Für die Immobilienmärkte gilt: Auch der Verkauf von Objekten ist von vorsichtigem Optimismus in 2024 gekennzeichnet. Weniger Preisabschläge, steigende Nachfrage, kürzere Verhandlungszyklen und weniger Angst vor dem Energieausweis als noch 2023 kennzeichnen die Gesamtlage. Dass 2025 weitere Verbesserungen beschert, ist Stand heute wahrscheinlicher als ein erneuter Abschwung. Was kann also zum obligatorischen Aus- und Rückblick gesagt werden? Hendrik Richter, Geschäftsführer der Immobilienplattform ohne-makler, gibt Antworten.
Das Immobilienjahr 2024 lässt sich auf folgende Kurzformel bringen: Der deutsche Immobilienmarkt schüttelt die Krisensymptome der vergangenen Jahre immer mehr ab. Treibende Kraft dafür sind die leicht sinkenden Finanzierungskonditionen. Die schlimmsten Turbulenzen auf den Immobilienmärkten scheinen überwunden. Auch ein grobes Einpendeln der Energiepreise tragen ihren Beitrag zur Beruhigung zur Situation bei. Für das Immobilien-Jahr 2025 gibt es Anzeichen, dass sich sowohl die Nachfrage als auch die Preise weiter stabilisieren und erholen werden. Schwarze Schwäne könnten dennoch die angespannte Konjunkturlage in Deutschland aber auch geopolitische Spannungen auf globaler Ebene werden.
Besonders in Lagen mit etwas weniger Nachfrage als in den Top Sieben – den B- und C-Städten – eröffnen sich Opportunitäten. Immobilien, die dort durch eine gute energetische Ausstattung und moderne Verkehrsanbindung punkten, dürften besonders gefragt sein. Solide Beschäftigungsquoten und eine positive demographische Entwicklung runden das Bild dieser „Hidden Champions“ ab. Als Beispiele können Standorte wie Kiel, Hannover, Münster, Essen, Dortmund oder Potsdam aufgezählt werden.
Zugleich hat sich am Markt der Schreck vor dem Energieaufweis etwas gelegt. Verkäufer wissen, dass alte Öl- oder Gasheizungen im Keller auf den Preis drücken – diese eine ansonsten solide Immobilie mit Grundstück in guter Lage aber bei Weitem auch nicht zum absoluten Schnäppchen machen. Sämtliche Verkaufsparteien haben, nach dem anfänglichen Schrecken und der nicht gut gemachten Kommunikation rund um das „Heizungsgesetz“, gelernt, mit der Thematik und ihren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt besser umzugehen.
Zinssenkungen beleben die Märkte
Einen entscheidenden Impuls für den Optimismus liefern die sinkenden Bauzinsen. Nach dem kräftigen Anstieg haben sich die Finanzierungskonditionen zuletzt deutlich entspannt. Lagen die Baukredite mit zehnjähriger Laufzeit im Dezember letzten Jahres noch bei round about 4,0 Prozent, kratzen wir heute an der Marke von 3,0 Prozent. Der Impact für alle am Verkauf beteiligten Parteien sollte keinesfalls kleingeredet werden. Das macht Bauen und Finanzieren attraktiver und ermöglicht mehr Menschen den Zugang zum Eigenheim – oder erlaubt es ihnen, größere Projekte in Angriff zu nehmen.
Wichtige Rolle der Europäischen Zentralbank
Hinter dieser Entwicklung steht unter anderem die Europäische Zentralbank (EZB). Unter der Leitung von Christine Lagarde hat die EZB ihre Leitzinsen im Laufe des Jahres mehrfach gesenkt – zuletzt im Oktober 2024. Damit reagiert die Notenbank auf die abgeschwächte Inflation und setzt bewusst ein Signal zur Entlastung der Märkte. Auch wenn Bauzinsen nicht direkt an die Leitzinsen gekoppelt sind, beeinflussen die Entscheidungen der EZB die Konditionen für Immobilienfinanzierungen signifikant. Zwar wirken derartige Entwicklungen im traditionell statischen Immobilienmarkt etwas langsamer. Experten sind sich aber einig, dass diese Dynamik in langfristig höheren Quadratmeterpreisen münden wird.
Chancen für Käufer und Verkäufer
Von der Zinsentwicklung profitieren nicht nur Käuferinnen und Käufer, die in den Markt einsteigen oder expandieren möchten. Auch für Verkäufer, die ihre Immobilien bislang in Erwartung steigender Preise zurückgehalten haben, eröffnen sich bessere Möglichkeiten. Sinkende Finanzierungskosten erhöhen die Nachfrage nach Immobilien, was tendenziell zu einem Anstieg der Verkaufspreise führen kann. Die Perspektiven für 2025 sind also positiv: Günstigere Zinsen, ein wachsendes Interesse an Immobilien und stabile Rahmenbedingungen könnten den Markt nachhaltig vitalisieren. Besonders in aufstrebenden Standorten mit moderner Infrastruktur und energieeffizienten Objekten ergeben sich vielversprechende Perspektiven.
Was von 2025 zu erwarten ist
„Attentismus“ war eines der Phänomene des deutschen Wirtschaftsjahres 2024. Alle warten auf wichtige Erholungssignale. Und mit dem Ampel-Aus auf neue politische Vorgaben und Mehrheiten. Bereits 2024 hat sich der Immobilienmarkt vom Abschwung anderer Branchen entkoppelt – es geht wieder voran. 2025 dürfte sich dahingehend einiges zum Besseren verändern. Die Bundestagswahl im Februar gibt neue Klarheiten – und besonders am deutschen Immobilienmarkt mehren sich die Anzeichen, dass es wieder bergauf geht.
Über den Autoren
Hendrik Richter ist Geschäftsführer der Immobilienplattform ohne-makler. Die Digitalplattform für den provisionsfreien Verkauf von Immobilien besteht seit 2009 und kommt bis heute auf über 100.000 Kunden mit über 150.000 Inseraten.