Seit Jahresbeginn sehen sich Investoren mit höheren Zinsen und steigenden Inflationsraten konfrontiert. Auch der Krieg in der Ukraine kann die Renditelandschaft in Europa verändern. Eine Bestandsaufnahme ...
Die politischen Krisen und strukturellen Veränderungen könnten Investoren dazu veranlassen, ihre Investments zu drosseln oder regional zu adjustieren. Ausblickend stellen sich die Fragen, ob die hohen Inflationsraten von Dauer sein werden und ob sich die EZB dem öffentlichen Druck beugen und die Zinsen womöglich schon zum Jahresende 2022 erhöhen wird. Darüber hinaus bleibt abzuwarten, wie sich die Stagnationsrisiken, die in Europa am höchsten sein werden, auf die Immobilieninvestitionen auswirken.
So dramatisch die Zahl auch rüberkommt, sie ist nur ein Vorgeschmack auf das, was noch kommt. Die „6“ vor dem Komma hat sich jetzt schon eingeschlichen. Im Februar 2022 kletterten die Lebenshaltungskosten in der Eurozone um 5,8 Prozent, wieder einmal deutlich stärker als erwartet. Haupttreiber waren erneut die Energiepreise mit einem Plus von 31,7 Prozent, die damit zu rund 60 Prozent für den Anstieg der Inflationsrate im Februar verantwortlich zeichneten. Da sich der Preissauftrieb in den kommenden Monaten fortsetzen dürfte, befindet sich die EZB in einem Dilemma. Einerseits verlangen die hohen Inflationsraten nach einem schnelleren Ausstieg aus Anleiheankaufprogrammen, doch andererseits sind die wirtschaftlichen Risiken, die sich aus dem Krieg in der Ukraine ergeben, noch nicht abzuschätzen.
Ändern sich die Strategien globaler Investmentmanager?
Falls die US-Notenbank Fed mit mehreren Zinsschritten in diesem Jahr aufwartet und die geopolitischen Risiken in Europa nicht abebben, dürften sich die Kapitalströme verändern. Da Anleger in Zeiten hoher Volatilität generell dazu neigen, sichere Märkte zu bevorzugen, könnten sich als Folge dessen die Strategien global agierender Investmentmanager ändern. Die Folgen sind bereits spürbar: Allein in den letzten vier Wochen (Stand 12. März 2022) sind fast 15 Milliarden US-Dollar aus europäischen Aktienfonds geflossen. Werden sich Anleger somit auch von europäischen Immobilien trennen? Fakt ist, dass sich die Renditen in Zeiten höherer Inflationsraten in Europa in der Vergangenheit spürbar schlechter entwickelten als in den USA.
Gleichwohl sind die Zinsen in der Eurozone weiterhin sehr niedrig. Und für Immobilieninvestitionen spricht, dass ihr nominaler Wert normalerweise mit der Inflationsrate eher zunimmt. Der Investor wird durch den Wertzuwachs für die Inflation entschädigt. Steigende Raten bei gleichbleibend niedrigen Zinsen machen eine Immobilienanlage also nur noch attraktiver. Soweit die Theorie.
Immobilien als Inflationsschutz weiterhin gefragt?
In der Regel gilt eine Anlage in Immobilien als wertbeständig und wird daher oft als Inflationsschutz gesehen. Ein eindeutiger Zusammenhang zwischen Inflation und der Wertentwicklung von Immobilien ist jedoch nicht nachweisbar, was sich auch im Vergleich der Gesamterträge von Büroimmobilien mit der Inflation zeigt. Wenn letztere durch starkes Wirtschaftswachstum getrieben ist, profitieren die Immobilienerträge generell durch steigende Mieten und Mietertragserwartungen. Wird die Inflation jedoch durch steigende Güterpreise und ein eher schwächeres BIP-Wachstum angefacht, sind die Auswirkungen für Immobilienerträge eher negativ, heißt es in einer Studie von Deka Investment.
Führt die steigende Inflation außerdem zu steigenden Zinsen, wirken sich höhere Immobilienrenditen sogar negativ auf die Gesamterträge aus, betonen die Analysten der Bank weiter. Zwar zeigten die Performance-Werte Offener Immobilienfonds (OIF) mit überwiegend gewerblichen Immobilien im In- und Ausland in der Vergangenheit einen insgesamt weitgehend gleichen Verlauf mit der Inflation. 2021 jedoch habe diese das Renditeniveau der OIFs überstiegen. Falls die Inflationsraten auf diesem Niveau länger als erwartet verharren, dürften die Renditen auch in den Folgejahren unter Druck stehen.
Steigenden Inflationsraten wirken sich negativ auf die Kapitalmärkte aus
Nach Berechnungen der UBS büßten auf Länderebene US-amerikanische REITs seit Jahresbeginn (Stand 28. Februar 2022) rund zehn Prozent ein, während Immobilienaktien in Kontinentaleuropa auf Total Return-Basis 5,8 Prozent verloren. Deutsche REITs mussten hingegen nur einen Kursverlust von 1,8 Prozent hinnehmen. Auf der Sektorebene legten Hotels um 1,8 Prozent zu, während Aktien aus dem Industrie- und Wohnimmobiliensektor etwa zwölf beziehungsweise 8,5 Prozent verloren. Im Allgemeinen schneiden Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinssätze und einer abgeflachten Zinsstruktur-Kurve schlechter ab. Erst wenn die Zinssätze wieder fallen, erzielen Immobilienaktien – auch im Vergleich zum allgemeinen Aktienmarkt – wieder höhere Renditen.
Ukraine-Krieg schmälert Renditen und verändert Logistiklandschaft
Die veränderte geopolitische Lage infolge des Ukraine-Krieges wird nach Einschätzung von Catella Research die europäischen Logistikstrukturen und die Preise für Lagerimmobilien beeinflussen. „Wir beobachten die ersten Risikoaufschläge von Finanzierern bei Projektentwicklungen in diesem Segment“, sagt Prof. Dr. Thomas Beyerle, Head of Research von Catella. So hatten sich Darlehen in den letzten sechs Wochen um 110 Basispunkte auf bis zu zwei Prozent verteuert. Bis zum Herbst erwarte er „eine neue Renditelandschaft in Teilen Europas".
Die höheren Finanzierungskosten würden sich zwar nicht in den Preisen für Core-Objekte niederschlagen, aber durchaus in Lagen abseits der großen Verkehrskorridore und bei älteren Bestandsimmobilien, deren Logistikimmobiliencharakter zweifelhaft gewesen war und zuletzt dennoch hohe Preise erreichte. Ausblickend werde sich im nächsten halben Jahr die „Spreu massiv vom Weizen trennen“, zudem sei in den nächsten sechs Monaten eine „Neuordnung der Logistik-Geographie" zu erwarten, da sich die Transportwege mit Nord- und Osteuropa infolge des Kriegs veränderten und Standorte entlang der Nord-Süd-Achse dabei wichtiger würden.
