Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Berlin und Brandenburg haben ihre Immobilienmarktberichte 2021/2022 vorgelegt. Mit einem Geldumsatz von 23,9 Milliarden Euro wurde im vergangenen Jahr ein Spitzenwert in der Hauptstadt erreicht und mit zehn Milliarden Euro auch in Brandenburg.
Bereits zum Jahresbeginn sind die Bodenrichtwerte in der Hauptstadt um fünf bis 30 Prozent angehoben worden. Eine Ausnahme bildete lediglich der Geschosswohnungsbau in den innerstädtischen Spitzenlagen, in denen unverändert Spitzenwerte erzielt werden. Jetzt hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin den Marktbericht 2021/2022 vorgelegt, aus dem die Zahlen und das zugrundeliegende Marktgeschehen ablesbar sind.
Marktbericht des Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin 2021/22
Der mittlere Kaufpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser wurde im Analysezeitraum mit rund 4.340 Euro pro Quadratmeter ermittelt. Das ist ein Anstieg von 18 Prozent. Das höchste Preisniveau mit durchschnittlich 12.824 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gab es im Ortsteil Grunewald. Der mittlere Kaufpreis für reine Mietwohnhäuser im Bestand lag laut dem Bericht bei 2.465 Euro pro Quadratmeter Geschossfläche, auch hier ein Plus von 18 Prozent. Für Wohn- und Geschäftshäuser beziffert sich der Wert auf 2.555 Euro pro Quadratmeter, das waren 23 Prozent mehr. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Bestand ging es ebenfalls weiter rauf. Sie kletterten um 14 Prozent auf 5.379 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Mittel. Bei Eigentumswohnungen im Neubau wurden durchschnittlich 7.296 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielt und damit 13 Prozent mehr.
Im Jahr 2021 erreichte der Geldumsatz bei Immobilienverkäufen von insgesamt 23,9 Milliarden Euro einen neuen Spitzenwert in der Hauptstadt, wie der Gutachterausschuss meldet. Das ist ein Plus von 28 Prozent. Doch nicht nur die Geldsumme ist gewachsen. Mit 27.646 Kauffällen stiegen die Verkaufsaktivitäten um 14 Prozent. Die Ursache sehen die Analysten in der Marktverunsicherung im vergangenen Jahr. 2021 war gekennzeichnet von Corona, Neuwahlen, Angst vor Zinsanstieg und der Ankündigung weiterer Mietregulierungen und von Umwandlungsverboten.
Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zieht in Berlin deutlich an
In Berlin ist der Flächenumsatz bei Grundstücken im vergangenen Jahr um rund 16 Prozent auf 803 Hektar gestiegen und bei Wohn- und Teileigentum um 13 Prozent auf 1,4 Millionen Quadratmeter. Die Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen machten im Jahr nach dem Mietendeckel und nach der Ankündigung eines generellen Umwandlungsverbotes einen Satz: Insgesamt wurden 28.768 Wohneinheiten umgewandelt, das sind 49 Prozent mehr. Spitzenreiter waren die begehrten Bezirke Charlottenburg mit 3.704 Wohneinheiten und Prenzlauer Berg mit 3.271 Wohneinheiten.
Diese Zahl kommentierte die Staatssekretärin für Mieterschutz und Quartiersentwicklung Ülker Radziwill mit den Worten: „Das Marktgeschehen bei den Immobilienkäufen zeigt in dem Corona-Jahr 2021 keine Stagnation – Umsatzsteigerungen finden wir bei allen Teilmärkten, leider auch bei Mietwohnhäusern. Welche Auswirkungen Energie- und Klimakrise sowie der Krieg in der Ukraine haben werden, wird erst der nächste Immobilienmarktbericht zeigen. Dass aber ein weiterer Schutz vor der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen notwendig ist, zeigen auch schon die gestiegenen Zahlen im Jahr 2021.“ Dabei gilt in Berlin nicht nur in den 72 Milieuschutzgebieten ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen, sondern bereits seit September 2021 auf Basis des § 250 Baugesetzbuch stadtweit ein befristetes Umwandlungsverbot.
