste Krise, die sie zu überwinden haben.
Im Gegenteil dazu ist die Pandemie für die Westeuropäer die erste flächendeckende, alle Gesellschaftsschichten umfassende Krise seit dem Zweiten Weltkrieg. Die Krisen, mit denen Westeuropa in den letzten 70 Jahren konfrontiert war, haben nie alle Gesellschaftschichten und alle Bereiche des Lebens umfasst. Aus diesem Grund haben die Westeuropäer seelisch die Pandemie als einen tiefen Einschnitt erlebt, währenddessen die Osteuropäer eine Spur routinierter und abgehärteter darauf reagieren. Diese Feststellung entstammt meinen persönlichen Beobachtungen und Erfahrungen aus einem Leben, das sich in drei westlichen und vier osteuropäischen Ländern abgespielt hat.
Welche Assetklasse wird wie finanziert?
Die verschiedenen Assetklassen der Immobilien wurden durch die Corona-Krise unterschiedlich beeinflusst und auf diese Entwicklung haben auch die Banken reagiert.
Hotelfinanzierung und Corona
Die Banken, die am Rande ihres Portfolios Hotels finanzierten, haben sich seit Corona aus diesem Segment zurückgezogen und warten ab, bis sich die Lage wieder stabilisiert. Der aktuell vierte Lockdown in Österreich wird mit Sicherheit zu keiner Entspannung in diesem Zusammenhang beitragen. Die Banken, die über spezialisierte Hotelfinanzierungs-Abteilungen verfügen, finanzieren Hotels weiterhin, aber sie prüfen noch genauer die Überlebenschancen der Hotels nach der Pandemie.
Büros kommen stabil durch die Krise
Die Bürogebäude werden als stabil betrachtet und finanziert. Es wird auf Flexibilität Wert gelegt und die Möglichkeit, neue Konzepte zu implementieren, gewinnt an Bedeutung. Bei Neubauten wird eine höhere Vorvermietungsquote als vor Corona verlangt.
Wohnen bleibt en vogue
Die Wohnimmobilien sind en vogue. Die private und gewerbliche Investorennachfrage ist enorm. Der Handel mit Zinshäusern funktioniert und die Banken finanzieren.
Retail wird ambivalent betrachtet
Im Bereich Retail sind die Banken ambivalent. Durch den Online-Handel ist die Zukunft unsicher. Etablierte Lagen werden refinanziert, Neubauten sehr genau analysiert. Fachmarktzentren werden aufgrund der grundsätzlich stabilen Vollauslastung, der höheren Rendite und der niedrigeren Gesamtfinanzierungskosten lieber finanziert als Shoppingcenter.
Logistik als bisheriger Gewinner der Krise
Der deutliche Gewinner ist der Logistikpark. Die Menschen sind seit dem Beginn der Krise gezwungen, massiv online einzukaufen. Die im Moment steigenden Infektionszahlen in mehreren europäischen Ländern wie Deutschland, Österreich oder Bulgarien und die damit verbundenen bestehenden oder drohenden Lockdowns tragen weiterhin zur positiven Entwicklung des Online-Shoppings und somit dieser Assetklasse bei.
Welche Rolle spielt Nachhaltigkeit?
Was die Nachhaltigkeit betrifft, lässt sich sagen, dass in den Statistiken vom Jahr 2019 der Europäischen Umweltagentur (EEA) Deutschland an neunter Stelle und Osterreich an elfter Stelle in Bezug auf die Treibhausemissionen pro Kopf steht. Nur drei CEE Länder schneiden schlechter ab – Tschechien, Estland und Polen. Alle anderen osteuropäischen Länder befinden sich weiter hinten in der Auswertung.
Das führt zur Schlussfolgerung, dass die CEE-Länder generell eine leichtere Aufgabe als die westeuropäischen Staaten vor sich haben – durch ihren eher niedrigeren Industrialisierungsgrad verschmutzen sie auch die Umwelt weniger. Damit ist ihr Handlungsbedarf geringer. Alle Länder verfügen über einen hohen Altbestand an Gebäuden, der in den nächsten Jahrzehnten nicht nur auf Energieeffizienz, sondern auf alle drei Säulen der Nachhaltigkeit anzupassen ist. Durch die EU-Taxonomieverordnung, die EBA-Leitlinien und die Nachhaltigkeitsberichtsverordnung sind die Banken gezwungen, auf die Nachhaltigkeit der von ihnen finanzierten Immobilien zu achten und sie durch bessere Konditionen für nachhaltige Gebäude zu fördern. Das wird die Immobilienbesitzer und -investoren dazu führen, nicht nur über Nachhaltigkeitsmaßnahmen nachzudenken, sondern sie konkret zu planen und umzusetzen.
Europa steht vor sehr anspruchsvollen Zielen
Abschließend kann man nur betonen, dass Europa und die industrialisierten Länder vor der Herausforderung stehen, die Prosperität von der Umweltverschmutzung zu entkoppeln und dadurch den hohen Lebensstandard nicht zu verlieren. Zusätzlich soll dieser Prozess auch nicht auf Kosten von industriell weniger entwickelten Ländern stattfinden. Dazu kommt die Zeitkomponente – Europa möchte im Jahr 2050 der erste klimaneutrale Kontinent sein. Da sollte sich vielleicht jeder von uns die Frage stellen, wie sie oder er zur Erreichung dieser anspruchsvollen Ziele beitragen kann.
