FOUR Frankfurt ist ein europaweit einzigartiges Hochhausquartier inmitten der Frankfurter Innenstadt: Vier unterschiedlich hohe Hochhäuser sollen hier auf einem gemeinsamen Sockel thronen. Das Großprojekt stellt die Bauherren vor gewaltige Herausforderungen. Die Bauarbeiten kommen gut voran, der erste Turm wurde an seinen Eigentümer übergeben, die Foodhall wird vom weltweit größten Food-Service-Unternehmen bespielt und immer mehr Unternehmen mieten sich ein.
Artikel vom 19. Mai 2021: Nach einem Entwurf des Amsterdamer Architekturbüros UNStudio entstehen zwischen Junghofstraße, Große Gallusstraße und Neue Schlesingergasse vier neue Hochhäuser auf einem mehrgeschossigen, multifunktionalen Gebäudefundament. Der höchste Turm wird 228 Meter hoch, der zweite Turm 178 Meter, der dritte Turm 120 Meter und der niedrigste Turm 100 Meter.
Das Hochhausquartier FOUR Frankfurt und seine besonderen Erfordernisse an den Bau
Baugrubenverbau und Gründung sind normalerweise zwei Paar Schuhe – nicht so beim FOUR, dort ist es eines. Das liegt daran, dass das Hochhausensemble im dicht besiedelten Stadtzentrum Frankfurts errichtet wird. Diese Lage stellt eine Enge dar, die ein herkömmliches Aussteifen der Baugrube nach außen nicht ermöglicht. Mehrere Hochhäuser, darunter der Commerzbank Tower, der Omniturm wie auch der Main Tower befinden sich nur einen Steinwurf entfernt. Diese Hochhäuser verfügen allesamt über Tiefgaragen, die keinen Raum für Rückverankerungen nach außen lassen.
FOUR Baugrube ist Verbau und Gründung zugleich
Die Baugrube des FOUR kann demnach nicht auf herkömmliche Weise hergestellt werden. Vielmehr noch, die FOUR-Baugrube muss mehr leisten als andere: Sie ist Verbau und Gründung zugleich. Sie ist ein komplexes Bauteil bestehend aus Bodenplatte, Gründungspfählen und einer Schlitzwand, das nicht nur die Baugrube aussteift, sondern auch tragendes Element und Fundament des künftigen Hochhausquartetts ist.
Der Verbau und die Schlitzwand
Doch der Reihe nach – bevor die Gründung hergestellt werden kann, muss zunächst ein Verbau erstellt werden. Dieser umschließt die gesamte Baugrube entlang der Grundstücksgrenze und grenzt an die Nachbarbebauung, die sich in unmittelbarer Nähe befindet. Die FOUR-Bauleitung rund um Oberbauleiter Roger Schmitt von der GP Con löst dieses Problem, indem sie sich einer Schlitzwand bedient. Der Clou: Diese Schlitzwand ist bereits Teil des Kellerkastens und der Gründung, sie hilft dabei die Lasten aus den Hochhäusern abzutragen. Dadurch wird der vorhandene Platz maximal ausgenutzt.
Die Herstellung der Schlitzwand erfolgte über eine sogenannte Leitwand, die als Einführhilfe diente. Mit einem Schlitzwandgreifer führte ein Spezialtiefbau-Team in einem zweiten Schritt den Aushub für die Schlitzwand durch. Gleichzeitig wurde fortlaufend in die freigewordene Öffnung eine Stützflüssigkeit, die Betonitsuspension, eingeleitet, die den Schlitz stabilisiert und das Grundwasser verdrängt – eine notwendige Maßnahme, um anschließend Abschalelemente links und rechts in die Schlitzwandlamellen einbringen zu können. Sobald diese gesetzt waren, platzierten die Bauarbeiter die Bewehrungskörbe und betonierten die Schlitzwandlamellen aus.
