Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften ächzen unter massiv gestiegenen Preisen. Mit wachsenden Investitionen stellen sie sich dennoch den anstehenden Herausforderungen der zweiten Sanierungswelle. Angesichts der hohen Kosten kommen andere geplante Maßnahmen jedoch auf den Prüfstand, hieß es anlässlich eines Pressetermins, auf dem der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) am 18. Mai in Dresden die Zahlen seiner Jahresstatistik 2021 vorstellte.
Plus 32,5 Prozent bei Dämmung und Brandschutz, plus 37,3 Prozent beim Holzbau, plus 24,8 Prozent bei Malerarbeiten – das Jahr 2021 brachte zum Teil drastische Kostensprünge bei den Baupreisen. Nach Angaben des Statistischen Landesamts verteuerten sich Wohnungs(neu)bau und Instandhaltung von Februar 2021 bis Februar 2022 in Sachsen um jeweils knapp ein Fünftel. Die Hauptgründe dafür sind bekannt – eine hohe Nachfrage nach dem Ende der Coronakrise bei gleichzeitig gestörten Lieferketten und mangelnden Baukapazitäten.
Sinkende Investitionen in Modernisierung
Wenig verwunderlich also, dass die 208 im VSWG organisierten Wohnungsgenossenschaften mit ihren fast 300.000 Wohnungen im vergangenen Jahr nur noch 542 Millionen Euro – und damit 4,5 Prozent weniger als 2020 – in ihren Bestand investiert haben. Am stärksten brachen die Investitionen für Modernisierungsmaßnahmen ein – um rund ein Sechstel auf 157 Millionen Euro. Nur für Instandhaltungen wurde eine höhere Summe aufgewendet – 312 Millionen Euro und somit rund acht Millionen Euro mehr als 2020.
Diese Steigerung sei weniger auf ein Plus an Einzelmaßnahmen, sondern vielmehr auf die höheren Kosten zurückzuführen, erläuterte VSWG-Vorstand Mirjam Philipp. Inzwischen lägen die Instandhaltungskosten bei fast 18 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Mittelfristig geht der Verband von einer Erhöhung auf 20 bis 25 Euro aus. „Mit anderen Worten: Wir müssen rund ein Drittel der eingenommenen Miete ausschließlich für den Werterhalt aufwenden“, gab Mirjam Philipp zu bedenken. Dazu käme noch der Kapitaldienst für Darlehen, Verwaltungskosten oder die Modernisierung zur Steigerung der Qualität der Bestände. „Hier zeigt sich deutlich die Schere zwischen der 19-prozentigen Baukostensteigerung und den um lediglich ein Prozent gestiegenen Mieten“, so der VSWG-Vorstand.
Rückbau als Reaktion auf hohen Leerstand
Die Höhe der Baukosten wirkt sich auch auf die Neubautätigkeit aus. So sank nicht nur die Investitionssumme in neue Gebäude um fünf Prozent auf 72,3 Millionen Euro, sondern es wurden im Vergleich zum Vorjahr auch 90 Einheiten weniger fertiggestellt (321 zu 411). Auch für dieses Jahr erwartet der Verband ein Neubaugeschehen auf ähnlich niedrigem Niveau. 362 Wohneinheiten wurden demgegenüber im Jahr 2021 endgültig vom Markt genommen. Für 2022 ist der Rückbau von rund 600 Wohnungen geplant. Der VSWG erwartet, dass sich diese Tendenz auch in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Hauptgrund dafür sei der demografisch bedingte Anstieg des Leerstandes. Prognosen gehen hier von einem jährlichen Zuwachs in Höhe von 0,4 bis 0,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestands aus – in Zahlen ausgedrückt, wären das 1.200 bis 1.500 Wohnungen.
Hohe Betriebskosten gefährden Bezahlbarkeit des Wohnens
Folge des Überhangs an Wohnungen sind niedrige Mieten. Zum Jahresende 2021 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand der VSWG-Mitglieder bei 5,16 Euro pro Quadratmeter und damit nur fünf Cent höher als 2020. Mit 2,25 Euro pro Quadratmeter bewegten sich auch die Betriebskosten annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Dies dürfte sich aber radikal ändern. Schon in diesem Jahr sei mit signifikant höheren Vorauszahlungen zu rechnen, prognostiziert Mirjam Philipp. Der größte Teil der Kostensteigerungen werde sich erst 2023 in der Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2022 niederschlagen. Darin bestehe ein großes Risiko für die Bezahlbarkeit des Wohnens, warnt der VSWG-Vorstand.
Wohnungsmarkt vor stürmischer Zukunft
In Anbetracht dieser herausfordernden Gemengelage stehen dem sächsischen Wohnungsmarkt stürmische Zeiten ins Haus, sagte Sven Winkler, der als Referent Betriebswirtschaft gemeinsam mit Mirjam Philipp die aktuellen VSWG-Zahlen präsentierte. „Die hohen Kosten sorgen dafür, dass wir unsere geplanten Maßnahmen kritisch hinterfragen müssen, da die zur Refinanzierung erforderlichen Mieten oft nicht mehr erzielt werden können.“ Auch im Hinblick auf die steigenden Leerstände müsse hier dringend gegengesteuert werden. Damit stehe und falle die Zukunft des Wohnens in Sachsen, so Sven Winkler.
