Florian Bauer, Geschäftsführer der Bauer Immobilien GmbH, beschäftigt sich für IMMOBILIEN AKTUELL mit den Risiken einer Blase in Frankfurt am Main und München, dem lohnenden Investment in B- und C-Städte sowie mit der Argumentation Kapitalanlage versus Eigenheim.
Der Immobilienmarkt ist stets in Bewegung. Doch derzeit bleibt kein Stein auf dem anderen: Explosion bei Materialpreisen und Zinsen und politisch sowie wirtschaftlich unsichere Rahmenbedingungen haben dazu geführt, dass potentielle Immobilienkäufer ihre Absichten grundlegend überdenken. Und hierzu gehört auch die veränderte Motivation, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen.
Das gipfelt oft in der Frage: Kapitalanlage oder Eigennutzung? Bei der Beantwortung, die immer auch die individuelle Lebenssituation erfassen muss, sollte man vor allem die Aspekte Finanzierung, Risiken sowie Vor- und Nachteile durch verzögerte Kaufentscheidungen im Blick haben.
UBS und Deloitte sagen Immobilienmarkt schwarze Zukunft voraus
Die Schweizer Bank UBS und die Unternehmensberatung Deloitte sagen dem Immobilienmarkt eine schwarze Zukunft voraus. Besonders in den Metropolen Frankfurt am Main und München bestehe das Risiko einer Blase. Parallel bremsen gestörte Lieferketten, Materialverknappung, Personalmangel und Inflation die Neubauaktivitäten massiv – was wiederum das Angebot verknappt.
Alles dreht sich dabei um die Frage, wie sich die Attraktivität und Rentabilität einer Immobilie als Kapitalanlage oder als Inflationsschutz entwickeln. In jedem Fall kann man Folgendes festhalten: Trotz trüber Marktanalysen und gerade wegen sinkender Preise mancherorts sind ausgewählte Standorte besonders für Kapitalanleger lukrativ. Denn lange werden die Preise angesichts eines brachliegenden Neubaus und prognostizierten Zuzugs von Millionen Menschen, nicht auf Talfahrt gehen.
B- und C-Städte rücken stärker in den Fokus
Wie immer kommt es bei der Objektauswahl auf die Lage, aber auch den Standort an: B- und C-Städte rücken hier in den Fokus. Die B-Städte mit jeweils über 200.000 Einwohnern und C-Städte wie Aachen, Erfurt, Mainz, Saarbrücken wurden oft jahrelang durch Immobilieninvestoren vernachlässigt und bieten in der Regel höhere Renditen.
So sehr die Inflation derzeit vieles überschattet, repräsentiert sie doch das Hauptargument für ein Investment. Denn so kann man sein Vermögen vor der bislang ungekannt hohen Geldentwertung in Sicherheit bringen. Als derzeit wohl wichtigste Rahmenbedingungen bei einem Kauf – und zentral beim Umgang mit Banken – fungieren die Zinsen. Hier lohnt sich ein genauer Vergleich bei den Kreditinstituten, da jede Nachkommastelle je nach Investitionsvolumen Tausende Euro Unterschied ausmachen.
Derzeit bewegt sich das Zinsniveau zwischen 3,7 bis 4,5 Prozent; je nach Bonität, Objekt und Lage. Vor einem dreiviertel Jahr wurden noch 1,0 bis 1,5 Prozent Zins aufgerufen. Wer jetzt das Drei- bis Vierfache stemmen muss, für den ist das meist nicht bezahlbar. Aus diesem Grund erscheint es nun vielen bisherigen Kaufinteressenten lohnender, Wohnraum anzumieten. Allerdings wird genau diese Massenbewegung auf lange Sicht die Mieten verteuern und Vermietung noch lukrativer machen.
Steuerliche Absetzbarkeit einpreisen, Eigenheim weniger rentabel
Doch zurück zum Kauf: Bei Kapitalanlage versus Eigennutzung glauben viele, dass eine Eigennutzung besser ist, da man schließlich bei einer Mietwohnung monatlich Geld ausgibt. Eine Ansicht, die erst mit den bis vor kurzem so niedrigen Zinsen in den Fokus gerückt ist. Für das gleiche Geld können Käufe getätigt werden und die eingesparte Mietzahlung als Kreditrate dienen. So denken viele Beobachter.
Das aber ist nicht ganz korrekt, weil die Zinsen eine zusätzliche Belastung sind. Zudem liegt das Instandhaltungs- und Sanierungsrisiko beim Eigentümer selbst, was man nicht steuerlich geltend machen kann. Also ginge auch hier Geld verloren. Anders bei der Kapitalanlage, wo etwa Anschaffungskosten, Kreditzinsen und Hausnebenkosten von der Steuer absetzbar sind. Inklusive des steuerfreien Verkaufes, nachdem die Kapitalanlage zehn Jahre gehalten wurde. Hier existiert also ein ganz anderer Hebel im Vergleich zum weniger rentablen Eigenheim.
Umgang mit Banken 2023 schwieriger
Fazit: Wenn Kanzler Olaf Scholz – auf Basis des Statistischen Bundesamtes – 90 Millionen Einwohner prognostiziert, aber kaum Wohnungen gebaut werden, macht dies Wohnimmobilien als Kapitalanlage besonders attraktiv. Kein institutioneller Käufer begeht daher einen grundsätzlichen Fehler. Wichtig dabei im Umgang mit Banken 2023: Kapitalanleger müssen für einen Kredit mehr Kriterien erfüllen als in der Vergangenheit. Bonität alleine wäre zu wenig, um in ein erfolgreiches Bankgespräch zu gehen. Entscheidend ist es, die wasserdichte Idee und Strategie hinter dem Kauf im Bankgespräch zu präsentieren. Wie ist mein Tilgungsplan? Und wie bin ich generell mit meinen Anlagen aufgestellt? Wer diese Fragen beantworten kann, wird beim Erwerb der Kapitalanlage Erfolg haben.
