Laut CBRE wollen 70 Prozent der Investoren ihre Kapitalallokationen in diesem Segment erhöhen. Stefanie Zimmermanns vom Beratungsunternehmen Hotel Affairs Consulting blickt auf Themen wie Neubau und Konversion.
Der Hotelmarkt in Deutschland ist stabil, leidet aber trotzdem unter den aktuellen Bedingungen. Laut BNP gab es im ersten Quartal keine Portfoliotransaktion, der Rest belief sich auf 240 Millionen Euro, 13 Prozent unter dem Vorjahreswert und 62 Prozent unter dem langjährigen Schnitt. „Nach wie gestalten sich klassische Projektentwicklungen sehr schwierig aufgrund der Gemengelage aus in Hochzeiten sehr teuer eingekauften Grundstücken, gestiegenen und nun wieder etwas gesunkenen Baukosten, gestiegenen Zinsen und den stark gesunkenen Verkaufsfaktoren“, sagt Stefanie Zimmermanns vom Beratungsunternehmen Hotel Affairs Consulting. „Hier zeigt sich eine zögerliche Annäherung zwischen Käufer und Verkäufer, jedoch auf einem eher niedrigen Niveau und nicht zu Spitzenpreisen, wie diese vor der Pandemie gezahlt wurden.“
Düsseldorf: „Mehr Übernachtungen als 2019“
Die Nachfrage dagegen pendelt sich auf einem guten Niveau ein, noch ist zu den Zahlen von 2023 noch Luft nach oben. „Partiell liegt die Nachfrage jedoch schon wieder darüber. So konnte Düsseldorf beispielsweise rund 600.000 Übernachtungen mehr generieren als 2019“, so Stefanie Zimmermanns. Die Zimmerauslastung hinkt noch etwas hinterher, aufgrund der zahlreichen Neueröffnungen in den letzten Jahren, es fehlen ausländische Übernachtungsgäste. „Erfreulicherweise konnte die durchschnittliche ADR (Average Daily Rate) 2023 weiter zulegen. Dies ist wiederum für die Betreiber notwendig, um die gestiegenen Kosten in nahezu allen Bereichen zu kompensieren.“
CBRE: Investoren wollen Kapitalallokation in diesem Sektor zu erhöhen
CBRE sieht einen Markt im Aufwind: Laut einer von dem Beratungshaus durchgeführten Umfrage – „2024 European Hotel Investor Intentions Survey" – planen 70 Prozent der Investoren, ihre Kapitalallokation in diesem Sektor zu erhöhen. Weitere 25 Prozent der Befragten beabsichtigen, ihr Investitionsniveau beizubehalten. Natürlich gibt es auch neue Entwicklungen. Unlängst feierte das Hampton by Hilton in Potsdam-Babelsberg Richtfest. Ab dem zweiten Quartal 2025 sollen dort knapp 170 Zimmer, Restaurant, Bar, Lounge, Tagungsraum und Fitnessbereich auf insgesamt 7.000 Quadratmetern Fläche Gäste anziehen. Das Hamburger Abendblatt titelte unlängst: „Hamburg braucht vieles – aber bitte nicht noch ein Hotel“. 373 Häuser wurden gezählt, der Hotel- und Gaststättenverband Dehoga formuliert dazu kurz und knapp: „Wir haben ausreichend Hotels in allen Kategorien in Hamburg.“
Wie viele Konversionen verträgt der Hotelmarkt?
Wie in anderen Assetklassen auch werden Konversionen geprüft und auch umgesetzt. „Es eignet sich nicht jede Immobilie zur Umnutzung eines Büros in ein Hotel. Die Herausforderungen sind vielfältig und von Projekt zu Projekt unterschiedlich“, so Stefanie Zimmermanns. Dies ist auch keine ganz neue Entwicklung, so war beispielsweise das ehemalige Sofitel am Alten Wall in Hamburg (eröffnet in 2000) vormals eine Büroimmobilie und wird aktuell zu einem neuen und ganz anderen Lifestyle-Hotelkonzept Hoxton konvertiert. Es entsteht ein gemischt genutztes Quartier mit Nachverdichtung bestehend aus Hotel, Gastronomie, Einzelhandel, Büro und Wohnen. Motel One eröffnete bereits 2012 in einem ehemaligen Bürogebäude ein Hotel, Ruby aktuell in „Das Gerber“, einem Einkaufszentrum in Stuttgart. Hier war insbesondere die Konzeption der Zimmer mit den für ein Hotel sehr ungewöhnlichen Zimmertiefen eine Herausforderung. gambino hotels sicherte sich in der Münchner Goethestraße ein Bestandsgebäude. Knapp 70 Zimmer werden dort nach der kompletten Sanierung zur Verfügung stehen. Der Baubeginn soll nach in diesem Jahr erfolgen, die Fertigstellung Ende 2025. „Insgesamt bedarf es im Rahmen einer Konversion einer großen Flexibilität des Betreiberkonzeptes und auf der anderen Seite einer hohen Investition des Eigentümers. Der große Vorteil im Gegensatz zu einer neuen Bürovermietung ist die üblicherweise lange Vertragslaufzeit im Beherbergungssegment von 20 oder 25 Jahren zuzüglich einer oder zwei Optionen von jeweils fünf Jahren“, sagt Stefanie Zimmermanns. Hinzu kommen der städtebauliche Mehrwehrt durch zeitgemäße Konzepte mit einem entsprechenden gastronomischen Angebot, dass sich auch an die Nachbarschaft richtet. Angesagt sind auch vorübergehende Nutzer beispielsweise in der Lobby, also Pop-Up-Stores, wie beispielsweise Kaffeeröster, Barber oder auch eigene kleine Hotel-Concept-Stores. „Ebenso kann das Hotel auch Concierge-Dienstleistungen für die Nachbarn übernehmen“, so Stefanie Zimmermanns weiter. „Es bleibt aber die Frage, wie viele Umnutzungen kann ein Hotelmarkt in den nächsten Jahren noch vertragen und wäre es nicht vielleicht drängender, über andere wohnwirtschaftliche Nutzungen nachzudenken.“
Upper Upscale und Luxury sehr beliebt
Auf die CBRE-Frage, welches Marktsegment für den Einsatz von Kapital am attraktivsten sei, dominierten die Segmente Upper Upscale und Luxury mit 51 Prozent beziehungsweise 45 Prozent. Beide haben sich nach der Pandemie schnell erholt und aufgrund des Nachholbedarfs besser entwickelt als der Hotelmarkt insgesamt. Ein Blick über den Tellerrand beweist: Im Luxussegment geht international etwas. Der Royal Thanda Club, in Südafrikas nördlichem KwaZulu Natal gelegen, hat zwischen 587 und 1.100 Quadratmeter überdachte Vier- und Fünf-Suiten-Wohnungen mit einem Ausblick auf ein 14.000 Hektar großes Privatwildreservat. Neben der Natur und privaten Pools gibt es einen eigenen Butler, Privatkoch, einen individuellen Concierge-Service. Und der hauseigene Hubschrauber zeigt die Landschaft von oben. Die Preise für eine Royal Residence mit vier Suiten beginnen bei 6.500 Pfund pro Nacht.