Der Investment Developer COMPLEMUS REAL ESTATE setzt Logistikimmobilien unter anderem für AMAZON um. Welche Kompromisse bei der Grundstückssuche notwendig sind, was das mit Katalogen zu tun hat und warum Effizienzverluste mitzudenken sind, darüber sprachen Andreas Preußer und Matthias Dötsch mit IMMOBILIEN AKTUELL auf der EXPO REAL.
Die Antwort auf die Frage, wie es mit der Logistikbranche weitergeht, ist für Andreas Preußer und Matthias Dötsch eine ganz einfache: „Sehr gut.“ Das liege an den sehr vielfältigen Aufgaben. „Natürlich sind die ‚Kistenschlepper‘, also die, die man allgemein mit Logistik verbindet, weg“, so Andreas Preußer, geschäftsführender Gesellschafter von COMPLEMUS REAL ESTATE. Doch es gebe sehr viele andere Aufgaben: Die Stahlindustrie sei aus Deutschland weg, dafür importiere man aber – Transport eingeschlossen.
Die Archivierung von Proben- und Testzyklen in der Pharmazie beispielsweise sei ein weiteres Feld oder aber viel banalere Dinge: „Weiße Turnschuhe beispielsweise werden in China produziert, brauchen für den hiesigen Markt dann aber bunte Schnürsenkel. Oder: In der neuen Kaffeemaschine, die man im Supermarkt erwirbt, ist noch eine Packung Kaffee drin. Das sind alles Logistikaufgaben“, so Matthias Dötsch. Reklamationsmanagement gehöre ebenfalls dazu.
COMPLEMUS REAL ESTATE und das AMAZON-Verteilzentrum in Oerlenbach
COMPLEMUS REAL ESTATE als inhabergeführter Investment Developer plant, entwickelt, realisiert und finanziert unter anderem Logistikimmobilien für DHL, AMAZON und Goldbeck. Erst im Juni beendete COMPLEMUS ein Verteilzentrum in Oerlenbach als jüngstes Logistik-Neubauprojekt für den Mieter AMAZON (Bild oben). Im Gewerbepark an der A71 bei Schweinfurt in Unterfranken entstand in zehn Monaten ein Kurier-Express-Paket Dienstleistungszentrum (KEP).
Die Gesamtmietfläche auf dem 61.000 Quadratmeter großen Grundstück beträgt 7.200 Quadratmeter. Zur acht Meter hohen Halle mit einer Größe von 5.500 Quadratmetern kommen moderne Büro- und Gemeinschaftsflächen auf 1.700 Quadratmetern sowie insgesamt rund 500 Stellplätze für PKWs und Kleinbusse. Die Halle wurde stützenfrei mit einer Überspannung von 60 Metern realisiert.
Um den ständig neuen Anforderungen an die Logistikbauten gerecht zu werden, sei es wichtig, immer die Drittverwendung im Blick zu haben: „Was heute ein Aktenlager ist, kann später sehr gut ein Lebensmittellager werden“, so Matthias Dötsch. Standardtypisierungen seien wichtig, die Systematik; modulare Bauweise schlichtweg eine Voraussetzung.
Lagen am Gleis, am Wasser und an der Straße werden mangels Flächen immer wichtiger
„Die Logistikbranche ist hoch empfindlich, wenn es um die Mietpreise geht“, so Andreas Preußer. „Früher wurden, auch in München, selten mehr als 3,95 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Mittlerweile sind es neun Euro.“ Knackpunkt – wie bei allen anderen Assetklassen auch: die hohen Grundstückspreise. „Die mehrgeschossige Bauweise und damit eine Reduzierung des Flächenverbrauches ist dafür eine Lösung“, so Matthias Dötsch.
Die Mehrstöckigkeit bringe zwar Effizienzverluste mit sich, sei aber die bessere Lösung als kein Grundstück. Und auch bei dem Umsehen nach geeigneten Arealen für Logistikbauten kommen lang verschmähte Destinationen in Frage: „Die Nähe zu Bahnstrecken wurde lange gemieden, das wird sich ändern. Es wird wieder stärker trimodal, also Lagen am Gleis, am Wasser, an der Straße.“ Die Region Mannheim sehen beide Experten im Kommen, Duisburg bekomme beispielsweise einen großen Schub.
Der Online-Handel wird bleiben
Kunden wie AMAZON haben es – egal wo – nicht immer leicht. Der Not-in-my backyard-Effekt ist ein wesentliches Element. „Sie müssen auf Sekundärstandorte ausweichen, weil sie ihre Wunschorte nicht bekommen. Es ist entscheidend, dass die Unternehmen dann vor Ort ihre Netzwerke ausbauen und daraus irgendwann ein umfassendes Netzwerk entsteht“, so Matthias Preußer. Eins steht für beide Experten fest: Der Online-Handel werde bleiben, erst recht auf dem Land. „Deutschland hat eine Katalog-Historie mit Häusern wie Otto und Neckermann. Hier gibt es viel weniger Vorbehalte gegen den Online-Handel als in anderen Ländern.“
Die Bedeutung von Brownfields spielt auch für COMPLEMUS eine große Rolle. „Wir sind wie Trüffelschweine unterwegs“, sagt Matthias Dötsch. Aber auch da sei die Politik vor Ort nicht immer begeistert von den Ansiedlungen. Das hängt natürlich mit dem immer wieder formulierten Vorwurf zusammen, dass E-Commerce den Einzelhandel und vor allem den lokalen Einzelhandel kaputt mache.
Für die COMPLEMUS-Chefs ist das aus zweierlei Gründen zu kurz gegriffen. Zum ersten: eben wegen der Nachhaltigkeit. „Gerade Unternehmen wie AMAZON investieren in diese Richtung sehr viel. So sind die neuen Hallen beispielsweise alle für E-Mobilität vorgerüstet, können also sofort umsteigen“, so Andreas Preußer. Zum zweiten: Viele, die erfolgreich im Einzelhandel tätig sind, würden ohne Online-Handel gar nicht überleben. „Jemand, der in einer kleinen Gemeinde, Holzspielzeug herstellt, macht seinen Umsatz im Internet. Da reisen ja nicht alle Kunden extra hin.“
