Mehrfamilienhäuser (Multifamily) gehören zu den attraktivsten Immobilienteilmärkten in den USA. Nach dem Büro- ist der Mehrfamilienhaussektor das zweitgrößte Immobiliensegment. Dank steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen und der sich verbessernden Fundamentaldaten sowie des fiskalischen Rückenwindes bieten Investitionen in den US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt auch weiterhin vielfältige Chancen für Investoren und Projektentwickler.
Von den Auswirkungen der Corona-Pandemie wurde auch der amerikanische Immobilien-Investmentmarkt hart getroffen. So ist das Immobilien-Transaktionsvolumen 2020 im Vergleich zum Vorjahr um etwa ein Drittel auf 383,1 Milliarden Dollar gesunken, heißt es in einer Studie von CBRE. Wenngleich viele Eigentümer Miet- und Zahlungsausfälle sowie Mietrückgänge erlitten haben, hätten Mehrfamilienhäuser die Rezession im vergangenen Jahr besser überstanden als die meisten anderen Immobiliensektoren. Zudem sei die Marktverschlechterung weit geringer ausgefallen als in früheren Rezessionen.
CBRE prognostiziert höheres Investmentvolumen für Mehrfamilienhäuser in 2021
Laut dem Multifamily Monitor von bulwiengesa beläuft sich der Wohnimmobilienbestand in den USA zum Halbjahr 2021 auf über 140 Millionen Einheiten. Davon entfallen auf den vermieteten Wohnungsbestand etwa 44 Millionen Einheiten, wobei davon wiederum 20 Millionen Wohneinheiten auf das Segment von Mietwohnanlagen mit mehr als fünf Wohneinheiten entfallen. Das Multifamily-Segment macht damit knapp die Hälfte des gesamten vermieteten US-amerikanischen Immobilienbestandes aus. Gemäß dem National Multifamily Housing Council besteht im Segment für die Jahre 2022 und 2023 ein Wohnungsbedarf von etwa 389.000 Wohnungen.
Aufgrund der sich stetig verbessernden Marktbedingungen rechnet CBRE mit einem Anstieg des Investmentvolumens für Mehrfamilienhäuser in den USA auf etwa 148 Milliarden Dollar im laufenden Jahr. Das liegt zwar unter dem Rekordwert von 191 Milliarden Dollar im Jahr 2019, jedoch deutlich über dem von CBRE geschätzten Volumen von 111 Milliarden Dollar für 2020. Für die nächsten Jahre geht CBRE von einem Anstieg der effektiven Nettomieten von sechs Prozent aus, wobei eine vollständige Markterholung erst Anfang 2022 eintreten werde.
Größte Käufergruppen im Immobilienmarkt USA: Private und institutionelle Investoren
Zu den größten Käufergruppen, die in US-Immobilien investieren, zählen laut einer Analyse von Real Capital Analytics (RCA) mit knapp 52 Prozent private Investoren, gefolgt von institutionellen Investoren (23,5 Prozent), ausländischen Investoren (10,3 Prozent) sowie REITs und weiteren börsennotierten Gesellschaften (8,2 Prozent). Gemessen am Marktvolumen besitzen private Käufer etwa 68 Prozent des Mehrfamilienhausmarktes. Dazu zählen Privatunternehmen, in- und ausländische Kapitalgesellschaften, vermögende Privatpersonen und Entwickler, die sich hauptsächlich auf einzelne Großstädte oder Regionen innerhalb der USA fokussiert haben.
Warum investieren internationale Anleger in US Multifamily-Anlagen?
1. Hohe Renditen
Investments in US-Mehrfamilienhäuser bieten attraktive risiko-adjustierte Renditen, die sich nach Berechnungen von CBRE in den letzten Jahren auf 4,5 Prozent belaufen haben. Demnach hätten Multifamily-Investitionen in den zurückliegenden 25 Jahren mit durchschnittlichen jährlichen Renditen von 9,8 Prozent die höchsten Returns aller Anlageklassen erzielt – und damit 100 Basispunkte mehr als mit Büroimmobilien.
2. Gesunde Nachfrage
Dank der robusten Nachfrage und der günstigen demographischen Aussichten haben sich die Investments in den letzten zehn Jahren von 17 im Jahr 2009 auf 191 Milliarden Dollar im Jahr 2019 erhöht. Dennoch habe die Wohneigentumsquote bei den 25- bis 29-Jährigen im Jahr 2016 lediglich bei 31 und bei den 30- bis 34-Jährigen bei 45 Prozent gelegen. Diese Werte lägen deutlich unter dem nationalen Durchschnitt von 64 Prozent. Gleichwohl dürfte die Wohneigentumsquote bei den die Millennials steigen, da sie in Lebensphasen kommen, die Wohneigentum begünstigen.
3. Niedrige Volatilität
Während gewerbliche Immobilieninvestitionen immer von Konjunkturzyklen beeinflusst werden, sind Mehrfamilienhäuser in einem Abschwung in der Regel weniger betroffen als andere Immobilienarten, weil Menschen unabhängig vom Zustand der Wirtschaft Wohnraum benötigen.
4. Hohe Transparenz
Die Transparenz in der gewerblichen Immobilienbranche, einschließlich Mehrfamilienhäuser, hat in den letzten Jahrzehnten stetig zugenommen. Denn die USA haben eine der transparentesten Märkte der Welt. Diese Transparenz ermöglicht es Investoren, Preise, Marktbedingungen, Entwicklungsaktivitäten, Eigentumstrends und andere Schlüsselelemente der Branche relativ einfach zu verstehen und zu bewerten.
Investment-Strategien: Welche Märkte sind gut gelaufen, welche nicht?
Für Investoren bieten sich die besten Investmentopportunitäten im nächsten Jahr in den Vororten im Mittleren Westen und Südosten, sind sich die CBRE-Analysten sicher. Im Mittleren Westen sei Indianapolis der Markt mit der besten Performance im Jahr 2020 gewesen. Memphis, Detroit, Columbus, Cleveland, Cincinnati, Kansas City, Louisville und St. Louis gehörten ebenfalls zu den Top-Performern in den USA. Auch die meisten südöstlichen Metropolen hätten die Rezession 2020 relativ gut überstanden. Zu den Spitzenreitern gehörten Greensboro, Jacksonville, Richmond und Virginia Beach. Gut abgeschnitten haben Atlanta, Charlotte, Raleigh und Tampa. Diese Märkte seien auch im laufenden Jahr gut positioniert.
Zu den von der Krise am stärksten betroffenen Metropolen im Jahr 2020 zählen San Francisco, San Jose und New York. Weitere Underperformer waren Los Angeles, Boston, Seattle, Oakland, Austin, Miami, Chicago, Washington, D.C. und Orlando. Gemäß CBRE bevorzugten die Investoren vor allem High-Tech-Märkte, weil sie sich möglicherweise schneller erholen.
