Es ist unstrittig, dass die Hotellerie zu den wirtschaftlich von der Corona-Pandemie am heftigsten getroffenen Branchen zählt. Aber: Wie genau ist der Status Quo in der Hotel-Landschaft, wie wird sich die Lage in ihren einzelnen Marktsegmenten langfristig entwickeln und welche strukturellen Veränderungen kommen auf Investoren und Betreiber zu? Antworten darauf gibt diese Analyse der Schollen Hotelentwicklung GmbH aus Wuppertal.
Der Ausbruch der Corona-Pandemie hat die Hotellerie auf eine Reise mit unbekanntem Ziel geschickt: Planumsätze mussten vollständig gestrichen werden, darüber hinaus wurden durch die Ungewissheit bezüglich der weiteren Entwicklung des Infektionsgeschehens und der damit zusammenhängenden staatlichen Maßnahmen und Vorgaben die weiteren Planungen unkalkulierbar. Durch das Beherbergungsverbot und erneut steigende Infektionszahlen wurden zuletzt die Geschäftserwartungen für das 4. Quartal 2020 sowie für 2021 erneut eingetrübt. Jetzt müssen die Betroffenen planerische Ansätze einmal mehr hinterfragen, anpassen und gegebenenfalls zusätzliche Maßnahmen ausgestalten.
Hotellerie wegen Corona um 50 Prozent gegenüber Vorjahr eingebrochen
Das „Schadensbild“ in der Branche sieht aktuell so aus: In den Städten ist der allgemeine Hotelmarkt als Folge der Corona-Krise pauschal bewertet im Vergleich zu 2019 um 50 Prozent eingebrochen, die Ferienhotellerie liegt um 30 Prozent unter dem Niveau von 2019. Der Anteil ausländischer Gäste ist gering und der Geschäftsreiseverkehr bleibt – nach einem kompletten Stillstand im Frühjahr – weiter rückläufig. Bisher wurden 2020 über 500 Messen abgesagt oder verschoben, Tagungen und Events fanden nicht oder nur mit geringerer Teilnehmerzahl statt. Insgesamt agiert die Hotellerie im vierten Quartal 4/2020 bis Quartal 1/2021 auf sehr schwachem Niveau.
Erholungsphase der Hotels wird bis 2024 dauern
Unter der Voraussetzung, dass ein Impfstoff ab kommenden Frühjahr einsetzbar ist, sind ab dem zweiten Quartal 2021 erste vorsichtige Erholungstendenzen möglich, die ab dem dritten Quartal 2021 nachhaltig werden und Ende 2023/Anfang 2024 dazu führen sollten, dass zu diesem Zeitpunkt das Marktniveau von 2019 wieder erreicht wird. Auf dem Weg dahin muss die Branche den Mangel verwalten: Wird bis Ende 2021 ein Zustand erreicht, in dem direkte Auswirkungen der Pandemie Wirtschaft und Gesellschaft nicht mehr negativ beeinflussen, kann davon ausgegangen werden, dass die allgemeine Hotellerie in Deutschland im Jahr 2022 wieder 70 Prozent und bis Ende 2023 rund 95 Prozent des Marktniveaus von 2019 erreicht haben wird.
Dabei sind im Einzelnen folgende Entwicklungen abzusehen:
- Das touristische Reisen wird sich generell schneller erholen als der allgemeine Trend. Da der Urlaub in Deutschland beliebter wird, kommt es hier zu einer kurzfristigeren Erholungsphase. In der Ferienhotellerie wird es ein verändertes Nachfrageverhalten geben, das zu Immobilienwachstum führt.
- Die wichtige Zielgruppe der internationalen Gäste erholt sich langsamer.
- Stadthotels in Toplagen werden sich zukünftig schneller bei den Kurz- beziehungsweise Freizeitreisen erholen, hier werden spürbare Nachholeffekte erwartet.
- Der Wettbewerb der Stadthotellerie wird weiter zunehmen, es werden temporäre Überkapazitäten unter anderem in den Städten Düsseldorf, Frankfurt, Dortmund, Berlin, Stuttgart, München und Hannover entstehen.
- Klein- beziehungsweise Privatbetriebe werden zukünftig beschleunigt vom Markt verschwinden.
