Immobilienfinanzierung: „Entwickler haben ein Eigenkapital- und kein Fremdkapitalproblem“

„Es geht wieder leicht aufwärts“, sagt Francesco Fedele. Der Vorstand der BF.direkt AG nimmt den Markt nicht so schlecht wahr, wie das aktuelle BF.Quartalsbarometer anzeigt. Es fiel sechs Quartale in Folge, erholte sich im zweiten Quartal 2022 aber etwas. „Es gibt Finanzierungen, nur nicht in der Höhe, wie wir uns das vorstellen.“ Die BF.direkt AG ist ein unabhängiger Spezialist für die Finanzierung wohnwirtschaftlicher und gewerblicher Immobilienprojekte. Als einer der führenden Berater entwickelt sie Finanzierungsstrategien und findet dafür passende Partner. Zudem ist das Unternehmen Asset Manager für Real-Estate-Debt-Investments.

Ergebnisse des BF.Quartalsbarometers

• rund drei Viertel der Befragten (72,7 Prozent) schätzen die Finanzierungsbedingungen als restriktiv ein
• niemand spricht von progressiven Bedingungen
• man erkennt deutlich den großen Rückgang im ersten Halbjahr 2022
• in der Bestandsfinanzierung und Projektentwicklung steigen die Margen, die Loan To Values sinken
• Stuttgart ist die Stadt mit den meisten verspäteten Projekten (38 Prozent), den niedrigsten Wert hat Frankfurt am Main (16 Prozent), Berlin (22 Prozent), Hamburg: (19 Prozent)
• Verschiebungen gibt es vor allem in den Assetklassen Office und Retail

Refinanzierungslücken bieten Chancen für eigenkapitalstarke Investoren

Beim Berliner Immobilienkongress von IMMOCOM war Finanzierung das begehrteste Thema. „Kreditgeschäfte kann man auch heute noch auf einem Bierdeckel machen“, so Francesco Fedele. Fakt ist aber: Die Gegebenheiten haben sich stark geändert. Das Analysehaus Colliers stellte kürzlich fest: Die Investmentjahrgänge 2018-2021 des deutschen Marktes für Gewerbeimmobilien haben eine Fremdkapitallücke für anstehende Refinanzierungen von 28 Milliarden Euro bis zum Jahr 2030.

Im Bürosegment sind es 17 Prozent, bei Highstreet-Retail-Investments sind es satte 29 Prozent. „Die aktuell aufkommende Refinanzierungslücke auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt stellt insgesamt keine marktweite Bedrohung für das Investmentgeschäft dar“, beruhigt Colliers-CEO Matthias Leube allerdings. „Sie ist aber ein wichtiger Faktor, der bei An- und Verkaufsplänen in den kommenden Jahren verstärkt berücksichtigt werden sollte. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sich aus den Refinanzierungslücken am gesamten Markt diverse Opportunitäten für eigenkapitalstarke Investoren ergeben.“

Deutschland ist für ausländische Investoren nicht mehr Hort der Stabilität

Und genau diese Investoren gibt es auch. „Allerdings sehen gerade die ausländischen Investoren Deutschland nicht mehr als einen Hort der Stabilität“, so Francesco Fedele. Der Bedarf an frischem Eigenkapital ist groß. Die im Bau befindlichen Entwicklungen müssen unter den neuen Rahmenbedingungen aufgestellt werden. Waren noch vor anderthalb Jahren im Officemarkt Faktoren von 32 bis 34 die Regel, liegen sie heute bei etwa 24.

Hans-Jürgen Kulartz, Vorstand Niederlassung der Berliner Sparkasse Landesbank Berlin AG, sagt: „Für uns ist die Krise nichts Neues.“ Allerdings gehöre nun auch dazu, dass Käufer und Verkäufer wieder mehr gemeinsam arbeiten. Denn: „Wir werden langanhaltend mit der Inflation leben müssen. Statistisch wird die sich bei fünf Prozent einpendeln.“ Wenn alle verstanden haben, wo die EZB mit den Zinsen hin will, dann werde die Situation besser, so Francesco Fedele. Und Hans-Jürgen Kulartz ergänzt: „Wir sind zurück bei alten Bedingungen, kommen nun wieder in ein normales Szenario.“

In Berlin werden noch keine Preisrückgänge verzeichnet

„Viele Entwickler haben ein Eigenkapital- und kein Fremdkapitalproblem“, sagt Francesco Fedele. Und Hans-Jürgen Kulartz ergänzt: „Wir brauchen gute kaufmännische Lösungen. Und das sind meist Einzellösungen.“ Für Rekapitalisierungen gibt es neben Bridgefinanzierungen mehrere Mittel, wie beispielsweise Joint Ventures, den Zusammenschluss mehrerer Entwickler, oder Preferred Equity.

Was lange als Das-wird-schon-Mentalität im Markt da war, wird nun zu einem besonderen Punkt: Das Projekt muss in der jetzigen Marktlage Gewinne erwirtschaften. Und dies wiederum führt direkt zu den Preisen. „In Berlin haben wir noch keine Preisrückgänge gesehen, in Hamburg aber schon“, sagt Hans-Jürgen Kulartz. „Wir werden sie auch in der Hauptstadt sehen.“ Die Gefahr bestehe natürlich besonders dann, wenn es Insolvenzen großer Player gebe, die einen Preisverfall nach sich ziehen, ergänzte Bernd Duda, Leiter Berlin bei der Berlin Hyp AG. 

Bereits beim Jahreskongress Finanzierung hatte der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) die Risiken aus dem Immobilienmarkt eingeschätzt. Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sagte: „Die Trendwende bei den Immobilienpreisen verfestigt sich. Die Entwicklung ist noch relativ moderat, kein Preisrutsch. Wir erwarten weitere Preisrückgänge, doch mit differenzierter Ausprägung. Eine Preisblase wird nicht platzen.“

„Dürfen Mieten steigen?“

Ulrich Schiller, Geschäftsführer der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, sieht die derzeitige Situation als Korrektur und als Chance. „Es ist nicht mehr die Frage, was verzögert ist, sondern, was überhaupt begonnen wird“, sagt er. „Gerade habe ich das Gefühl, dass ich die halbe Stadt kaufen kann.“ Das Unternehmen plant ihren Wohnungsbestand durch Neubau und Ankauf mittel- bis langfristig auf 100.000 Wohnungseinheiten zu erweitern. Und er stellt eine der drängendsten Fragen: „Bedeutet die Inflation auch, dass die Mieten steigen dürfen?“ Mit den Herausforderungen im Bestand konstatiert er: „Wir haben zu viele Mieter, die zu wenig bezahlen.“

Bestand und ESG als größte Risiken

Bernd Duda sieht bei der Bestandssanierung die „größten Risiken“. Francesco Fedele spricht davon, dass „mit ESG brutal etwas auf uns zukommt“. Es rufe jeden Tag jemand an, der gern einen Fonds genau zu diesem Thema machen möchte. „Viele schauen immer noch sehr naiv auf ESG und denken, dass es mit einer Wärmepumpe gemacht ist“, so Ulrich Schiller. Weder technisch noch wirtschaftlich sei man in der Lage, ESG zu planen. „Es kann keiner abschätzen, was da wirklich auf uns zukommt“, so der HOWOGE-Chef weiter. Als Praktiker und Experte fordert er von der Politik nur eins: ein Ziel. „Wie wir dann dahin kommen, sollte uns überlassen bleiben. Wir wissen, was wir tun.“