Die Gründung: Bodenplatte und Gründungspfähle
Ist die Schlitzwand hergestellt und somit der Verbau der Baugrube geschaffen, geht es in einem nächsten Schritt an die Gründung des künftigen Hochhausquartetts. Diese wird immer in Form einer Bodenplatte ausgebildet. Sind die Kräfte sehr groß, kommen Gründungspfähle unter der Bodenplatte hinzu. Man spricht dann von einer kombinierten Pfahl-Plattengründung. Kurz KPP. Nur so erhält das künftige Gebäude das erforderliche Fundament, um die großen Kräfte der Hochhäuser zu tragen.
Projektentwickler Groß & Partner und Tochterunternehmen GP Con haben zu diesem Zweck 232 Gründungspfähle und 140 Primärstützen in das Erdreich einbringen lassen. Das Einsetzen der Primärstützen erforderte vor allem Passgenauigkeit: Die Ausrichtung der Stützen musste anhand einer speziellen Verstell- und Ausrichteinheit genauestens geprüft werden. Sie wurden mithilfe einer Stützenverlängerung, auch Jungfer genannt, in den Frischbeton des Bewehrungspfahls gesetzt. Die geringe Toleranz ist notwendig, denn: Ist nur eine Stütze nicht richtig platziert, kann das zu statischen Problemen führen und die Fläche der künftigen Parkplätze in den Untergeschossen beeinträchtigen.
Deckelbauweise leitet Kräfte ab
Doch wie können bei dieser Gründung die vorherrschenden Kräfte abgeleitet und ausreichend verteilt werden, um die Bodenplatte herzustellen? Groß & Partner nutzt dazu die Technik der Deckelbauweise. Diese knüpft nicht nur an den bestehenden Verbau an, sondern nutzt diesen auch für die Erstellung eines komplexen Kellerkastens, der den vorhandenen Platz optimal nutzt und bereits erster Bestandteil des Hochhausensembles ist. Aufgrund der großen Kräfte, die auf diesen Kellerkasten wirken, benötigt das FOUR sogar einen zweiten Deckel. Die Funktion dieser Deckel besteht darin, die von außen auf den Bau einwirkenden Kräfte aufzunehmen und innerhalb des künftigen Kellerkastens zu verteilen.
Zwischen dem ersten und dem zweiten Deckel, der Fläche des künftigen 2. und 3. Untergeschosses, zeigt sich dem Betrachter eine Stützenlandschaft. Erst nachdem diese vollständig freigelegt war, begannen die Arbeiten zur Herstellung des zweiten Deckels. Nachdem diese abgeschlossen waren, wurde der Aushub unterhalb dieses zweiten Deckels realisiert. Groß & Partner setzte hierzu rund 100 Bauarbeiter ein, die über vier große und vier kleine Öffnungen den Bereich unterhalb des Deckels betraten und mit der Hilfe von Baggern die Erde an die Oberfläche beförderten. Die kleineren Öffnungen sind dabei nur Behelfsöffnungen, die der besseren Erreichbarkeit der unterirdischen Fläche dienen. Nach Abschluss des Kellerkastens werden diese wieder zubetoniert. Aus den großen Öffnungen werden dann die Kerne der Hochhäuser wachsen.
Eine gewaltige Bodenplatte
Die unterhalb des zweiten Deckels freigewordene Fläche dient einerseits als weiteres Untergeschoss und andererseits als Grundlage für die Bodenplatte, die zurzeit phasenweise hergestellt wird. Diese Platte ist bis zu 5,20 Meter dick und bildet mit den zuvor eingebrachten Gründungs- und Primärpfählen die Gründung der vier Hochhäuser. Sie liegt tiefer als 20 Meter unterhalb des Straßenniveaus. Ihre Herstellung markiert den Abschluss der statisch kritischsten Phase des FOUR.