Keine Blasengefahr für Berlin
Die Analysten von empirica sehen trotz gestiegener Preise im aktuellen Blasenindex Immobilienpreise für Schwarmstädte wie Berlin keine Blasengefahr, solange keine Rezession bevorstehe. Denn aufgrund der hohen Baukosten breche derzeit der Neubau ein, die Nachfrage bleibe aber hoch. „Die Blasengefahr wird sinken. Das Ende der Niedrigzinsen bremst ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise im Bestand und der Preis-Einkommens-Relationen. Rückläufiger Wohnungsbau verhindert die Produktion von Leerstand und stützt so auch die Bestandspreise. Steigende Mieten normalisieren die Vervielfältiger“, heißt es im Kommentar zum Report.
In Berlin hat sich der Preisanstieg ohnehin verlangsamt, wie dem Gutachterbericht zu entnehmen ist. Im ersten Quartal sei der Umsatz moderat zurückgegangen, „auch 2022 sind weitere Preisanstiege zu beobachten; eine Preisstagnation ist derzeit nicht in Sicht. Allerdings liegen die Preisanstiege 2022 derzeit nur noch im einstelligen Prozentbereich“, heißt es dazu im Gutachterbericht. So betrage der durchschnittliche Kaufpreis für Ein- bis Zweifamilienhäuser derzeit 4.355 Euro pro Quadratmeter und bei Eigentumswohnungen im Mittel 5.270 Euro pro Quadratmeter.
Einen Hinweis auf Marktveränderungen durch die geopolitische und wirtschaftliche Gesamtsituation gebe es bislang nicht. Das Fazit lautet: „Nach erster Datenanalyse belegen die bislang vorliegenden Umsätze und Preisangaben des Jahres 2022 ein Abebben der besonderen Nachholeffekte auch dem Jahr 2021. Der Immobilienmarkt dürfte somit nach den besonderen Jahren 2020 und 2021 zur Normalität zurückkehren.“
Die wichtigsten Kennzahlen für Brandenburg
In Brandenburg ist der Geldumsatz bei Immobilienverkäufen im vergangenen Jahr um zwei Milliarden auf insgesamt zehn Milliarden Euro gestiegen. Das ist ebenfalls ein deutliches Plus von 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für baureife Grundstücke für Einfamilienhäuser stiegen im Landesdurchschnitt um 29 Prozent auf 215 Euro pro Quadratmeter. Dabei sind die Unterschiede zwischen dem Berliner Umland und Potsdam sowie den entfernteren Landstrichen erheblich. Im Berliner Umland erhöhten sich die Bodenpreise für individuelles Wohnbauland um 23 Prozent und im Weiteren Metropolenraum um 26 Prozent. Im Berliner Umland kosteten baureife Einfamilienhaus-Grundstücke durchschnittliche 365 Euro pro Quadratmeter, in Potsdam 621 Euro pro Quadratmeter, für Geschosswohnungsbau liegt der Wert noch höher.
Die Preise lagen für Einfamilienhäuser durchschnittlich bei 2.914 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und für Reihen- und Doppelhäuser bei 2.673 Euro pro Quadratmeter. Auch hier differieren die Preise erheblich. Während im weiteren Metropolenraum ein Einfamilienhaus rund 222.000 Euro kostet, liegt der Preis im Berliner Umland – ohne Potsdam –inzwischen bei durchschnittlich 537.000 Euro. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind insgesamt betrachtet um 16 Prozent gestiegen, im Umland sogar um 18 Prozent.
Ein deutliches Plus gab es bei Kaufverträgen für neugebaute Eigentumswohnungen – landesweit 64 Prozent mehr als im Vorjahr. Eine Neubauwohnung kostete durchschnittlich rund 4.952 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein wichtiger Teilmarkt ist Potsdam, dort wurden mit durchschnittlich 6.454 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise bezahlt. Zunehmend werden Wohnungen im Berliner Umland und an Standorten im weiteren Metropolenraum nachgefragt. Die Verkäufe von Eigentumswohnungen aus Umwandlung nahmen ebenfalls zu.
