Das Heizungsgesetz soll in Kürze vom Bundestag verabschiedet werden und der energetischen Sanierung im Gebäudebestand einen Schub verleihen. Doch am Wohnungsmarkt wachsen die Probleme: der Neubau ist zum Erliegen gekommen, die Bau- und Sanierungskosten sind zu hoch, und nun diskutiert die SPD auch noch über einen Mietenstopp für drei Jahre. Wenn das Angebot an bezahlbaren Mietwohnungen wieder zunehmen soll, muss die Politik mehr Anreize setzen, anstatt zu bremsen. Ein Kommentar von Markus Steinhauser, CEO der Wohnraum AG.
Am 8. September soll nun das Gebäudeenergiegesetz (GEG), gemeinhin Heizungsgesetz genannt, endlich durch den Bundestag. Dann soll für den Heizungstausch in Wohngebäuden gesetzlich vorgeschrieben werden, dass die neue Heizung zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energieträgern gespeist wird. Das geht entweder mit einer ökostrombetriebenen Wärmepumpe, mit grünem Wasserstoff anstelle von Gas, aber auch mit Holz oder Holzpellets als CO2-neutralem Brennstoff. Fest steht aber schon jetzt: Es kommen hohe Kosten auf Hauseigentümer, Vermieter und Wohnungsgesellschaften zu – und damit auch auf die Mieter.
Die Aussichten für die Energiewende im Wohnungsmarkt verdüstern sich zusehends. Der Verkauf von Wärmepumpen ist schon während der Debatte um das GEG nahezu zum Erliegen gekommen, zumal noch unklar war, wie der Staat den Heizungstausch genau fördern will. Das Heizungsgesetz ist aber nur ein Faktor, der die Wohnkosten in Deutschland mittelfristig in die Höhe treibt. Viele Bau- und Sanierungsvorhaben wurden nicht nur wegen des Streits um das GEG, sondern wegen der stark gestiegenen Baukosten und Bauzinsen gestoppt. Im Neubau werden seit Monaten reihenweise Projekte storniert oder gar nicht erst begonnen, bei Bauträgern und Projektentwicklern baut sich eine Pleitewelle auf. Die Wohnungsnot hat sich verschärft, die Mieten sind vielerorts bereits kräftig gestiegen.
Die SPD und ihr Mietpreisdeckel für drei Jahre
In dieser prekären Gemengelage debattiert die Regierungspartei SPD nun auch noch über einen Mietpreisdeckel für die nächsten drei Jahre. Die Mieten sollen in angespannten Wohnungsmärkten in dieser Zeit um maximal sechs Prozent steigen dürfen, maximal auf das Niveau der ortsüblichen Miete. Von einer Atempause für Mieter ist die Rede. Das ist eine fatale, ja widersinnige Idee. Denn solch eine Mietpreisbremse würde alle bisherigen Bemühungen – wie etwa das Ringen um das Heizungsgesetz und die zugehörige Förderkulisse – konterkarieren. Wir haben brauchbare Ideen und Regelungen gefunden – und laufen nun Gefahr, das Erreichte noch vor dem Startschuss zu sabotieren. Statt einer Atempause droht dem Wohnungsmarkt der Erstickungstod.
Wollen wir weg von Gas und Öl und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum schaffen, gibt es zur Sanierung des Baubestandes keine Alternative. Die Mehrheit der Menschen lebt nun mal in Häusern, die schon Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte alt sind. Hier liegt das größere Potenzial, aber hier sind auch die Lösungsansätze komplexer. Aus der Sanierung von mehr als tausend Wohneinheiten aus den 50er und 60er Jahren wissen wir, dass jedes Gebäude individuell betrachtet werden muss, um die ökonomisch und energetisch sinnvollsten Sanierungsmaßnahmen auszuwählen.
Den Mietaufschlag beziehungsweise die Modernisierungsumlage pauschal für alle zu begrenzen, ist dabei genauso unverhältnismäßig wie die zuvor befürchtete Wärmepumpenpflicht. Denn nicht nur die Gebäude müssen beim Heizungstausch individuell betrachtet werden, sondern auch das vor Ort geltende Mietniveau. 50 Cent pro Quadratmeter spürt der Mieter in München kaum, der Mieter im ländlichen Raum mit nur einem Viertel der Münchner Mieten jedoch sehr wohl. Auch hier wären Einzelbetrachtungen im Sinne der Menschen, die in den sanierungsbedürftigen Wohnungen leben.
Ein Mietendeckel verhindert rentables Investieren
Sanierungen sind dabei nicht unbedingt billiger zu haben als ein Neubau, ökologisch und gesellschaftlich aber unbestritten sinnvoll. Da ist es nur fair, dass Vermieter einen Teil der Kosten dafür auf die Miete aufschlagen dürfen. Klar, das muss mit Augenmaß geschehen. Aber pauschal eingefrorene Mieten sind kontraproduktiv. Ein Mietpreisdeckel würde die bisherigen Bemühungen, die energetische Sanierung im Bestand voranzutreiben, zunichte machen. Es würde weitere verlorene Jahre bedeuten, wenn die Haus- und Wohnungseigentümer keine Chance mehr sehen, rentabel zu investieren. Im Gegenteil, die Pleitewelle in der Immobilienbranche würde sich ungebremst fortsetzen.
Vermieter werden bei einer Begrenzung der Modernisierungsumlage oder der Mieten daher weniger investieren als notwendig wäre, damit sie keine roten Zahlen schreiben. Unfrieden zwischen Mietern und Vermietern ist so programmiert. Aber nur zufriedene Mieter sind bereit, Mehrkosten für eine energetische Sanierung mitzutragen. Und wer zufriedene Mieter hat, hat auch kaum leerstehende Wohnungen in den Häusern.
Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Staat Vermieter stärker entlastet, damit der Mietaufschlag so moderat wie möglich ausfällt. Die Förderpolitik muss ihren Fokus auf die Menschen legen, nicht auf die Technik. Um das klarzustellen: Es kann es nicht darum gehen, die Renditen für die Vermieter zu erhöhen, aber eine schwarze Null muss am Ende der Amortisationszeit für die Investitionen der Hauseigentümer möglich sein – sonst werden sich viele Vermieter gegen die Energiewende im Wohngebäudebereich sperren.