Nie dagewesene Herausforderungen
Die Deckelbauweise in dieser Form ist nicht nur eine hochkomplexe Angelegenheit, die Herstellung eines Kellerkastens dieser Art stellt den Projektentwickler Groß & Partner auch vor nie dagewesene Herausforderungen. So bedeutet beispielsweise das Bauen unter einer bestehenden Decke, dass alle Schritte im Voraus geplant werden müssen. Nachträgliche Änderungen an den Pfählen sind nicht mehr möglich. Wand- und Deckenabschlüsse müssen alle bereits vor Baubeginn durch die zuständigen Architekten und Planer finalisiert sein.
Im Immobiléros-Podcast spricht José Martinez von der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH über das FOUR Frankfurt:
Aber auch die Sicherheit der Bauarbeiter ist ein großes Thema. Der derzeitige Arbeitsbereich unterhalb des zweiten Deckels ähnelt einem Bergwerk. Messgeräte erfassen den Stickstoff und Kohlenstoffdioxidgehalt der Luft und lösen bei kritischen Werten Alarm aus. Die Baustelle würde dann evakuiert werden. Ist die Fertigstellung des Kellerkastens beendet, wächst FOUR in die Höhe. Im wahrsten Sinne des Wortes: Steht das Fundament und sind die Untergeschosse fertiggestellt, sind alle Voraussetzungen gegeben, dass sich die vier Türme aus den Deckelöffnungen in die Höhe erheben können. Beim T4 ist das bereits der Fall und der 100 Meter hohe Büroturm befindet sich als erster der vier Türme im Hochbau.
Leben und arbeiten im FOUR Frankfurt
In dem innovativen und nachhaltigen Quartier werden bis zu 1.000 Menschen wohnen und rund 4.000 Beschäftigte arbeiten. Etwa die Hälfte der entstehenden 213.000 Quadratmeter Geschossflächen sind für neuen Büroraum vorgesehen, daneben werden rund 600 Wohnungen (8.000 Quadratmeter sind für sozial geförderten Wohnraum reserviert) sowie Hotels, Gastronomie, Einzelhandel, Nahversorgung und öffentliche Erlebnisflächen entstehen.
Die geplante Aufteilung im Einzelnen:
- Turm 1: Büroflächen
- Turm 2: Wohnungen und Hotelflächen (Hyatt)
- Turm 3: Eigentumswohnungen und Hotelflächen (Kimpton)
- Turm 4: Büroflächen
- Podium: Gastronomie, Einzelhandel, Fitness, Ärzte, Kita, Nahversorger
- Untergeschosse: 965 Tiefgaragen-Stellplätze zuzüglich Fahrradstellplätzen
Die vier Hochhäuser werden inklusive des dazugehörigen Anteils am gemeinsamen Gebäudesockel jeweils eigenständig finanziert. Der 100 Meter hohe Büroturm wurde im Juli 2018 an einen Fonds von Union Investment verkauft. Die Kapitalbereitstellung für die drei weiteren Hochhäuser verteilt sich auf mehr als 20 Finanzierungspartner, die mehr als eine Milliarde Euro zur Verfügung stellen.
Zukünftige Ankermieter sind unter anderem die US-Kanzlei Baker McKenzie, Kimpton Hotels & Resorts und Hyatt House Hotel.
Ein spektakuläres Hochhausquartier entsteht
Im März 2016 fiel die Entscheidung im städtebaulichen Ideenwettbewerb zu dem Großprojekt. Damit war der Weg geebnet für einen Architekturwettbewerb, den UNStudio im Februar 2017 gewann. Einen Monat darauf wurden bereits die Bestandsgebäude auf dem ehemaligen Deutsche-Bank-Areal leergezogen. Diese dienten beinahe ein Jahr lang als Standort für unterschiedliche Interimsnutzungen. Im Oktober 2017 wurde der städtebauliche Vertrag unterzeichnet und einen Monat später der Bebauungsplan offengelegt. Im März 2018 begannen die zwölfmonatigen Rückbauarbeiten. Beinahe parallel zum Ende dieser Rückbauarbeiten trat der Bebauungsplan in Kraft.
