Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.net, beschäftigt sich mit fehlenden Wohnungen, der Inflation der Suchportale und der damit einhergehenden Intransparenz sowie nicht professionellen Maklern.
Nach einer Studie der Hans-Böckler-Stiftung geht die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum insbesondere in den deutschen Metropolregionen Jahr für Jahr nach oben. Gleichzeitig ziehen Mieten und Wohnnebenkosten an. Parallel zu diesen hohen Kosten trägt die enorme Intransparenz zu Konflikten am Markt bei. Darunter leiden nicht nur Verkäufer und Vermieter, die ein Objekt immer schwerer vermarkten können. Auch Käufer und Mieter, welche einfach nur auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum sind, verlieren viel Zeit mit der Objektsuche. Was gilt es in angespannten Marktzeiten auf der Suche nach dem richtigen Objekt zu beachten?
Fakt ist, dass in den deutschen Großstädten bereits 2018 fast 1,9 Millionen günstige Wohnungen fehlen. Im Zuge der Corona-Pandemie hat sich die Situation großflächig verschärft. Angesichts steigender Kosten für Baumaterialien und für Gewerke werden auf der politischen Ebene noch nicht alle verfügbaren Mittel und Hebel genutzt, um dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Leidtragende sind vor allem Familien, Single-Haushalte und junge Menschen in der Altersgruppe zwischen 30 bis 39 Jahren. In manchen Metropolen scheint es fast aussichtslos, eine günstige Wohnung mit geringer Quadratmeter-Zahl im urbanen Raum zu finden.
Niedrige Einkommen und hohe Mieten sorgen für Negativ-Spirale
Dabei kommt ein sehr gefährlicher Spiraleffekt zum Tragen: Je geringer das Einkommen ist, desto weniger bleibt nach Abzug der Miete zum Leben. Mittlerweile haben fast 13 Prozent der Mieterhaushalte nach Abzug der Mietkosten weniger als das offizielle Existenzminimum zur Verfügung, um die restlichen Lebenshaltungsaufwendungen zu bestreiten. Im Klartext: Wer wenig verdient und in einer kleinen Wohnung lebt, hat überproportional weniger Geld in der Haushaltskasse. Rein quantitativ verringert sich so das Angebot für große Mietergruppen, die blitzschnell reagieren müssen, wenn sie überhaupt mal online auf ein passendes Objekt stoßen.
Inflation der Suchportale fördert die Intransparenz
Fernab der preislichen Komponenten spielt darüber hinaus das Thema Transparenz eine enorm große und bislang unterschätzte Rolle für die Vermarktung einer Immobilie. Den größten Fehler, den private Verkäufer und Vermieter dabei heute machen, besteht darin, sich beim Inserieren auf nur einige wenige der großen Portale zu beschränken. Darunter leidet die Reichweite unnötig und damit die Aussicht auf einen zügigen Verkauf.
Gerade auf kleinen und Nischenportalen sind heutzutage immer mehr Abnehmer aktiv. Interessenten werden so deutlich schneller und transparenter auf bestehende Objekte aufmerksam gemacht. Während die Interessenten auf der einen Seite schneller an das Objekt kommen, können sich Verkäufer und Vermieter mehr Zeit für den persönlichen Austausch nehmen – eher Mangelware in gestressten Marktphasen.
Neben der Präsenz auf denkbar vielen Portalen zählt parallel die Attraktivität des Exposés: Sind die Bilder des Objektes von maximal hoher Qualität? Sind persönliche Einrichtungsgegenstände entfernt? Ist die Belichtung der Räume für das Exposé ideal? Nur wer diese Fragen richtig beantwortet, steigert auch die Chancen in der Vermarktung. Verkäufer und Vermieter müssen sich hier bewusst sein, dass die Erstellung und Pflege des Exposés – anders als Makro- oder Mikrolage – einer der wenigen Indikatoren darstellen, auf den sie wirklich Einfluss haben.
In Teilen unprofessionelle Makler verkomplizieren Vertragserfolg
Als weiterer Rahmenfaktor, der die Intransparenz am Immobilienmarkt verschärft, gilt die mangelnde Professionalität im Maklerwesen. Diese erschwert es oftmals sowohl Käufern und Verkäufern als auch Mietern und Vermietern zueinanderzukommen. Es werden nicht nur Abschlüsse durch anfangs zu hohe Angebotspreise verlangsamt. Auch handeln Makler den Wert des Objektes in vielen Fällen absichtlich schneller runter, um zügiger Provisionen zu kassieren.
Verlierer dieser Entwicklung sind vordergründig Familien oder Alleinstehende, die einfach nur auf der Suche nach Wohnraum sind und nicht an das bevorzugte Objekt kommen. Die Maklercourtage erweist sich insofern in vielen Fällen als hartnäckiger Hemmschuh für erfolgreiche Immobilienverkäufe, weswegen auch der Verkäufer mit massiv niedrigeren Margen rechnen muss.
Fazit: Selbst ist der Eigentümer
Abschließend werden wir 2023 das erste Mal seit vielen Jahren wieder eine Dynamik sehen, die der Markt so lange nicht kannte: Eigentümer und Käufer können wieder kräftig verhandeln. Nur diejenigen Eigentümer, die das Maximum aus ihrer Immobilie rausholen, können auch mit starken Pluspunkten im Verkauf rechnen. Ungepflegte Exposés und unzuverlässige Makler werden sich demgegenüber als Hindernis herausstellen.
