Grundstücksmarktbericht 2021: Leipziger Immobilienmarkt mit Rekordumsatz

Zu dem Spitzenwert, dem höchsten seit Beginn der Erhebung im Jahr 1991, trug vor allem der deutliche Zuwachs bei bebauten Grundstücken um 44 Prozent bei. Hier wechselten im vergangenen Jahr Immobilien im Wert von 2,504 Millionen Euro den Besitzer – ein Plus von 762 Millionen Euro gegenüber 2020. Hauptgrund dafür ist, dass mehr umsatzstarke Objekte auf den Markt kamen.

Bei sanierten Mehrfamilienhäusern im Wiederverkauf stieg der durchschnittliche Preis von 2.018 Euro pro Quadratmeter auf 2.347 Euro pro Quadratmeter und somit um zehn Prozent. Bei unsanierten Objekten lag er bei 1.277 Euro und damit rund acht Prozent unter dem Vorjahreswert, allerdings wurden in dieser Kategorie nur 15 Kauffälle registriert. Für freistehende Einfamilienhäuser im Neubau waren rund 600.000 Euro und für zwischen 1991 und 2009 gebaute Reihenhäuser circa 350.000 Euro zu zahlen.

Eigentumswohnungen: Dominierendes Segment im Immobilienmarkt

Noch stärker als in anderen Großstädten dominieren Eigentumswohnungen den Leipziger Immobilienmarkt. 78 Prozent aller Transaktionen und rund ein Drittel des Gesamtumsatzes entfielen 2021 auf dieses Marktsegment. In drei von vier Fällen handelte es sich dabei um Wiederverkäufe von nach 1991 errichteten Neubauten und sanierten Objekten. Im Erstverkauf betrugen die Preise für sanierte Eigentumswohnungen ohne Stellplatzanteil zwischen 3.483 Euro pro Quadratmeter und 8.005 Euro pro Quadratmeter. Beim Wiederverkauf sanierter Eigentumswohnungen bewegten sich die Preise in einer Spanne zwischen 725 und 5.326 Euro pro Quadratmeter. Mit etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter lag der Mittelwert hier 18 Prozent über dem Vorjahresniveau. Bemerkenswert: Bei Erstverkäufen von Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten stammen nur rund fünf Prozent der Käufer aus Leipzig. Beim Wiederverkauf beträgt deren Anteil immerhin rund 37 Prozent.

Unbebaute Grundstücke: Bodenwerte steigen weiter in Leipzig

Dynamisch entwickeln sich die Preise für Baugrundstücke im individuellen Wohnungsbau, im Geschosswohnungsbau und bei Gewerbegrundstücken – und das bereits seit 2016. Im vergangenen Jahr hielt dieser Trend unvermittelt an: Der durchschnittliche Bodenwert für Geschossbaugrundstücke liegt aktuell bei 961 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche und damit knapp ein Fünftel (18 Prozent) höher als 2020. Ebenfalls weiter nach oben zeigen die Bodenwerte für unbebaute Wirtschaftsimmobilien. Sie betragen derzeit 94 Euro pro Quadratmeter und sind damit nahezu doppelt so hoch wie im Jahr 2014. Bei bebauten Wirtschaftsgrundstücken fällt auf, dass es trotz gesunkener Kauffallzahlen eine deutliche Steigerung beim Geldumsatz gab – von 600 Millionen Euro im Jahr 2020 auf über eine Milliarde Euro im vergangenen Jahr.

Mehrfamilienhäuser: Mieten steigen – Rendite sinkt

Ebenfalls gestiegen sind die Mieten, die in Mehrfamilienhäusern gezahlt wurden. Der Grundstücksmarktbericht weist für 2021 einen Durchschnitt von 6,08 Euro pro Quadratmeter aus, vier Prozent mehr als im Jahr 2020. Im Gegenzug sank die Nettoanfangsrendite um zwölf Prozent von 2,6 auf 2,3. „Wenn in Leipzig die Kaufpreise deutlich stärker als die Nettoanfangsrenditen steigen, zeigt das, dass Investoren nach wie vor davon ausgehen, dass sich Investments in Leipzig langfristig lohnen“, stellte Thomas Dienberg, Leipzigs Bürgermeister und Beigeordneter für Stadtentwicklung und Bau, auf dem Presstermin zur Vorstellung des Grundstücksmarktberichts fest. Dies bedeute aber auch, dass die Mieten in den kommenden Jahren weiter nach oben gehen werden.

Bezahlbares Wohnen: Herausforderung für Leipziger Politik und Verwaltung

Diese Entwicklung stelle Politik und Verwaltung vor große Herausforderungen. „Wir müssen das Gleichgewicht zwischen dem boomenden Immobilienmarkt mit steigenden Preisen auf der einen und bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten auf der anderen Seite garantieren“, so Thomas Dienberg. Dazu plane die Kommune unter anderem die Festlegung weiterer Gebiete, in denen eine soziale Erhaltungssatzung gilt. Der Baubürgermeister geht davon aus, dass der Freistaat in diesem Jahr eine Mietpreisbremse für Leipzig beschließt. Den Nachweis eines zumindest teilweise angespannten Wohnungsmarkts habe die Stadt bereits erbracht.

Von Bund und Land wünsche er sich, dass beide eine aktive Wohnungspolitik betreiben und dazu alle verfügbaren Stellschrauben nutzen. Die derzeit geltende 15-jährige Befristung der Sozialbindung für geförderten Wohnraum müsse aufgehoben und die Wohnbauförderung von einem Investitions- zu einem Tilgungszuschuss werden. Nach seinen Worten sei Leipzig die einzige Stadt in Sachsen, die sämtliche für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stehenden Instrumente voll ausschöpft. So habe man beispielsweise mit jährlich 25 Millionen Euro rund 550 Sozialwohnungen bauen können.

Sachsenweite Umsätze: Leipzig vergrößert laut Grundstücksmarktbericht seinen Vorsprung

Bei einem Blick auf die Umsatzentwicklung in den beiden anderen sächsischen Großstädten wird deutlich, dass Leipzig (mit 4,1 Milliarden) seinen Vorsprung ausbauen konnte: Mit 2,2 Milliarden Euro liegt Dresden inzwischen deutlich hinter der Messestadt, wenngleich diese Zahl noch nicht endgültig sei, wie es hieß. Auf Rang drei rangiert Chemnitz mit einem Geldumsatz von 856 Millionen Euro. Dass die Landeshauptstadt nach wie vor Sachsens teuerstes Pflaster ist, zeigt sich bei den durchschnittlichen Kaufpreisen von unbebauten Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau: Während dieser in Leipzig 2021 bei rund 310 Euro pro Quadratmeter lag, musste man in Dresden circa 430 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Deutlich günstiger ist es in Chemnitz. Die dort aufgerufenen knapp 100 Euro pro Quadratmeter bewegen sich auf dem Niveau der übrigen sächsischen Landkreise.

Bodenrichtwerte: Zentrale Rolle für Grundsteuerfestsetzung

Der aktuelle Grundstücksmarktbericht wurde vom unabhängigen Gutachterausschuss der Stadt Leipzig erstellt. Der Ausschuss hat in dem Bericht nicht nur die wichtigsten Daten und Auswertungen zusammengestellt, sondern zugleich die Leipziger Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 beschlossen. Sie gelten nun für das begonnene Kalenderjahr. Diese Neuregelung im Baugesetzbuch war notwendig geworden, weil die Bodenrichtwerte erstmals eine zentrale Rolle bei der künftigen Ermittlung der Grundsteuer spielen.