Zwei Jahre später, im März 2021, feierten Jürgen Groß, von Groß & Partner, Ben van Berkel, der Amsterdamer Architekt von UNStudio, und Frankfurts Stadtplanungsdezernent Mike Josef nun das Kunststück, auf einem Grundstein gleich vier Hochhäuser zu errichten. Gefeiert wurde auf dem dritten Untergeschoss des zukünftigen Bauwerks, wobei auch eine Zeitkapsel mit Worten an die Nachwelt, Plänen und Schnitten des FOUR, einer 100 Euro-Münze mit der Prägung „Einigkeit“ sowie – in Erinnerung an die aktuellen Ereignisse – einer FOUR-Mund-Nasen-Maske befüllt wurde. Die Zeitkapsel wird anschließend in die Bodenplatte unterhalb des höchsten der vier Türme einbetoniert.
Die sich anschließenden Gründungsarbeiten werden mit der Fertigstellung der Bodenplatte voraussichtlich bis Ende Mai 2021 in Anspruch nehmen. Nach der Fertigstellung der Bodenplatte beginnt beim FOUR der Hochbau. Dabei werden von der GP Con unter der Leitung von Roger Schmitt die vier Türme annähernd gleichzeitig hochgezogen. Die Fertigstellung ist für 2023/24 vorgesehen.
Rohbau des Wohnturms T3 ist fertiggestellt
Update vom 01. März 2023: FOUR Frankfurt erreicht einen weiteren Meilenstein: Der Rohbau des Wohn- und Hotelturms T3 ist fertiggestellt. Mit 120 Metern ist der T3 der dritthöchste Turm des Hochhausquartiers. Auf seinen 31 Etagen entstehen 242 Eigentumswohnungen sowie das deutschlandweit erste Boutique-Hotel der Marke Kimpton. Im Rahmen eines kleinen Festaktes im 14. Stock des Rohbaus feierte Groß & Partner den Projekterfolg. Bereits im Oktober letzten Jahres wurde der Rohbau des kleinsten Turms, T4, abgeschlossen. Mit T3 haben nun zwei der vier Türme ihre volle Höhe erreicht. Der Innen- und Fassadenausbau sowie der Hochbau von T1 und T2 schreiten planmäßig voran. Die Fertigstellung des gesamten Quartiers ist für Ende 2024 geplant.
Mike Josef, Planungsdezernent der Stadt Frankfurt, lobt das ambitionierte Projekt: „Das Projekt FOUR zeigt mit seinem Nutzungsmix, wie wir die Innenstadt auf engstem Raum in eine moderne Zukunft führen. Neben neuen Büros, einem neuen Hotel und Geschäften entstehen rund um einen neuen Platz auch eine Foodhall, eine öffentliche, mit Gräsern begrünte Dachterrasse, eine öffentliche Kita sowie geförderte und freifinanzierte Wohnungen. Diese Mischung ist im deutschen Hochhausbau bisher einmalig.“
Colliers Headquarter zieht in das FOUR Frankfurt
Update vom 11. April 2023: Das deutsche Headquarter des internationalen Transaktionsberaters Colliers bezieht ab März 2024 neue Büroflächen im Projekt FOUR in Frankfurt. Im „Aqua“, dem Turm 4 (T4), an der Junghofstraße inmitten der Frankfurter City hat Colliers einen langfristigen Mietvertrag über mehr als 2.000 Quadratmeter auf der neunten und zehnten Etage unterschrieben. Bis zum Umzug hat das Unternehmen seinen Frankfurter Sitz weiterhin im Nextower am Thurn-und-Taxis-Platz. Der Grundgedanke des neuen Standorts folgt dem Prinzip des aktivitätsbasierten Arbeitens. So können bei Bedarf Einzelbüros ebenso genutzt werden wie Arbeitsplätze auf großzügigen offenen Flächen.
