Holger Matheis, Sprecher des Vorstandes der BEOS AG, spricht mit IMMOBILIEN AKTUELL über die EXPO REAL 2022, Mietsteigerungen auf Marktniveau, Taskforces und Erbbaurecht.
Die EXPO REAL gilt als Gradmesser der Stimmung innerhalb der Immobilienbranche. „Ich hätte gedacht, dass die Stimmung schlechter ist“, sagt Holger Matheis, Sprecher des Vorstandes der BEOS AG. „Man spürt noch keine Krise. Nur im Wohn-Segment ist es etwas gedämpfter.“ Für sein Unternehmen läuft es sehr gut. Die BEOS AG entwickelt und bewirtschaftet gemischt genutzte Gewerbeobjekte aus den Bereichen Büro, Produktion, Service und Logistik, also Unternehmensimmobilien. „Die zeigen sich krisenresistent.“
Krise als Katalysator
Die derzeitige Situation sieht er für diese Immobilienklasse eher als Katalysator. „Ich glaube sehr stark an die Regionalisierung“, so Holger Matheis. „Es wird wieder mehr Produktionen in Deutschland geben. Dazu braucht es Flächen für leichte Fertigung, Büros, schnelle Nutzungswechsel müssen möglich sein.“ Zweit- und Drittnutzung schließe zugleich eine gute Nachhaltigkeit ein. Allerdings hinke hier das deutsche Baurecht hinterher. „Die Baunutzungsordnung definiert nicht klar, was in Industriegebieten zugelassen ist. Momentan klären wir das über städtebauliche Verträge. Das muss anders werden.“
„Schieben auch Projektentwicklungen“
Momentan hat die BEOS AG 300.000 Quadratmeter projektiert, wovon sich 100.000 im Bau befinden. 2022 wurden 260 Millionen Euro investiert, 2023 380 Millionen. In den nächsten Jahren soll dieser Betrag auf etwa 1,3 Milliarden Euro wachsen. Das Thema der hohen Baukosten hat das BEOS-Team im Blick.
„Es gibt Projektentwicklungen, die wir schieben können. Wir leben aber auch von langjährigen Partnerschaften, die uns die Realisierung in dieser Zeit sehr viel einfacher machen.“
Im besten Falle also mit Kostensicherheit. Investiert wird überall dort, wo „der Prognos-Zukunftsatlas eine wirtschaftliche Dynamik zeigt“. Also beispielsweise in Karlsruhe, Augsburg und Nürnberg. Und natürlich, bei entsprechenden Opportunitäten, auch in A-Städten.
Die BEOS-Taskforces
Bereits während der Pandemie bildeten sich in der BEOS AG Taskforces, „um auf die aktuellen Gegebenheiten reagieren zu können“. Das soll beibehalten werden. Damals ging es beispielsweise um Mietstundungen, vor allem für kleinere Mieter wie beispielsweise ein Tanztheater. Das Thema der Mieten kommt nun wieder auf, als Folge der stark steigenden Nebenkosten. „80 Prozent unserer Mietverträge sind vollindexiert“, so Holger Matheis. „Deshalb steigen sie momentan auch. Aus meiner Sicht kommen sie damit auf ein normales Marktniveau, vorher lagen sie darunter.“ Bisher gab es kaum Kündigungen.
„Erbbaurecht kein Problem für uns“
Großes Thema bei der Messe war der immer größere Flächenbedarf. Die BEOS AG beschäftigt sich seit Jahren mit Erbbaurecht, das bei vielen innerhalb der Immobilienbranche eher Naserümpfen verursacht. „Für uns ist das kein Problem, wir arbeiten damit seit Jahren“, sagt Holger Matheis. Ein Beispiel: Die SGL Carbon SE hat ihr bestehendes Erbbaurecht an ihrem rund 153.000 Quadratmeter umfassenden Grundstück im Frankfurter Industriepark Griesheim vorzeitig beendet.
Diese Aufhebung erfolgte in Vereinbarung mit der Eigentümerin Clariant Produkte (Deutschland) GmbH und wird mit der Löschung im Grundbuch wirksam, die voraussichtlich im Laufe des Jahres 2022 erfolgt. Anschließend wird bis zum Jahr 2118 ein neues Erbbaurecht für die BEOS AG eingetragen. „Wichtig ist für uns, dass wir eine entsprechende Länge haben. Das Minimum sind 30 Jahre. Ich denke, dass das Erbbaurecht in der Zukunft eine größere Rolle spielen wird, darauf müssen sich die Entwickler einrichten.“
