IMMOCOM veranstaltete am 1. Dezember 2020 den Frankfurter Immobilienkongress als Online-Veranstaltung. Im Auftaktpanel drehte sich alles um Regularien wie die Mietpreisbremse und Grundstückspolitik. Wichtige Erkenntnisse daraus erhalten Sie hier. Zusätzlich können Sie auf Wunsch den gesamten Veranstaltungstag oder nur einzelne Panels als Video on Demand zu jedem Zeitpunkt Ihrer Wahl genießen.
Trotz Corona-Pandemie bleibt der Wohnungsmarkt ganz weit oben auf der politischen Agenda: Mit dieser Aussage eröffnete Jens Deutschendorf, Staatssekretär im Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Energie, Verkehr und Wohnen, den Frankfurter Immobilienkongress von IMMOCOM, der in diesem Jahr eben wegen Corona online stattfand. „Natürlich ist der öffentliche Fokus ein anderer, aber die Situation des Wohnungsmarktes hat sich nicht geändert: Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten.“ Vielmehr seien Wohnbedingungen in die Diskussion geraten, wenn man beispielsweise an die Bedeutung von Homeoffice denkt.
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Das Angebot an modernen Wohnungen läuft in Frankfurt der Nachfrage hinterher
Vor der Pandemie hatte die Landesregierung Hessen eine Bedarfsprognose sowie einen Wohnungsmarktbericht erstellt. „Auch wenn die Zahlen nicht aktuell sind, sind sie trotzdem wichtig für die sich daraus ableitenden Handlungen“, so Jens Deutschendorf. Kurz und kompakt: Bis 2040 braucht es 367.000 Wohnungen in Hessen, pro Jahr also etwa 16.000. Einen großen Teil davon im Rhein-Main-Gebiet. „Wir stehen vor einer gemeinsamen Herausforderung mit den Kommunen“, so der Staatssekretär. In den Jahren 2012 bis 2017 habe man durchschnittlich 16.000 Wohnungen gebaut. Nun gehe es darum, diese Schlagzahl konstant zu halten, sparsam und effektiv mit Flächen umzugehen, und all das mit einem Blick auf ökologische Punkte.
Welche Strategien können dem Frankfurter Wohnungsmarkt helfen?
Regulatorische Eingriffe hält Jens Deutschendorf durchaus für sinnvoll. Mit dieser Aussage knüpfte er an den Titel des Panels „Berliner Verhältnisse? Welche Strategien nachhaltig helfen“ an. Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Kündigungssperrfrist bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie einen Genehmigungsvorbehalt in Gebieten mit Milieuschutzsatzung gehören für ihn dazu. Letzteres wurde auf 49 Kommunen erweitert. „Mit Blick nach Berlin kann man sagen, dass mit dem Mietendeckel über das Ziel hinausgeschossen wird“, so Jens Deutschendorf. „Wir wollen mehr Dynamik und keine Verknappung des Angebotes.“
Sicherlich auch eines der Ziele für Mike Josef, Dezernent für Planen und Wohnen Frankfurt am Main. „Es geht nicht nur um Bauen, Bauen, Bauen, es geht auch darum, was und wie wir bauen, um Baukultur.“ Der Neubau mache nur zwischen einem und drei Prozent aus, wichtig sei es, „dass uns der Bestand nicht aus dem Ruder läuft“.
Frankfurt darf den Subventionierungssystemen nicht hinterrennen
Die von Staatssekretär Jens Deutschendorf angepriesenen über zwei Milliarden Euro an Förderprogrammen für sozialen und preiswerten Wohnungsbau rufen nicht nur Freude hervor. „Was wir da für Geld ausgeben, ist absurd. Wir bauen jetzt, irgendwann laufen die Bindungen aus. Dann kaufen wir als Stadt für viel Geld Belegungsrechte. Wir müssen aufpassen, dass wir den Subventionierungssystemen nicht hinterherrennen“, so Mike Josef. Das A und O bleiben die Grundstücke.
Frank Junker, Geschäftsführer ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH, wies darauf hin, dass sein Unternehmen Grundstücke auf dem freien Markt erwerben muss: „Wir haben insgesamt 54.000 Wohnungen und momentan 22.000 Interessenten, die nach bezahlbarem Wohnraum, nicht nach gefördertem suchen.“ Auch um dieses Klientel müsse man sich viel stärker kümmern. Monika Fontaine-Kretschmer, Geschäftsführerin der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte I Wohnstadt (NHW), kämpft ebenfalls um Grundstücke. Ein guter Zweiter zu werden, bringe dabei nichts. „Wir sind langfristige Bestandshalter, wollen schon deshalb eine hohe Qualität." Die Refinanzierung des Produktes wird immer schwerer, „die Baukosten laufen uns weg“.
Viele Regularien verhindern ideale Nutzung von Grundstücken
Einen Grund dafür benannte Tobias Rösinger, Geschäftsführer der Wenz & Co GmbH: „In unserer Branche können mehr Vorschriften gezählt werden als in jeder anderen. Eine Baugrube mit Entsorgung kostet heute so viel wie früher ein ganzer Rohbau.“ Viele Regularien führen zudem dazu, dass Grundstücke nicht ideal genutzt werden können. „Wenn ich zwei Geschosse weniger bauen darf, werden eben auch die Mieten höher.“
Eine gute Zusammenfassung gab Prof. Dipl.-Ing. Christoph Mäckler, der Direktor des Deutschen Institutes für Stadtbaukunst: „Das Thema Bodenpolitik ist so alt wie die Stadtplanung. Wir brauchen sinnvolle regulatorische Maßnahmen, die sich aber nicht verselbstständigen dürfen.“ Viele Verordnungen würden allerdings heute vernünftiges Bauen verhindern.