Matthias Leube, CEO Germany bei Colliers, kommentiert: „Wir wollen in den kommenden Monaten und Jahren alle Standorte von Colliers ESG-orientiert und qualitativ auf ein neues Niveau heben. In Frankfurt legen wir den Grundstein für eine deutschlandweite Entwicklung, die unsere Marke nach innen und außen noch mehr stärkt. So werden wir Kundenbereiche einrichten, die standortübergreifend einen hohen Wiedererkennungswert haben. Gleichzeitg wird es für unsere Mitarbeitenden, etwa durch eine Working-Lounge, wohnliche Konzepte geben, die produktives Zusammenarbeiten und den Teamzusammenhalt gleichermaßen stärken.“
Sanofi zieht in den Büroturm T4
Update vom 17. April 2023: Weitere vier Etagen im T4 sind vergeben. Das internationale Gesundheitsunternehmen Sanofi bezieht mit seinem Geschäftsbereich Consumer Healthcare rund 3.375 Quadratmeter im dritten bis sechsten Obergeschoss des Büroturms im Herzen Frankfurts. Karolina Thoben, Leiterin der Bürovermietung bei Groß & Partner, freut sich über den neuen Mietvertragsabschluss: „Die Büroflächen im FOUR sind begehrt: Die Vorvermietungsquote im T4 liegt mittlerweile bei 87 Prozent.“ Der T4 hat bereits im Oktober 2022 seine volle Höhe erreicht und die Außenfassade ist weitgehend fertiggestellt. Als erster der vier FOUR-Türme ist T4 voraussichtlich Ende 2023 für seine Mieter bezugsfertig.
Richtfest im Stadtquartier FOUR Frankfurt
Update vom 25. September 2023: Das derzeit größte Bauprojekte der Stadt Frankfurt feiert Richtfest. Drei der vier Türme des neuen Quartiers sind im Rohbau fertiggestellt, zum Teil wurden sie bereits durch Fassadenelemente geschlossen. Die charakteristischen Knicke und diagonalen Abschrägungen in den Fassaden, die der Entwurf des niederländischen Architektenbüros UNStudio von Ben van Berkel vorsieht, sind schon gut zu erkennen.
Der höchste Turm (T1) überragt mit seinen 233 Metern die Gruppe und ist damit der höchste Büroturm in Deutschland. Drei weitere werden mit 100, 120 und 173 Metern den Rest des Ensembles bilden. Der T4, das niedrigste Gebäude des Türme-Quartetts, hatte bereits im Oktober 2022 seine endgültige Höhe erreicht. Im 120 Meter hohen T3 entstehen Eigentumswohnungen und ein Hotel. Er hat ebenso wie T4, in dem im kommenden Monat bereits erste Mieter einziehen werden, seine Höhe erreicht. T2 wird erst 2025 fertiggestellt.
Ein gemeinsamer Sockel verbindet die vier Türme miteinander. In ihnen entstehen Büros und Wohnraum, dazwischen ein neuer Stadtplatz, der mit rund 4.700 Quadratmetern Einzelhandel, einer Gastronomiefläche von rund 2.200 Quadratmetern, dazu Hotels, einer Foodhall inklusive Kochstudio mit rund 2.800 Quadratmetern und Grünflächen eine große Aufenthaltsqualität für alle Frankfurter bieten soll. Zugleich stellt das Ensemble eine Verbindung zwischen dem Bankenviertel und der Innenstadt her, die lange verlorengegangen war.
Heute wurde auf einem der Türme feierlich der Richtkranz gehisst. Die Fertigstellung des neuen Stadtquartiers ist für 2025 geplant. Über 70 Prozent der Bürofläche in den Türmen sind bereits jetzt vermietet, gut 60 Prozent der Eigentumswohnungen sind verkauft. Die Mietwohnungen, von denen 78 öffentlich gefördert sind, werden derzeit noch nicht angeboten.
