Es wird spannend sein, zu sehen, welche Auswirkungen der neue Hauptstadtflughafen BER auf die regionalen Immobilienmärkte in Berlin-Brandenburg haben wird. Einige erste Tendenzen und interessante Projekte rund um den BER stellen wir Ihnen hier vor.
Der im Oktober eröffnende Flughafen Berlin-Brandenburg International (BER) bringt spürbare wirtschaftliche Impulse und ein starkes Wachstum der Immobilienpreise und der Gewerbemieten in der Region. Die Wartezeit von rund acht Jahren nutzten viele Marktteilnehmer, um ihre Entwicklungsvorhaben voranzubringen. Seit 2018 ist die steigende Büronachfrage bei Projekt- und Grundstücksentwicklungen spürbar.
Starkes Wachstum an verschiedenen Gewerbestandorten rund um den BER erwartet
In einem Radius von 30 bis 35 Kilometer erwartet Oliver Igel, Bezirksbürgermeister des unmittelbar an den BER angrenzenden Bezirks Treptow-Köpenick, ein starkes Wachstum an 34 Gewerbestandorten. Im direkten und indirekten Flughafenumfeld werden demnach etwa 85.000 ne
ue Jobs entstehen. Igel erwartet zudem 40.000 neue Einwohner*innen in der direkten Flughafenregion sowie 120.000 neue Einwohner*innen in Berlin.
Er sagte in einer Pressekonferenz zu den Auswirkungen der BER-Eröffnung auf die regionalen Immobilienmärkte: „Die Auswirkungen des in Kürze eröffnenden Großstadtflughafens BER, dem größten Infrastrukturprojekt unserer Region, sind von überregionaler Bedeutung. Es ist absehbar, dass uns die Attraktivität unseres Bezirkes in diesem Zusammenhang vor enorme Herausforderungen stellt. Sowohl im Hinblick auf die notwendige Infrastruktur als auch auf die Entwicklung des Immobilienmarktes. Herausforderungen, denen wir uns aber tagtäglich gern stellen, um zukunftsfähig zu bleiben.“
Grundstücksnachfrage im Airpot-Korridor seit 2018 spürbar gestiegen
Nach einer von der PRS Family Trust GmbH bei Wüest Partner Deutschland in Auftrag gegebenen Studie sind die Baulandpreise im Bereich der Gemeinde Schönfeld seit 2018 um 60 Prozent gestiegen. Im Zeitraum zwischen 2012 und 2018 war lediglich ein Anstieg um 47 Prozent zu verzeichnen. „Der Verlauf zeigt, dass sich Investoren und Projektentwickler dem BER eher vorsichtig genähert haben“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer von PRS Family Trust.
„Erst im Zuge des Bürobooms in Berlin und mit der terminlich einigermaßen gesicherten Fertigstellung des Flughafens wurden um Schönefeld herum Projekte in signifikanter Zahl angeschoben.“ Lange Zeit mehr Investitionssicherheit versprach dagegen der Standort Dreilinden im Südwesten Berlins, der von Tegel und dem BER gleichermaßen profitiert. Wichtig aus Schorrs Sicht ist das enorme Entwicklungspotenzial von Grundstücken in der Region.
„In und um Berlin gibt es zahlreiche größere Areale, die nicht oder bezüglich von Bebauungsdichte und Nutzungsarten falsch beplant sind“, sagt Schorr. „Diese Grundstücke müssen nach Nutzungsarten differenziert und in enger Abstimmung mit den Gemeinden entwickelt werden, um als Bauland für die meist spezialisierten, mittelständischen Bauträger nutzbar zu sein. Im Umfeld von Schönefeld breiten wir mit unseren Partnern aktuell rund 120 Hektar so auf eine spätere Bebauung vor.”