- Das Segment der Geschäftsreisen wird sich langsamer erholen, da hier ein „neues Denken“ einsetzt und jeder Business-Trip – auch im Hinblick auf die fortschreitende Digitalisierung – kritisch hinterfragt wird. Das führt zu weniger und kürzeren Geschäftsreisen.
Messe-, Flughafen-, Kongress- und Tagungshotellerie werden nicht auf Vor-Krisen-Niveau zurückkehren
Die Auswirkungen der Corona-Krise werden besonders die Messehotels zu spüren bekommen. Ihr Marktsegment wird sich zwar langfristig erholen, aber nicht mehr das Vor-Pandemie-Niveau erreichen. Denn schon jetzt zeichnet sich ab, dass Unternehmen Messeauftritte unter ökonomischen und ökologischen Einflussfaktoren kritischer betrachten und hybride Exhibition-Konzepte prüfen. Das wird langfristig zu einem Rückgang der Messeveranstaltungen führen.
Gleichzeitig wird es auch eine Marktbereinigung im Kongress- und Tagungsbereich geben. Unter dem Strich werden Messe-, Kongress- und Tagungshotels dadurch an Bedeutung verlieren, wenn sie sich im Zeitalter der Digitalisierung nicht langfristig „neu erfinden“. Das gilt auch für die Flughafenhotellerie, deren Auslastung durch weitere Einschränkungen im Flugverkehr abnehmen wird.
Diese Marktentwicklung wird in der Hotelbranche langfristig zu strukturellen Veränderungen führen, die sich unmittelbar auf die Verteilung der entsprechenden Gästesegmente auswirken. Der Stand der Entwicklung nach der Erholungsphase ab 2024 auf Basis 2019:
- Ferienhotellerie/Leisure: 130 Prozent
- Kurz-/Städtereisen: 120 Prozent
- Geschäftsreiseverkehr generell: 90 Prozent
- Tagungen/MICE: 80 Prozent
- Messegeschäft: 80 Prozent
Damit müssen Investoren und Betreiber jetzt rechnen
- In Zukunft werden Hotels generell als Assetklasse neu bewertet. Die Tendenz geht dabei wieder hin zu einer Bewertung als Risikoimmobilie.
- Die Verkaufsfaktoren haben im Vergleich zum Jahr 2019 um 20 bis 30 Prozent nachgegeben.
- Die Neubauentwicklungen von Hotelimmobilien auf der Ebene Stand 2019 führen zu einem kurzfristig deutlich steigenden Angebot an Hotelimmobilien. Mittel- und langfristig gehen die Neubauentwicklungen von Hotelimmobilien zurück, zukünftige Hotelneubauten in Städten werden selektiv stattfinden.
- Verträge werden eine Pandemieklausel vorsehen.
- Bankenfinanzierungen werden schwieriger. Aktuell hat beispielsweise die Deutsche Pfandbriefbank, einer der großen Finanzierer von Hotelimmobilien in Deutschland, die Neufinanzierung von Hotels komplett gestoppt, da das Haus von einer Eintrübung der Investoren- und Mietnachfrage ausgeht.
- Zukünftig werden die Eigentümer von Hotels und Hotelbetreiber noch enger miteinander verbunden sein und die Ansprüche an die Qualitäten eines Betreibers und Investors noch anspruchsvoller ausfallen. Die Betreiber von Investorengesellschaften mit Hotelimmobilen werden besser positioniert sein, wenn ein höherer Eigentumsanteil und damit eine niedrigere Anzahl an Pachtverträgen vorliegt.
Business as usual wird es in der Hotelbranche nicht geben
In der Hotelbranche wird es nach der Corona-Pandemie keine Rückkehr zum „business as usual“ geben. Wer die durchaus noch vorhandenen Marktchancen nutzen will, muss sich noch intensiver mit den Rahmenbedingungen seines Investments beschäftigen als zuvor, weil sich Zielgruppen, Standortfaktoren und die Anforderungen an Partner immer weiter ausdifferenzieren. Die qualifizierte externe Beratung rund um die Hotelimmobilie wird damit mehr denn je zum Erfolgsfaktor.
