Die Immobilienpreise kannten seit zehn Jahren nur eine Richtung: nach oben. Vor allem die Zinswende scheint dem nun ein Ende zu bereiten. Doch bedeutet dies, dass Immobilien prinzipiell an Reiz verlieren? Nein, denn auch für institutionelle Käufer gilt, dass steigende Zinsen die Vermarktungsdauer wegen hoher Preise zwar verlängern – Preise aber seitwärts gehen beziehungsweise langfristig sinken – jedoch nicht crashen. Eine Einordnung von Alexander Surminski, Geschäftsführer von immocation.de.
Im Jahr 1980 wurden die Grünen gegründet, Ronald Reagan US-Präsident und der kunterbunt-knifflige Zauberwürfel zum großen Verkaufsschlager. 42 Jahre ist das jetzt her, eine kleine Ewigkeit. Führt man sie sich bildlich vor Augen, bekommt man ein Gefühl dafür, was aktuell beim Thema Baufinanzierung passiert. In gerade einmal sechs Monaten haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite von 0,9 Prozent im vergangenen Dezember auf 2,6 Prozent fast verdreifacht – der schnellste Anstieg seit jenem Jahr 1980, in dem der Kanzler noch Helmut Schmidt hieß. Doch was bedeutet nun dieser von der Frankfurter FMH-Finanzberatung ermittelte Trend im Schatten steigender Bundesanleihen für Investoren? Ist die Immobilienparty vorbei?
Zugegeben: Es sieht so aus, als ob der zehnjährige Boom mit seinen unaufhörlich nach oben kletternden Preisen – 2021 mussten Käufer im Schnitt elf Prozent mehr bezahlen als im Jahr zuvor – nun zu Ende geht. Manche Experten halten sogar Zinssätze von vier Prozent noch in diesem Jahr für möglich. Dabei sind die Auswirkungen schon jetzt erheblich, wie Mirjam Mohr, Mitglied des Vorstandes des Baufinanzierers Interhyp AG, vorrechnen kann: Bei einem Immobilienkredit von 300.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von drei Prozent steigt durch die genannte Verteuerung binnen eines halben Jahres die Zinsbelastung pro Monat von 1.000 auf 1.400 Euro oder um satte 4.800 Euro pro Jahr.
Historisch betrachtet sind die Bauzinsen immer noch niedrig
Dazu sind die in die Höhe schnellenden Finanzierungskosten nicht das einzige Ungemach für Investoren. Die extremen Preise für Energie schlagen bei den Nebenkosten zu Buche und belasten die Zahlungsfähigkeit ihrer Mieter. Die Banken sind bei Krediten zurückhaltender. Der Bau sucht händeringend nach Fachkräften. Und der Rohstoffmangel sowie die immer noch gestörten Lieferketten tun ihr übriges. Glaubt man einer Erhebung des ifo-Instituts, leiden rund die Hälfte der Hochbau- und Tiefbauunternehmen unter Lieferengpässen.
In diesem Cocktail führen insbesondere die anziehenden Bauzinsen dazu, dass sich Investoren derzeit weniger auf A- und B-Lagen, sondern eher auf das preisgünstigere Umland sowie Bestandsobjekte konzentrieren. Doch auch wenn künftig Family Offices, Projektentwickler und Bestandshalter mit ungleich spitzerem Bleistift rechnen werden – wir sollten die Kirche im Dorf lassen. Historisch betrachtet sind die Bauzinsen immer noch niedrig. Dazu ist die Nachfrage nach Wohnraum unverändert enorm und der Wohnungsbau trotz all seiner derzeitigen Probleme grundsätzlich intakt.
Verhandeln wird zum Mittel der Wahl
Natürlich kostet die Verteuerung von Darlehen signifikant Geld. Am meisten aber verliert, wer in inflationären Zeiten zu wenig oder gar nicht investiert ist. Man muss allerdings mehr denn je die Angebote wägen und darf nicht den erstbesten Objekten und Bankkonditionen den Vorzug geben. Und das heißt auch, eine Option zu nutzen, an die noch vor kurzem nicht zu denken war: Verhandeln. Wenn der Zinsanstieg die Rendite schmälert, sitzt das Geld schließlich nicht mehr so locker. Die besten Karten haben dabei diejenigen, die gut vorbereitet und sich mit ihrer Bank einig sind: Man sollte exakt vorrechnen können, wie die höheren Zinsen zu genau jenem Preis führen, den zu zahlen man bereit ist.
Vom vergleichsweise immer noch attraktiven Zinsniveau profitieren gerade jene, die jetzt anschlussfinanzieren. Wenn sie vor etwa zehn Jahren einen Zinssatz von rund drei Prozent bekamen, ist der Beteiligungswert ihrer Immobilie in dieser Zeit durchschnittlich um circa das Doppelte gestiegen. Das macht sich bei der Anschlussfinanzierung positiv bemerkbar. Ansonsten sollte man sich die derzeit noch relativ niedrigen Zinsen möglichst lange sichern, am besten für 15 Jahre und länger.
Ertragsmaschine Immobilie
Manche Investoren wähnen sich auf dem Peak der Immobilienpreise und fragen sich, ob sie in diesem Umfeld nicht abwarten sollten mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Wir von Immocation halten das für eine Milchmädchenrechnung. Sollten die Preise in ein paar Jahren tatsächlich niedriger sein, bezahlt man dann sehr wahrscheinlich die Differenz in Form höherer Zinsen. Weil das vermeintlich gesparte Geld in der Zwischenzeit an Wert verloren haben wird, macht man auf diese Weise den insgesamt schlechteren Deal. Grundlegend für diese Sichtweise ist unsere Philosophie, nach der Immobilien nicht wie Aktien in erster Linie Spekulationsobjekte sind, von denen man sich eine Wertsteigerung verspricht. Vielmehr geht es uns um die Sicherung fortlaufender Erträge, also um die Abdeckung des Kapitaldienstes sowie der Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten durch die Mieteinnahmen.
Was darüber hinaus auch nicht zu vergessen ist: Immobilien genießen attraktive Vergünstigungen des Fiskus. Nicht nur, dass sie nach zehn Jahren steuerfrei entäußert werden können; sie sind bei Sanierungen und Instandhaltungen ebenso privilegiert wie bei der Schmälerung der Rendite aufgrund höherer Bauzinsen, die ebenso steuerlich geltend gemacht werden können.
So betrachtet, ist eine gut verhandelte Immobilie mit langfristig festgeschriebenen Zinsen auf der Basis einer soliden Kalkulation per se ein gutes Investment – weitgehend unabhängig vom Preis und der jeweiligen Zinslage. Man muss sie nur in den dafür infrage kommenden Regionen und Lagen finden. Doch das ist wieder ein anderes Thema.