Büropioniere werden belohnt
Seit zehn Jahren am BER präsent ist FAY Projects aus Mannheim. Der auf Büro- und Hotelimmobilien spezialisierte Entwickler begann 2010 mit den Bauarbeiten am Berlin-Brandenburg Airport Center (BBAC). „In den acht Jahren nach der Fertigstellung des BBAC war es zeitweise herausfordernd ein Büro für den Airport ohne Airport zu betreiben. Damals waren die abrufbaren Mieten mit Berlins Innenstadt zu vergleichen, doch die Verschiebung der Eröffnung hatte viele Pläne umgeworfen. In den vergangen zwei Jahren ist die Nachfrage nach unseren Büroflächen am Terminal 1 wieder deutlich gestiegen. Einen signifikanten Anstieg haben wir 2018 festgestellt. Das BBAC ist seit dem voll vermietet. Die aktuelle Durchschnittsmiete liegt bei 18,10 Euro je Quadratmeter und damit deutlich unter dem Niveau der zentralen Lagen in Berlin”, sagt Clemens Rapp, Geschäftsführer bei FAY Projects.
Und weiter: „Wir rechnen damit, dass die Attraktivität der 18.800 Quadratmeter Bürofläche mit der Eröffnung des BER zunehmen wird und haben mit der Projektentwicklung FLEXGATE, unweit des BER, auf das Entwicklungspotential der Region frühzeitig reagiert.” Die Fertigstellung des 14.300 Quadratmeter umfassenden FLEXGATE ist für das dritte Quartal 2022 geplant. Der Neubau befindet sich im gatelands Businesspark Kienberg, etwa einen Kilometer vom Eingang zum Hauptterminal entfernt. Die ersten 2.200 Quadratmeter sind bereits an einen Workspace-Anbieter vermietet.
Berlin-Adlershof profitiert deutlich vom neuen Hauptstadtflughafen
Nur zehn Minuten vom BER mit dem Auto oder der S-Bahn entfernt befindet sich Deutschlands größter Wissenschafts- und Technologiepark Berlin-Adlershof. Etwa 1.200 Unternehmen und wissenschaftliche Einrichtungen mit etwa 23.500 Beschäftigten und circa 6.500 Studierenden sind hier tätig. Darüber hinaus ist Adlershof die erste Autobahnausfahrt in Berlin auf der Strecke der Stadtautobahn A113 vom BER Richtung Zentrum.
„Die Achse Flughafen – Innenstadt hat sich weltweit als attraktive Lage für Unternehmensansiedlungen bewiesen“, sagt Mareike Lechner, Vorständin der immobilien-experten-ag., die derzeit drei Projekte mit zusammen rund 150.000 Quadratmetern in Adlershof entwickelt. „Mit dem Standort Adlershof haben wir uns bereits seit Mitte der 1990er Jahre beschäftigt und 2010 mit dem ersten Projekt begonnen. Dass die Eröffnung des Flughafens BER so lange hat auf sich warten lassen, war für uns nicht vorstellbar, als wir anfingen, uns in Adlershof zu engagieren“, ergänzt Mareike Lechner.
Gleichwohl sind in dem größten Vorhaben der immobilien-experten-ag., dem „Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie“, bereits 30.000 Quadratmeter vermietet. „Unsere Mieter kommen unter anderem aus den Bereichen Forschung und Entwicklung, Automotive, Kontraktlogistik, Netzwerktechnik und dem Dienstleistungssektor. Sie profitieren von einem hohen Vernetzungsgrad und dem zukunftsorientierten Umfeld sowie einer sehr guten Verkehrsanbindung“, sagt die Vorständin. Im Endausbau wird der 17 Neubauten und ein Bestandsgebäude umfassende Campus eine Bruttogrundfläche von 85.000 Quadratmetern haben. Die Bauarbeiten „Am Oktogon“ sollen 2025 abgeschlossen sein.
Weitere Projekte der immobilien-experten-ag. in Adlershof sind der OfficeLab-Campus Adlershof, ein Bürokomplex mit rund 26.000 Quadratmetern Mietfläche direkt am S-Bahnhof, sowie das Leonardo Royal Hotel Berlin Adlershof, das mit 380 Zimmern und seinem 16-geschossigen Turm nach Fertigstellung als Konferenz- und Tagungshotel über Adlershof hinaus fungieren wird. Die im Vergleich günstigen Büromieten in Adlershof bietet aktuell auch Unternehmen, die ihr Geschäftsmodell aufgrund der Pandemiesituation anpassen müssen, sehr attraktive Konditionen.