Aqua (T4): Erster Turm des FOUR Frankfurt an Eigentümer übergeben
Update vom 5. Dezember 2023: Der Projektentwickler Groß & Partner konnte im November den ersten der vier Türme des neuen Stadtquartiers FOUR Frankfurt an seinen Eigentümer, den Asset- und Investmentmanager Union Investment, übergeben. Der mit 100 Metern Höhe kleinste Turm, Aqua (T4), verfügt über 22.962 Quadratmeter Bürofläche auf 25 Geschossen und ist bereits zu rund 87 Prozent vermietet. Der erste Mieter, die Baker McKenzie Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, ist mit ihren 320 Mitarbeitern bereits eingezogen. Weitere Mieter wie Accuracy Deutschland, Colliers oder Sanofi werden folgen. Das Gebäude Aqua (T4) war im Jahr 2018 das erste verkaufte Objekt des Großprojektes. Union Investment hat den Turm als Projektentwicklung für den Bestand des offenen Immobilien-Publikumsfonds UniImmo: Deutschland erworben und das fertiggestellte Gebäude nun zum 1. November 2023 übernommen.
“Das Aqua (T4) liefert für moderne und nachhaltige Arbeitsplatzkonzepte genau die passenden Flächen. Das belegt auch die bereits zur Übergabe hohe Vermietungsquote von knapp 90 Prozent“, so Sven Lintl, Leiter Asset Management Deutschland bei Union Investment. „Als wir angefangen haben das Aqua (T4) zu bauen, begleitete Union Investment das FOUR bereits und ist damit über die gesamte Bauphase dabei. Wir freuen uns, dass wir den Turm nun fristgerecht an seinen Eigentümer übergeben können“, sagte Peter Matteo, Geschäftsführer Groß & Partner.
Compass Group betreibt Foodhall im FOUR Frankfurt
Update vom 29. Januar 2024: Als Betreiber der Foodhall im neuen Stadtquartier FOUR Frankfurt konnte mit der Compass Group das weltweit größte Food-Service-Unternehmen gewonnen werden. Die Food Affairs GmbH, eine Gesellschaft der Compass Group Deutschland GmbH, wird die rund 3.000 Quadratmeter große Fläche nach internationalem Vorbild kuratieren und zu einer der Top-Food-Adressen Frankfurts ausbauen.
Im FOUR werden mehrere Gastronomien mit einem vielfältigen Angebot von Sushi, Taco und Burger bis hin zu gehobenerer Küche eingerichtet. Geplant sind auch diverse Bars, ein Delivery-Service sowie eine Kochschule. Für die Entwicklung des Interior Designs wurde bereits eine internationale Ausschreibung gestartet mit dem Ziel, ein namhaftes Design-Büro mit Erfahrung bei ähnlichen Hospitality-Projekten zu verpflichten. Die Foodhall soll zu jeder Tageszeit und zu jedem Anlass Urbanität und Weltstadt-Flair ausstrahlen und sich zugleich dem modernen Design des FOUR anpassen. Ein Name für die Foodhall steht noch nicht fest. Die Fertigstellung ist für das 2. Halbjahr 2025 geplant.
Invesco mietet im Turm T1 im Frankfurter Hochhausquartier
Update vom 12. Februar 2024: Die Invesco Asset Management Deutschland GmbH, Teil des Vermögensverwalters Invesco, sichert sich neue Büroflächen im T1, mit stolzen 233 Metern der höchste Turm des Hochhausquartetts FOUR Frankfurt. Die unabhängige Investmentgesellschaft wird ab 2025 rund 1.500 Quadratmeter in dem Wolkenkratzer belegen, der Mietvertrag wurde langfristig abgeschlossen. Beraten wurde das Unternehmen von blackolive, Mitglied von German Property Partners (GPP).
