Mit dem wiederhergestellten Reiseverkehr erlebt der Hotelmarkt wieder frischen Aufwind. Alle Kennzahlen deuten national wie international auf eine Rückkehr zum Vorkrisenniveau hin. Doch das Aufblühen könnte von kurzer Dauer sein. Denn die Betriebskosten schießen in die Höhe. Kapitalstärke wird zum Gebot der Stunde.
Passend zur Adventszeit sendete Engel & Völkers Hotel Consulting hoffnungsvolle Botschaften in seinem Anfang Dezember erschienenen Hotel Sentiment Report aus. Die Zimmererlöse im deutschen Hotelmarkt haben sich wieder auf das Niveau vor Corona eingependelt. Betreiber schmieden flächendeckende Expansionspläne. Und dank steigender Renditen wird das Hotel auch als Investmentobjekt wieder interessant.
Andreas Ewald, Geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Hotel Consulting, resümiert dementsprechend: „Die Pandemie scheint überstanden.“ Tatsächlich registrierte der Markt nach Aufhebung der Reisebeschränkungen einen Nachholeffekt mit dem Ergebnis überproportional hoher Erlöse. „In den Zeiten nach den Lockdowns war eine Art ‚Revenge Travel‘ zu beobachten“, konstatiert Stefanie Zimmermanns, Prokuristin beim Düsseldorfer Hotelberater Hotel Affairs Consulting.
Amerikanischer und englischer Hotel-Markt mit Zuwachs
Die deutschen Zahlen spiegeln sich im weltweiten Vergleich wider: In den USA liegt die landesweite Belegung nur noch fünf Prozent unter dem Niveau von 2019. Der Logiserlös (RevPAR), also der Umsatzerlös pro Zimmer im Vergleich zu allen Zimmern im Hotel, stieg in den 25 wichtigsten Hotelmärkten der USA sogar um knapp sieben Prozent im Vergleich zu 2019.
Ähnliche Zahlen meldete Knight Frank für den britischen Markt, der 2022 beim Logiserlös um 3,5 Prozent gegenüber 2019 zulegte. Nur spezielle Objekte und Märkte spüren noch die Corona-Folgen mit Blick beispielsweise auf den noch brachliegenden Tourismus aus Asien: „Es gibt einzelne Standorte und Segmente, wie zum Beispiel Luxushotels in München, die ihre zahlungskräftige Klientel aus Asien mit Blick auf die Optimierung des durchschnittlichen Zimmerpreises noch vermissen“, kommentiert Tina Froböse, Geschäftsführerin des Beratungsunternehmens Select Hotel Advisory.
Stimmung trübt sich erneut ein: Haupthemmnis ist die Finanzierung
Doch der Virus macht der Branche keine Sorgen mehr. Es sind andere Faktoren, die die aktuell gute Stimmung im Hotelmarkt wieder einzutrüben drohen. Denn bei aller Erholung auf Betreiberseite bleibt der Transaktionsmarkt verhalten. 2022 fiel das Transaktionsvolumen in Deutschland laut Engel & Völkers Hotel Consulting von 2,2 auf 2,1 Milliarden Euro im Vergleich zum Vorjahr. Von den 4,5 Milliarden Euro im Vorkrisenjahr 2019 ist die Branche noch weit entfernt. Haupthindernis sind die Banken: „Finanzierungsangebote sind an deutlich höhere Anforderungen in Bezug auf die Betreiberbonität, Lease-Coverage-Ratio und Eigenkapitalquote gebunden“, erklärt die Marktexpertin Stefanie Zimmermanns.
Zwei von drei Teilnehmern der Studie von Engel & Völkers Hotel Consulting sehen die restriktive Finanzierung als Haupthemmnis auf dem Investmentmarkt. Neben dem Ende des Niedrigzinses und hohen Inflationsraten stellen steigende Betriebskosten ein Problem für Betreiber wie Investoren dar. In Großbritannien beispielsweise klagen Hotelbetreiber über durchschnittlich 80 Prozent höhere Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr. „Es stellt sich vielmehr die berechtigte Frage, inwiefern Nachholeffekte der Pandemie schon in diesem Jahr im Falle einer anhaltend hohen Inflation wieder abebben könnten“, warnt Hotelberaterin Tina Froböse.
Expansion im Hotelmarkt trotz schwieriger Rahmenbedingungen
Das problematische Investmentumfeld stellt für ausgewählte Betreiber und Anleger dennoch kein Hindernis dar. Dies hängt mit der zunehmenden Konsolidierung auf Betreiberseite zusammen. So gab es in den letzten Jahren verstärkt Zusammenschlüsse und Aufkäufe großer Betreiberketten. Um den gestiegenen und differenzierten Ansprüchen der Gäste gerecht zu werden, werfen Betreiber regelmäßig neue Labels auf den Markt.
Laut Tina Froböse gibt es derzeit knapp 2.000 verschiedene Hotelmarken, die zu rund 250 Betreibergesellschaften zählen. Weniger Betreiber kämpfen jedoch um bestehende und neue Immobilien: „Hotelgesellschaften sichern sich ihre Marktposition durch eine aggressive Expansionsstrategie. Alle Übernahmen verfolgen das Ziel, im weltweiten Verdrängungsmarkt zu bestehen“, so Tina Froböse. Anders gesagt: Das von Engel & Völkers Hotel Consulting festgestellte Expansionsstreben gilt allen voran für ausgewählte Akteure, die neue Objekte benötigen, um ihr Geschäftsmodell aufrechtzuerhalten.
Neue Konzepte als Beimischung: Serviced Apartments legen zu
Expansion heißt zugleich Diversifizierung. Serviced Apartments zum Beispiel, laut Stefanie Zimmermanns aktuell mit fünf Prozent am gesamten Übernachtungsaufkommen beteiligt, sind relativ gut durch die Krise gekommen. Ihr Anteil wird weiter zulegen. Den etablierten Betreibern hat diese Marktnische insbesondere die Vorteile digitaler Prozesse aufgezeigt.
„Fast alle Betreiber von Serviced Apartments bieten Digital Guest Journey an: inklusive Check-In und Check-Out ohne Kontakt zu Mitarbeitern. Unserer Einschätzung nach gibt es in der Hotellerie im Bereich Digitalisierung definitiv einen Nachholbedarf“, erklärt Stefanie Zimmermanns. Doch bei allen Bonuspunkten werden die stylischen Innovationen im Markt die klassische Hotellerie nicht umwälzen. Als weltweit führender Kongress- und Messestandort wird ein Großteil des Umsatzes in Deutschland weiterhin in den Tagungshotels im Drei- und Vier-Sterne-Segment erwirtschaftet werden. Dementsprechend lassen sich auch keine konkreten Profiteure in den jeweiligen Qualitätssegmenten ausmachen.
Daher kommt es bei der Wettbewerbsfähigkeit der Betreiber nicht auf die Zahl der Sterne im Objekt, sondern vielmehr auf Kapitalstärke und Innovationsgrad an. „Konzepte jedweder Couleur werden ihr Geld verdienen, sofern sie nicht nur wettbewerbsfähig sind, sondern die Marktführerschaft in ihrem Segment anstreben. Hier gibt es im Moment nur einige wenige Marken, die diesen qualitativen Anspruch konsequent verfolgen“, resümiert Tina Froböse.