BRAIN BOX BERLIN im Flughafenkorridor des BER
Ebenfalls in Adlershof entsteht der neue Bürocampus BRAIN BOX BERLIN. Dieser befindet sich zwei Jahre nach dem ersten Spatenstich mit seinen 24.000 Quadratmetern Gesamtnutzfläche in der Abnahme- und Übergabephase. Als letzter Schritt steht für die PROFI PARTNER Projekt GmbH als Entwickler nun der individuelle Ausbau der Büroeinheiten nach den Mieterwünschen an. Ab 01. Januar 2021 ziehen die ersten Mieter ein, die große Kantine mit Café im Erdgeschoss eröffnet und das Gebäude wird komplett in Betrieb genommen.
Das rund 300 Meter lange Gebäude, direkt im neuen Airport-Korridor zwischen dem Flughafen BER und der Berliner City gelegen, schlängelt sich elegant an der parallel verlaufenden Autobahn BAB 113 entlang und wird über insgesamt neun Treppenhäuser und Eingangsbereiche erschlossen. Markanter Blickfang ist der 34 Meter hohe Turm, der dem Projekt seinen „Leuchtturmcharakter“ verleiht und schon von weitem von der Autobahn aus gut sichtbar ist. Die großen Fenster sorgen für viel Tageslicht und Frischluft in den Büroräumen. Eine automatische Verschattung und eine gute Klimabelüftung gehören zum Bürostandard, ebenso wie das schnelle Glasfaser-Internet (5 Gbit/s) in den Büros und freie WLAN-Hotspots auf dem Gelände.
Start für zweites Hotel am BER – Dietz baut Drei-Sterne-InterCity-Hotel
Direkt vor dem Terminal 1 des neuen Flughafens Berlin Brandenburg baut die Dietz Airport Hotels Grundbesitz GmbH ein Drei-Sterne-InterCityHotel. Das sechsgeschossige Hotel wird mit rund 14.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche über 357 Zimmer, einen großen SPA-Bereich, 450 Quadratmeter Konferenzfläche sowie ein Restaurant mit Bistrolounge verfügen. Die Baufertigstellung und Inbetriebnahme des Hotels sind für das Frühjahr 2022 geplant. Generalunternehmer für das Projekt ist Dreßler Bau GmbH aus Aschaffenburg.
Prof. Dr.-Ing. Engelbert Lütke Daldrup, Vorsitzender der Geschäftsführung der Flughafen Berlin Brandenburg GmbH: „Wenn das neue Hotel ab dem Frühjahr 2022 eröffnet, wird es für eine weitere Belebung des Willy-Brandt-Platzes sorgen. Damit entsteht hier ein erster Eindruck der Urbanität, die wir uns auch für die anderen landseitigen Entwicklungsprojekte wünschen.“
Das Objekt ergänzt das Hotelangebot am BER um die Drei-Sterne-Kategorie. Gleichzeitig setzt es die Entwicklung des Areals direkt vor dem Terminal 1 des BER fort. Realisiert wurden hier bereits ein Steigenberger Hotel der Kategorie 4-Sterne Superior sowie mit dem ²BAC, ein Büro- und Dienstleistungszentrum.
Parallel zur Inbetriebnahme des neuen Flughafens im Oktober ist nun das Startsignal für die Immobilienvermarktung gegeben. Der nächste Schritt ist der Vermarktungsstart der ersten Baufelder des sich östlich anschließenden Quartiers Midfield Garden. Auf rund 24 Hektar entsteht hier ein gemischt genutztes, urbanes Premiumquartier in bester Lage und in fußläufiger Erreichbarkeit des Fluggastterminals. Das Quartier bietet Platz für vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Im Fokus der Entwicklung stehen Büro-, Hotel- und Kongressnutzungen sowie flughafenaffine Dienstleistungen.
