Olaf Petersen, Retail-Experte bei der CIMA Beratung + Management GmbH, hat uns angesichts der jüngsten Ereignisse um die Galeria Karstadt Kaufhof GmbH einige Fragen zur aktuellen Situation der Einzelhandelsriesen beantwortet.
Wie ist Ihre Einschätzung der Situation im Bereich Warenhausimmobilien aktuell?
Olaf Petersen: Auch wenn nach jüngsten Meldungen vom Eigentümer Signa nicht wie ursprünglich geplant über 50 sondern wohl nur gut 40 Galeria-Warenhaus-Filialen geschlossen werden sollen und aktuell wohl rund 90 Galeria-Filialen bis auf weiteres erhalten werden, es bleibt dabei: Warenhäuser sind bis auf wenige Metropol-Standorte in Deutschland ein Auslaufmodell. Selbst dort, wo gerade die aktuelle Schließungswelle an Standorten vorbeigeht, ist davon auszugehen, dass in nicht allzu ferner Zeit weitere Filialen geschlossen werden.
Welche Anzeichen sprechen aus Ihrer Sicht dafür?
Olaf Petersen: Zum Beispiel die geplante Verkleinerung der Verkaufsfläche an diversen Standorten. Noch bedenklicher stimmt die geringe Dimension des Signa-Investitionsprogrammes. Gemäß den Pressemeldungen der letzten Zeit werden das bestenfalls 440 Millionen Euro sein. Das sind für die verbleibenden etwa 90 Filialen im Durchschnitt gerade mal etwa fünf Millionen Euro. Insofern werden durchschnittlich deutlich weniger als 1.000 Euro pro Quadratmeter investiert.
Das wird nicht reichen.
Olaf Petersen: Nein. Erst recht, wenn man den Modernisierungsrückstau in den allermeisten Filialen sieht, da haben wir bestimmt alle Warenhäuser in ihrem aktuellen Zustand vor Augen. Es wird nicht annähernd genug sein, um einen neuen Attraktivitätsschub für die Galeria-Häuser auszulösen. Und dann wird auch noch das Personal weiter signifikant reduziert. Das kann nicht funktionieren.
Stillstehende Warenhäuser haben gravierende Auswirkungen auf das Umfeld
Kaufhäuser beleb(t)en die Innenstädte, was passiert nach den Schließungen?
Olaf Petersen: Aufgrund der besonderen Standortsituation haben die Häuser in der Regel auch immer eine Perspektive in eine gute stadtpolitisch sinnvolle Nutzung transferiert zu werden. Wichtig ist hier immer das Thema Umfeld und Erhaltung und Stärkung einer Grundfrequenz für die Standortnachbarn. Wichtig ist zudem in den Erdgeschossen auch während der Übergangszeit frequenzorientierte (Zwischen-)Nutzung zu erhalten.
Ein drei-oder vierjähriger „frequenzloser“ Zustand der Immobilie könnte verheerende Folgen für das ganze Quartier haben. Je nach Standort und Qualität des begleitenden Baustellen- und Umfeldmarketings/-management liegen die Umsatzverluste der Nachbarbetriebe bei solchen Maßnahmen zwischen fünf und 80 Prozent. Man kann also einiges tun, um über die Zeit der Umbauphase zu kommen.
Das kann ja gelingen, nur nicht immer und überall, warum?
Olaf Petersen: Dies setzt die Bereitschaft der Eigentümer voraus. Nicht selten gehören Warenhäuser Immobiliengesellschaften oder Investorengruppen/-fonds, die selbst keine intrinsische Motivation zur Stärkung und dem Erhalt der jeweiligen Innenstadt haben oder – mit anderen Worten – sich nicht mit der Stadt verbunden fühlen. Demzufolge hängen alle Prozesse und Maßnahmen zur (zwischenzeitlichen) Belebung vor allem von der Mitmachbereitschaft der Eigentümer ab. Konsequente und frühe Gesprächsführung auf Augenhöhe ist hier der Schlüssel.
